房?jī)r(jià)上漲絕不是單一因素的產(chǎn)物，而應(yīng)該是多因素混合生成的結(jié)果。比如信貸的縱容、房地產(chǎn)支柱說(shuō)的鼓勵(lì)、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎

　　2007年8月13日，新華社全文播發(fā)了國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。雖然文件針對(duì)的是部分城市低收入家庭的住房困難，但劍鋒所指，顯然還是城市日益增長(zhǎng)的樓價(jià)。

　　伴隨調(diào)控的房?jī)r(jià)上漲

　　3天后，國(guó)家發(fā)改委公布消息：2007年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這樣的消息好像早在人們的預(yù)期之中，因?yàn)榻�年以�?lái)，人們聽(tīng)到的似乎都是“漲”聲一片。與此同時(shí)，此間全國(guó)房地產(chǎn)先后展開(kāi)了兩輪宏觀(guān)調(diào)控。

　　針對(duì)2003年以來(lái)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)一直在30%左右高位運(yùn)行的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，業(yè)界稱(chēng)之為“舊八條”。

　　一個(gè)月后，4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，并提出八條措施加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控，被業(yè)界稱(chēng)為“新八條”。

　　“新八條”出臺(tái)一年后，雖然房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到抑制，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些根本問(wèn)題并未獲得解決，主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)仍然上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾十分突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還是比較混亂。于是中央再次出手，出臺(tái)了“國(guó)六條”。

　　2006年5月17日，房地產(chǎn)又一輪調(diào)控序幕再度開(kāi)啟。5月29日，國(guó)土、金融、稅收、建設(shè)等九部委積極回應(yīng)，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。

　　如果說(shuō)“新八條”的核心是控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度和房?jī)r(jià)上漲速度這個(gè)雙重目標(biāo)的話(huà)，那么，“國(guó)六條”的落筆重點(diǎn)則是在住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，即業(yè)界習(xí)慣稱(chēng)之為“70/90”政策。

　　從“舊八條”到“新八條”，再到“國(guó)六條”，中央政府動(dòng)員了9個(gè)部委和各地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。但房?jī)r(jià)不但沒(méi)有在調(diào)控面前停下腳步，反而似乎報(bào)復(fù)性地從南漲到北。

　　如此瘋漲的樓價(jià)還要持續(xù)多久？它的“天花板”在哪里？樓價(jià)瘋漲的動(dòng)力是什么？瘋漲的理由是什么？

　　“主漲派”與“主降派”之爭(zhēng)

　　伴隨著樓價(jià)上漲的漫天煙塵，關(guān)于樓市的評(píng)論也戰(zhàn)火連天。在這個(gè)巨大的利益擂臺(tái)上，各種角色紛紛登臺(tái)，各種聲音競(jìng)相交火，令普通百姓莫衷一是，無(wú)所適從。國(guó)家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣坦言，中國(guó)樓市“是一個(gè)充滿(mǎn)錯(cuò)誤觀(guān)點(diǎn)的行業(yè)”。

　　近日，筆者經(jīng)過(guò)一番梳理，發(fā)現(xiàn)至少存在兩大話(huà)語(yǔ)陣營(yíng)：即“主漲派”和“主降派”。有意味的是，“主漲派”陣營(yíng)中的成員多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、部分地方政府官員、部分地方媒體和部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家，盡管他們的視角各有差異，但基本傾向卻驚人地一致，那就是樓市肯定還會(huì)漲，低調(diào)一些的也會(huì)說(shuō)：“會(huì)穩(wěn)中有升。”

　　與“主漲派”相對(duì)的是“主降派”，他們大都是一些耳熟能詳?shù)慕?jīng)濟(jì)學(xué)者，像謝國(guó)忠、易憲容、王小廣、左曉蕾等。他們的人數(shù)不多，但名氣和影響卻不小。然而飛速上漲的樓市，使得他們的處境多少有些尷尬。因?yàn)榫驮谒麄円淮未蔚睾敖德曋校瑯莾r(jià)卻一節(jié)節(jié)地往上躥，瘋漲的樓價(jià)把他們的聲音淹沒(méi)了。所以他們注定變成了孤獨(dú)的“少數(shù)派”。

　　在“主漲派”列述樓市上漲的“客觀(guān)”理由中，筆者留意到，下列理由出現(xiàn)的頻率最高：

　　一、需求剛性鑄成了樓價(jià)上漲。而剛性的需求來(lái)自于經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，來(lái)自于城市化進(jìn)程的加快，來(lái)自于城市市民對(duì)生活品質(zhì)的追求等。

　　二、房?jī)r(jià)上漲是供給不足引發(fā)的。供求失衡必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。說(shuō)關(guān)緊土地閘門(mén)，減少土地供應(yīng)，必然引起房?jī)r(jià)上漲；嚴(yán)控別墅用地，別墅必然漲價(jià)，高檔房也隨著漲價(jià)，從而帶動(dòng)整個(gè)房?jī)r(jià)上漲；加大套型90平方米以下樓盤(pán)比例，因此大套型房供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲。所以他們強(qiáng)烈呼吁，要加大房市供給，前提是政府要加大土地的供給。

　　三、人民幣升值，國(guó)外“熱錢(qián)”涌入，推波助瀾。國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，大量民間資金無(wú)法找到出口，導(dǎo)致房產(chǎn)投機(jī)團(tuán)體不斷涌現(xiàn)，房?jī)r(jià)焉能不漲？

　　四、房地產(chǎn)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展必將帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定發(fā)展。言外之意，房?jī)r(jià)上漲是合理的，只是不要漲得太快。

