次級(jí)債風(fēng)波余波未息，近日，美國(guó)樓市再次爆出驚人消息。美國(guó)密歇根大學(xué)最新公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)15年來(lái)罕見跌勢(shì)。大洋彼岸的樓市異動(dòng)旋即引起國(guó)內(nèi)民眾廣泛關(guān)注，中國(guó)樓市是否會(huì)步美國(guó)后塵，出現(xiàn)“美式”下跌？
中美樓市何其相似
據(jù)報(bào)道，在接受調(diào)查時(shí)，有近四分之一的美國(guó)房屋所有者稱，其房產(chǎn)在過(guò)去一年中出現(xiàn)貶值。該調(diào)查同時(shí)顯示，盡管美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)疲軟，但仍有18%的受訪者預(yù)期自有房產(chǎn)會(huì)在未來(lái)一年中貶值。房產(chǎn)過(guò)去一年已經(jīng)貶值的所有者則認(rèn)為，其房?jī)r(jià)未來(lái)下跌幅度會(huì)更大。
幾年前，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)和中國(guó)眼下的房地產(chǎn)一樣炙手可熱，房?jī)r(jià)上漲迅速，有人因而擔(dān)心今天的美國(guó)樓市就是明天的中國(guó)樓市。
據(jù)了解，自從“9·１1”事件后，美國(guó)為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，連續(xù)13次降低利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到激勵(lì)開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時(shí)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，美國(guó)平均房?jī)r(jià)在2003年—2006年四年間漲幅超過(guò)50%。但是從2004年開始，美國(guó)為了抑制流動(dòng)性過(guò)剩，進(jìn)入加息周期，連續(xù)17次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2006年下半年開始，美國(guó)房?jī)r(jià)開始大跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退、銷售量下降，又影響到炒房者未來(lái)的收益，房產(chǎn)價(jià)值因此不斷“縮水”。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形與美國(guó)很有幾分相似。實(shí)際上，美國(guó)房?jī)r(jià)飆升的四年(2003年—2006年)也正是中國(guó)房地產(chǎn)上漲較快的四年，但如今所不同的是，美國(guó)房?jī)r(jià)大跌了，而中國(guó)房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，特別是今年以來(lái)，北京、深圳等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)更是繼續(xù)狂飆。
另外，1990年代，中國(guó)海南以及南方其他城市(如廣西北海)也曾經(jīng)歷過(guò)類似美國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)大跌的情形，伴隨這些城市房地產(chǎn)泡沫的破滅，出現(xiàn)了大量爛尾樓。業(yè)界人士指出，事實(shí)上，中國(guó)與當(dāng)初美國(guó)很大的一個(gè)共同點(diǎn)就是，中國(guó)也進(jìn)入了新一輪加息周期，僅今年就已經(jīng)加了四次息，這也為中國(guó)樓市未來(lái)走勢(shì)留下了一個(gè)重要懸念。
中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)步美國(guó)后塵？
“我認(rèn)為美國(guó)房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)沒有多大影響�！�8月28日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌教授在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)如是表示。顧云昌說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有直接聯(lián)系�！熬拖翊饲吧虾Ｅc北京一樣，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，北京房?jī)r(jià)就沒有下跌”。
談到美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波，顧云昌表示，與此相關(guān)聯(lián)的主要是國(guó)內(nèi)部分銀行購(gòu)買了美國(guó)的部分次級(jí)債，直接受影響的是股市與金融市場(chǎng)，而非樓市。事實(shí)上，無(wú)論是對(duì)于股市、金融市場(chǎng)，還是樓市，美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波對(duì)中國(guó)的影響都非常有限。顧云昌告訴記者，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素很多，涉及金融、土地、供求等諸多要素，關(guān)鍵還是看需求，他認(rèn)為中國(guó)樓市目前的主要問(wèn)題還是供給不足，因此房?jī)r(jià)居高難下。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一在接受記者采訪時(shí)，對(duì)“中國(guó)樓市會(huì)否步美國(guó)后塵”話題顯得非常敏感。朱以“我說(shuō)不準(zhǔn)”和“說(shuō)不好”為由，婉拒了記者提出的采訪要求。
“住房是區(qū)域性產(chǎn)品，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌不可能影響中國(guó)。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容的觀點(diǎn)與顧云昌看似相同，實(shí)則不然。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“政策市”�！罢岢觥�(wěn)定房?jī)r(jià)’，房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？”易如此反問(wèn)記者。在易憲容看來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)樓市基本沒什么影響。“房?jī)r(jià)不會(huì)跌了�！币渍f(shuō)。
不過(guò)，與上述專家看法不同，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降是板上釘釘?shù)氖虑��！爸皇窃绲c晚跌而已”。曹建海也認(rèn)同房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)的觀點(diǎn)，但他同時(shí)指出，雖然中美樓市沒有內(nèi)在的聯(lián)系和互動(dòng)，但這并不意味著中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)類似美國(guó)那樣的下跌�！爸袊�(guó)房?jī)r(jià)下降是由中國(guó)國(guó)情所決定的，這和美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的道理是一致的。實(shí)際上，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫比美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫嚴(yán)重得多�！彼f(shuō)。
此外，曹建海還稱，中國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)早該下跌了，之所以虛高沒有跌，是現(xiàn)有政策和人為因素造成的，此前出臺(tái)的一些相關(guān)政策實(shí)際上一直在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。曹建海表示，至于什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)下跌，要看這種人為因素將樓市推到什么程度。“什么時(shí)候推到一定程度推不動(dòng)了，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌�！彼f(shuō)，從來(lái)沒有只漲不跌的市場(chǎng)，美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)15年來(lái)罕見跌勢(shì)，實(shí)際上有力地駁斥了此前有的開發(fā)商和所謂“專家”宣稱的“房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)落”謊言。(周雪松)
