建設部住宅與房地產業司司長沈建忠在接受采訪時表示:“經濟適用住房是解決住的問題,現在有人把它作為一種投資的工具,這次要消除。所以這次對經濟適用房明確規定,5年之內不能上市,如果有特殊情況要上市,政府要回購。”
經濟適用房屬于社會保障性住房,它是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象建設的普通住宅。但是,一些經濟適用房卻淪為某些人投資套利的工具。之所以導致這一局面,除了供應對象把關不嚴、經濟適用房面積普遍過大等因素外,主要在于我國對經濟適用房的出售、出租行為,沒有制定出足夠嚴厲的限制性措施,導致經濟適用房投資、投機現象泛濫。在某些地方,經濟適用房的出租率甚至高于一般性住房,這從一個側面反映出經濟適用房投資現象的嚴重性。
要抑制經濟適用房的投資行為,就應該針對上述幾點,采取針對性的措施。對于經濟適用房的購買對象,必須嚴格審核把關,而這種把關不能全部由政府有關部門獨立完成,必須公開透明,接受公眾的監督,以防止權力尋租。同時,應該減小經濟適用房的面積,明確把經濟適用房的建設標準統一調整為60平方米左右,這就大大降低了經濟適用房的投資價值。因為相對于大戶型住房,60平方米的住房供應對象一般僅限于中低收入者。
當然,難度最大卻最為關鍵的一個問題還是通過硬性規定,嚴格抑制經濟適用房投資。首先要限制經濟適用房的交易。購買經濟適用住房不滿5年(這個年限還可以擴大到10年),不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
更重要的是,政府要收回大部分售房所得溢價。房屋的產權分四部分:使用權、占有權、處置權和收益權,與商品房相比,經濟適用房在收益權上與之不同。商品房上市出售后,收益全部歸個人所有,而經濟適用房的收益大部分應由政府獲得,用到公共服務方面。原因是, 經濟適用房是享受諸多優惠政策的社會保障性住房。比如,它免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅,減半征收水電增容費等各種稅費;建設用地采取行政劃撥方式供應,優先給予辦理有關手續等等,政府理應分享經濟適用房轉讓增值部分的收益。
但是,我國至今沒有對經濟適用房收益部分的多少交給政府予以明確,只有一些地方政府進行了嘗試。比如,杭州市規定,經濟適用房上市交易時,按照屆時的銷售價與當時經濟適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。實際上,這一比例還可以繼續提高,因為當售房溢價的絕大部分(比如80%)乃至全部收歸政府的時候,經濟適用房的投資行為自然就會銷聲匿跡。(余昭)