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        物業稅與房價并無直接聯系 開征面臨評估難題
        2007年08月21日 08:50 來源:上海證券報


            7月27日,針對目前部分大中城市房地產價格持續快速攀升的問題,近日發改委報告建議選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點,盡快征收物業稅,促進住房供給的有效釋放。此外,建議把目前的期房銷售制度,改為現房銷售制度,并對居民購買第二套以上住房采取抑制性的金融政策。(資料圖) 中新社發 張慶民 攝


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          房價持續上漲令公眾憂心忡忡,有關征收物業稅平抑房價的建議不斷被提出來,最近,呼聲更是非常之高,有人已開始預測開征物業稅的具體時間。許多人希望物業稅能夠起到使囤房人“買得起住不起”的作用,從而達到抑制房價的目的。但是,開征物業稅并非如此簡單,還有許多難題亟待克服。

          最直接的一個問題是,物業稅根據什么來征收?有人建議,根據住房面積來征收,住房面積越大,承擔的物業稅越多,這聽起來似乎合情合理。但如果據此征收,一套位于城市四環外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業稅,但是,位于市中心的小戶型住房售價可能比四環外的120平方米住房還要高出許多,僅以面積來計算稅負是否公平?畢竟,住在四環外的人所承擔的交通成本要遠遠高于住在市中心的人。另外,兩個擁有同樣住房面積的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五、六口人,僅以面積計算因素來計征物業稅顯然也不盡合理。

          實際上,世界上那些已經征收物業稅的國家,鮮有以面積為標準來計征的,更多的是把房產和土地的市場價值作為計稅依據。這是由物業稅的性質決定的。許多人所理解的物業稅一般指的就是稅種,但確切地說,物業稅并不是一個具體的稅種名稱,而是稅收分類中的一個類別,因此,物業稅本身又稱財產稅。一般而言,開征物業稅的目的是為了實現公平,其原理是:當納稅人缺乏負擔物業稅能力的時候,那可能把房產轉移到有納稅能力者的手里,從而,有利于提高房產的使用價值和經濟運行效率。

          因此,物業稅的計稅依據,國際上通行的做法是依據房產的市場價值而不是面積。當然,也有一些與眾不同的做法,比如,美國加州就是根據不動產獲得的成本征稅。但是,無論那種計算方式,都有一個核心,即房產的價值(包括市場價值和非市場價值兩種)。這是大多數已經開征物業稅的國家普遍的做法,我國估計也會采用這種國際上通行的方式,問題在于,市場價值是通過評估計算出來的,而恰恰在這至關重要的一個環節上,暴露出我國的一大軟肋———缺乏明晰的產權制度。

          無論從物業稅的納稅主體,還是具體稅種安排來看,都需要明晰健全的產權制度做基礎。中國政法大學校長助理、民商經濟法學院院長王衛國教授就建議說,物權法出臺后還急需制訂一系列相關法律法規,尤其是不動產登記制度等亟待確立,否則房屋的產權不明確,開征物業稅就會成為空中樓閣。從這個角度說,盡快健全產權制度,為今后出臺物業稅就顯得十分重要。

          顯然,開征物業稅首先需要從法律層面打好基礎,而立法并非一朝一夕就能完成的,顯然,物業稅的開征急不得。

          事實上,即使物業稅有了健全的產權制度作為基礎,對房屋價值的評估依然是一大難題。開征物業稅,必須制定出一個明確的評估標準,然后,由專門的機構進行評估。世界上許多開征物業稅的國家,都單獨設立了不動產稅基的評估部門。但是,這種模式我們能夠直接復制過來嗎?需要成立一個多大規模的評估機構才能完成這一使命?

          除此之外,還將面臨著一系列非常復雜的現實問題:復雜評估的部門能夠做到公平評估嗎?如何防止評估人員利用權力尋租?倘若稅務部門為了超額完成自身任務,會不會借評估之機增加民眾的負擔?在房產市場價值評估過程中,如果耗費的成本過高怎么辦?公眾如果對評估結果不認可怎么辦?采取何種救濟機制讓這些人的利益訴求得到滿足,使其渴望的公平得到保障?

          還有,評估過程中的價格變化如何應對?以深圳為例,五個月前評估的房屋價值已經升值了50%以上,后期參與評估的顯然要吃虧。這一系列的問題都是我國不得不面對的,而且,有一部分問題在短時間內還很難解決。

          另外,物業稅的開征與房價之間并未直接聯系,兩者甚至處于完全不同的領域,前者屬于公共財政的范疇,而后者屬于市場經濟的范疇,相差甚遠。從這個意義上來說,開征物業稅針對抑制房價的設計本身而言,就與物業稅的本質特征相背離。因此,物業稅的開征不能急功近利,不能因為抑制房價的緊迫性就放松對各項準備工作的要求。(魏也)


         
        編輯:王菲】
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