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        時評:現(xiàn)階段的廉租房應(yīng)以實(shí)物配租為主
        2007年08月28日 09:21 來源:上海證券報

          在全國城市住房工作會議上,中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎指出,住房問題是重要的民生問題,要切實(shí)將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé),積極采取措施,加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè),解決好城市低收入家庭住房困難。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房價格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

          就世界各國設(shè)計的廉租房制度來看,廉租房大致有兩種基本形式,即實(shí)物配租(指對符合條件的申請人配租一處廉租住房)和貨幣配租(指對符合條件并已自行租憑住房的,按人口和住房面積核發(fā)租金補(bǔ)貼)。

          實(shí)物配租和貨幣配租各有利弊。貨幣配租利于退出機(jī)制的完善。當(dāng)收入或人口發(fā)生變化,享受廉租房的家庭依照規(guī)定已不符合條件時,在實(shí)物配租制度下,要求租戶騰退廉租房和加收租金的工作不僅被動,而且工作量大、成本高、效率低。采用貨幣配租的方式則可以通過停止發(fā)放補(bǔ)貼的方式,以最低的成本實(shí)現(xiàn)退出機(jī)制。

          這是貨幣配租被一些專家特別看重的原因。但是,鑒于中國目前的國情,現(xiàn)階段還應(yīng)該以實(shí)物配租的形式為主,否則,如果讓各地根據(jù)自己的情況決定是選用實(shí)物配租還是貨幣配租,我相信絕大多數(shù)地方政府會選擇貨幣配租而放棄實(shí)物配租。道理非常簡單,新建廉租房不僅需要大筆資金投入,還需要政府無償劃撥土地。對于地方政府而言,出土地比出資金更能觸動其利益。因?yàn)槌龅馁Y金只是土地出讓金的10%,而拿出土地則相當(dāng)于拿出100%的土地出讓金!地方政府通過劃撥土地建設(shè)廉租房的動力顯然不足。

          目前,我國可用于廉租房的住房太少,貨幣配租的方式只能在短時間內(nèi)緩解而不能從根本上解決問題。2006年4月初,建設(shè)部通報了全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況,有70個地級以上城市尚未實(shí)施廉租住房制度,已經(jīng)實(shí)施的地市廉租房數(shù)量也非常有限。至于二手房,現(xiàn)在大城市靠近城中心地帶的舊房幾乎拆遷完畢,新建的住房不僅距離遠(yuǎn),增加租房戶的生活成本,更重要的是,現(xiàn)在的新建住房面積一般都非常大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過困難戶的承受能力。簡單的貨幣補(bǔ)貼無濟(jì)于事。

          在廉租房房源非常少的情況下,如果采取貨幣補(bǔ)貼,等于是把廉租房戶全部推到市場上去租房,這很可能推動租金的上漲,加重租房戶和政府的負(fù)擔(dān)。在西方發(fā)達(dá)國家,大都有對房屋租金進(jìn)行管制的法律,而我國在這方面尚且是空白,如果租金大幅上漲,貨幣配租很可能被逼上絕路,失去社會保障的本來意義。另外,由于我國目前政府提供的廉租房房源有限,不少地方還沒有建設(shè)廉租房,尚不存在退出難的問題。

          因此,現(xiàn)階段尤其需要重視廉租房實(shí)物配租的重要性和緊迫性。實(shí)際上,世界大多數(shù)國家在解決廉租房等社會保障性住房的時候,在初始階段,也基本上都是實(shí)物配租,等到實(shí)物配租發(fā)展到一定階段后才實(shí)行貨幣配租。

          以美國為例,1937年,美國聯(lián)邦政府制定了首部住房法案,授權(quán)地方政府成立公共住房委員會負(fù)責(zé)低收入家庭的公共住房建設(shè)(主要是廉租房),居住者只需繳納低廉的房租即可入住。美國在1940年到1970年間先后建設(shè)了130萬套公共住房,美國民眾的住房條件大為改善。直到存量住房足以滿足全國廉租房用戶的需求階段,貨幣配租形式才在美國出現(xiàn)。

          顯然,貨幣配租是在實(shí)物配租的基礎(chǔ)上產(chǎn)生出來的一種廉租房形式,而不能先于實(shí)物配租而存在。在我國現(xiàn)階段廉租房房源嚴(yán)重不足,地方政府建設(shè)廉租房的動力又不足的情況下,應(yīng)該嚴(yán)格要求地方政府建設(shè)一定數(shù)量的廉租房,而不能聽任地方政府以貨幣配租替代實(shí)物配租,最終,導(dǎo)致廉租房的社會保障作用大為減弱。另外,實(shí)物配租有利于平抑房價,這一功能是貨幣配租所不具備的。(陳予軍)


         
        編輯:王菲】
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