國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的24號文,表示房地產(chǎn)市場大局初定。中國房地產(chǎn)市場將以廉租房與經(jīng)濟適用房滿足低收入階層的住房需求,以商品房滿足另一部分人的需求。
走了一大段彎路之后,中國房地產(chǎn)業(yè)終于重新回到正軌:以抑制交易這樣的反投機倒把式的房地產(chǎn)調(diào)控手段,終于在代價極大的試錯之后,重歸保障與市場雙格局。
今后房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下局面:低收入者通過政府的廉租房或者廉租房補貼解決住房問題;中低收入人群通過有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房購買有限產(chǎn)權(quán)住房;其他收入人群則通過市場解決住房問題。為避免利益群體的貪婪,24號文對于廉租房與經(jīng)濟適用房的土地資金來源做了交待,嘗試用有限產(chǎn)權(quán)與資格認定堵住經(jīng)濟適用房的尋租之路,同時第一次明確表示,除了兩類企業(yè)外,停止非驢非馬、大開行政尋租之門的單位集資建房。
與以往口惠而實不至地滿足住房保障需求不一樣,此次政府下決心完成目標,大規(guī)模的配套措施即將出臺,房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議負責(zé)研究提出解決城市低收入家庭住房困難的有關(guān)政策,協(xié)調(diào)解決工作實施中的重大問題。完善廉租房管理辦法和經(jīng)濟適用房管理辦法、城市低收入家庭資格認定辦法、廉租住房保障專項補助資金的實施辦法等政策將一一出臺。
但是,應(yīng)該清醒地認識到,商品房市場上漲的形勢不會變。首先,鐵打的土地供給制度沒有改變,從土地招拍掛的屢創(chuàng)“地王”,到嚴厲禁止小產(chǎn)權(quán)房,都說明了中國房地產(chǎn)市場的土地核心變得日漸堅硬。土地價格的提高,意味著維護目前商品房市場的整個運作模式不會改變,否則就會產(chǎn)生崩塌現(xiàn)象。事實上,隨著保障性住房體制的完善,反而會減小商品房市場漲價的社會壓力,放開商品房市場的價格自然在情理之中,預(yù)計今后伴隨著物業(yè)稅等政策的出臺,房地產(chǎn)市場價格仍然會上漲。
貧富各歸其位,中產(chǎn)階層努力上進成為富裕一族,房地產(chǎn)市場面臨的高速不過是中國宏觀經(jīng)濟的縮影。
但貧富是否能夠各安其位恐怕還在未定之天。
首先,廉租房與經(jīng)濟適用房供應(yīng)量過小,相對于龐大的低收入人群而言不過是杯水車薪,“十一五”期間擬建廉租住房144.7萬套,平均每年28.9萬套,年度建設(shè)資金需求285億元;其他低收入家庭的年度租賃補貼資金212億元,全國廉租住房保障年度資金需求為497億元。回到現(xiàn)實,我國的低收入家庭估計有1000萬戶,2006年全年財政收入接近4萬億,區(qū)區(qū)495億并不算多,但即便如此,也必須動用中央政府的強制性力量才能保證。
其次,我國通貨膨脹有惡化趨勢,只要通脹預(yù)期不變,房地產(chǎn)市場的投資品價值就會凸顯,兩者成正相關(guān)關(guān)系,越通脹房價越漲,反之亦然。
更嚴重的是,目前對低收入階層與廉租房與經(jīng)濟適用房面積的界定過于苛刻———新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)與經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平、建筑面積控制在60平方米左右———有可能使大部分中低收入階層排除出保障住房之外。
如果以為建立了社會保障住房,就可以放任房價上漲,會犯大錯。從上面的分析來看,“十一五”期間僅提供144.7萬套住房,加上等量的經(jīng)濟適用房,無法馬上緩解龐大的需求,而這些需求是無法在五年、十年的長周期內(nèi)緩慢釋放的。北京萬人求購經(jīng)濟適用房的場景至今令人觸目驚心。除非將廉租房與經(jīng)濟適用房的應(yīng)用人群大規(guī)模擴大至現(xiàn)有購房者的四分之一至三分之一,否則,以目前的供應(yīng)量無法緩解房價壓力。
24號文讓我們看到了房地產(chǎn)市場矯正的希望。從23號文、18號文到24號文,房地產(chǎn)以市場為名走過了一條超額壟斷利潤之路,對保障性住房的重視,讓我們看到壟斷利潤反哺社會的一絲光亮。(葉檀)