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      2. 2007年09月21日 星期五
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        加息仍未到位? 供需大勢將左右樓市走向
        2007年09月21日 10:50 來源:上海證券報


        嘉賓:邵明浩 漢宇地產研展部主任(圖片來源:上海證券報)

          9月14日,央行宣布今年年內的第五次加息。在公告中,央行將頻繁加息的原因解釋為,旨在加強貨幣信貸調控,引導投資合理增長,穩定通貨膨脹預期。一邊是頻繁上調的存貸款利率,一邊是房價不斷上漲的壓力,普通市民的購房貸款需求應如何合理安排?加息這種“溫水煮青蛙”的方式,對于樓市會有怎樣的影響?上證第一演播室此次請來業內人士,為各位網友做出解答。

          主持人:此次加息已是今年央行的第五次措施,能否先介紹一下加息的背景及細則?

          邵明浩:據中國國家統計局日前發布的數據顯示,中國8月份CPI延續了前6個月不斷攀升趨勢,同比上漲幅度高達6.5%,為今年月度最高漲幅。就在加息前一天,國家統計局還對外公布,我國1至8月份城鎮固定資產投資66659億元,同比增長26.7%,比1至7月份高0.1個百分點。至此8月份的敏感經濟數據盡數出爐,央行加息勢在必然。

          具體來看,我們認為央行頻繁加息來源于以下幾個方面的壓力:

          首先,應該考慮到,在“負利率”的環境中,消費者閑置在銀行體系的資金會產生“不斷貶值”的情況,居民存款隨時都有可能流向資本市場,很容易波及到資本市場的價格形成機制(比如,造成可能股市和樓市的泡沫等)。其次,通貨膨脹率的上揚,使得企業的實際融資成本在下降,投資有可能會進一步加速。第三,通貨膨脹率在貨幣緊縮政策和流動性過剩日趨嚴重的狀況下,對銀行的資產(貸款)和負債(存款)的影響是不對稱的。雖然通貨膨脹率上升,實際上降低了銀行付息的壓力,但是,流動性規模的增加卻沖銷了這一價格上漲所帶來的好處。因此,加息是解決“負利率”問題給中國宏觀經濟的健康發展所帶來的負面影響。

          主持人:雖然每次加息幅度并不大,但在持續加息的作用之下,購房者應如何合理安排貸款?

          邵明浩:我們沒有必要對加息政策本身的效果期待過大,因為我個人認為,僅靠加息,很難根本解決中國結構性“流動性過剩”的問題,也難以徹底根除通貨膨脹率上漲的源頭,更難以有效制止樓市股市強勁上揚的趨勢,加息等宏觀調控政策是為中國經濟的結構性調整爭取時間。

          我預期今年以及明年上半年還有多次加息的可能,所以建議大家做貸款的時候首先用足公積金貸款,在商業貸款方面選擇固定利率貸款來鎖定風險,所以如果你是純自住的購房,預計一段時間內不會換房、不會有較大量資金流入,可以選擇固定利率貸款。

          主持人:加息對于樓市的影響將會怎樣?

          邵明浩:我個人認為,目前中國的房地產市場存在兩大問題,一是觀念問題,二是供需問題。

          觀念問題,就是居者有其屋的問題,對于這個問題,我認為短期內無法改變。另一個就是供需問題了。關于供需問題,我認為應該更加細化,要研究什么收入的人需要買怎樣的房子,在此基礎上讓不同的人去居住不同類型的房子,這就形成了廉租房、經濟適用房、中低價商品房、普通商品房和高檔商品房等不同梯度的供應消費結構。房價下不下跌與加不加息沒有直接的關系,供需決定房價這是根本的觀點,關鍵是是不是有效的供應和有效的需求。

          此次加息幅度適中,對房地產市場的實際影響比較有限,樓市出現拐點的可能性很小。我們認為,這次加息的幅度沒有外界預期的那么大,尤其5年以上貸款利率仍然上調0.27個百分點,這對具有剛性需求和以改善居住為主的購房者不會造成很大影響,不過,對于近期投機性購房者來說,加息仍將對其心理產生一定暗示作用。(活動策劃:柯鵬 唐文祺 主持人:唐文祺 整理:唐文祺)

        編輯:王菲】
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