　　“主降派”的理由

　　關(guān)于城市化，憤激的王小廣直言：我們講的城市化實(shí)際上是假的，事實(shí)上我們沒(méi)有那么多人口轉(zhuǎn)移到城市，在高房?jī)r(jià)的情況下，沒(méi)有多少人去買(mǎi)房居住(只是暫住)。沒(méi)有真正的城市化也就沒(méi)有需求。“依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的政策是在阻礙城市化，房子就是經(jīng)濟(jì)的圍墻，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，這堵墻會(huì)越來(lái)越高。”

　　而易憲容則說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但老百姓的收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不成比例，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比率仍然偏高，民眾的可支配收入與房?jī)r(jià)早已突破3~6倍的合理區(qū)間，民眾的總負(fù)債率早已超過(guò)了50%的上限。

　　至于城市居民踴躍購(gòu)房，在有關(guān)專(zhuān)家看來(lái)，大多是被動(dòng)的。城市動(dòng)遷，土地增值，補(bǔ)償增大，事實(shí)上這部分居民是沾了“經(jīng)營(yíng)城市”的光，占了資產(chǎn)泡沫的光，才圓了購(gòu)置新房的夢(mèng)。

　　筆者注意到，在所有“客觀(guān)”理由中，供給不足，特別是土地供給不足的聲音最為強(qiáng)勁。那么，房市供給真的不足嗎？如果房市供給不足，那么，1億平方米無(wú)人住的事實(shí)應(yīng)該怎么解釋?zhuān)繐?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月，我國(guó)房屋空置面積達(dá)到1.44億平方米(房屋類(lèi)型與結(jié)構(gòu)信息不清)。

　　政府的土地供給真的不夠嗎？但一些房地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備卻足夠其開(kāi)發(fā)10年、20年。

　　據(jù)建設(shè)銀行研究部不久前出爐的一份《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示：開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)、假售、抬價(jià)等問(wèn)題嚴(yán)重。2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣(mài)。

　　因?yàn)橥恋刭Y源會(huì)越來(lái)越稀缺，加上政府“施行最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策”，使得土地更加金貴。正是有了這樣的心理預(yù)期，他們才敢大膽儲(chǔ)地，待價(jià)而沽。

　　明明是開(kāi)發(fā)商在為利造勢(shì)，為什么有些地方政府、銀行，還有一些媒體也要參加到房?jī)r(jià)上漲的合唱中呢？一言以蔽之：共同的利益訴求驅(qū)使他們自覺(jué)不自覺(jué)地結(jié)成了輿論上的聯(lián)盟。

　　期待房市新政

　　說(shuō)房?jī)r(jià)上漲根源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不是沒(méi)有一定的道理，但顯然不是主導(dǎo)性的因素，否則，何以中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了30年，而房?jī)r(jià)卻偏偏只在近幾年飆升？說(shuō)人民幣升值，國(guó)外“熱錢(qián)”涌入，國(guó)內(nèi)游資炒房，拉升房?jī)r(jià)，也沒(méi)有錯(cuò)，但仍然不是主因。說(shuō)供給不足是主因，則顯然是別有意圖。雖然小戶(hù)型房和經(jīng)濟(jì)適用房供給上存在不足，但“供給不足”的興趣所指顯然不在這里。

　　事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲絕不是單一因素的產(chǎn)物，而應(yīng)該是多因素混合生成的結(jié)果。比如信貸的縱容、房地產(chǎn)支柱說(shuō)的鼓勵(lì)、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎。

　　對(duì)此，易憲容毫不隱諱地說(shuō)：“信貸是房?jī)r(jià)上漲的根源。”易憲容分析說(shuō)，各家銀行為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，讓大量的銀行信貸資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而房?jī)r(jià)上漲又提高了銀行資產(chǎn)的規(guī)模，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸，如此循環(huán)往復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷加大。

　　近期爆發(fā)的美國(guó)次債危機(jī)，引起了全球金融市場(chǎng)的震蕩。所以，巴曙松日前警告說(shuō)，中國(guó)樓市在走過(guò)20年基本上升的發(fā)展路線(xiàn)之后，該到“居安思危”的時(shí)候了。

　　值得欣慰的是，剛剛推出的國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)文件，不僅再次重申了“70/90”政策，而且落筆于城市低收入家庭住房困難，并且提出了“十一五”期末全國(guó)廉租住房制度保障范圍將覆蓋低收入住房困難家庭的目標(biāo)。

　　有專(zhuān)家指出，這一文件的劃時(shí)代意義不僅在于它體現(xiàn)了政府關(guān)注民生的一貫理念，更重要的是，它開(kāi)創(chuàng)了政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的新路徑：政府做自己能夠做也做得好的事，市場(chǎng)的事交給市場(chǎng)去解決。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，新政思路雖好，但操作路徑尚欠清晰，某些基本概念還較含糊，比如什么是“城市低收入家庭”？什么是“住房困難”？界定得并不清晰。學(xué)習(xí)中國(guó)香港、新加坡模式，試圖通過(guò)“雙軌制”思路，即政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，來(lái)解決中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，固然很好，但對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)來(lái)說(shuō)，其復(fù)雜性遠(yuǎn)非新加坡所可比。困難、力不從心乃至反復(fù)都會(huì)可能出現(xiàn)。但是只要大方向、大思路走得對(duì)，我們就沒(méi)有理由不對(duì)它熱情期待，就像30年前我們熱情期待改革開(kāi)放一樣。(張昌輝）