早在1998年實行房改貨幣化分配政策時，我就建議“經(jīng)濟適用住房”實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度并“內(nèi)循環(huán)”。
但北京市最初實行該政策時未對準(zhǔn)入準(zhǔn)出做出限制與管理，致使北京的經(jīng)濟適用住房出現(xiàn)被不該享受政府補貼的中高收入家庭購買、占用和被用于出租和炒房盈利的問題。
現(xiàn)在出臺亡羊補牢的“內(nèi)循環(huán)”政策，雖然無法解決已銷售的經(jīng)濟適用住房中出現(xiàn)的問題，卻可以為今后建立完善的住房保障制度打下良好的基礎(chǔ)。原因有:
一是經(jīng)濟適用住房的用地是劃撥的，不可能無限量的供給，必須將有限的資源充分地用在應(yīng)保障的人群身上。
二是經(jīng)濟適用住房只在限定的收入范圍內(nèi)運行，可以防止利用經(jīng)濟適用住房炒房的行為，防止轉(zhuǎn)化為商品房，也防止這種保障性住房的減少。
三是同一小區(qū)中的管理與公共產(chǎn)品的提供可以防止出現(xiàn)不同受眾人群中的不公平享受，避免中高收入家庭過多地占用公共資源。
四是“內(nèi)循環(huán)”可以讓民眾看到希望，改變消費預(yù)期，并與市場隔離，有利于市場發(fā)展。
經(jīng)濟適用房“內(nèi)循環(huán)”政策應(yīng)該如何運作？我認(rèn)為，具體做法有:
事先約定經(jīng)濟適用住房的準(zhǔn)入條件，并事先告知準(zhǔn)出條件。
用可租可售和部分產(chǎn)權(quán)購買的多種方式保障中低收入家庭的準(zhǔn)入門檻，讓無能力購買的家庭可以享受。
建立由政府主導(dǎo)的封閉式長期銀行信貸支持(或?qū)ｍ梻l(fā)行)，讓租房可以社會化、市場化待建與經(jīng)營。
封閉性回購可以采用事先按市場價定價方式，對購買者約定折讓優(yōu)惠的購買價格�；刭彆r按當(dāng)時的市場評估價格回購，但必須將原折讓的優(yōu)惠退給政府，并合理地扣除房屋的折舊費用。超出原事先約定的市場價格和扣除折舊費用的增值余額給賣房人。
政府可以再按同類的方式將房屋轉(zhuǎn)給有準(zhǔn)入資格的家庭，以保證不僅用增量也用存量保障供給。
為讓租用者放心，也可用局部產(chǎn)權(quán)的購買，按比例交租用房租，幾年內(nèi)實現(xiàn)全部的購買。
專門設(shè)置租用區(qū)，租用區(qū)內(nèi)的房屋不能購買。（任志強 北京市政協(xié)委員）
