十一前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)突發(fā)而出的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，澆冷了房市黃金周銷售的憧憬。全國(guó)各地的房市幾乎都顯得有些熱張羅冷收?qǐng)觥?/p>

　　據(jù)悉，上海在長(zhǎng)假期間舉行的為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會(huì)上，4～6日三天的交易總量只相當(dāng)于節(jié)前9月28日一天的規(guī)模。而之前漲勢(shì)如虹的北京和深圳，黃金周期間更是門可羅雀：深圳在十一期間最低單日新房成交量?jī)H6套，北京則出現(xiàn)了退房情況。

　　毋庸置疑，房貸新政的確在一定程度上澆冷了樓市非理性的供需兩旺假象。雖然新政還需更多細(xì)則來(lái)加以細(xì)化和規(guī)范，但對(duì)第二套按揭房提高首付比例和貸款利率，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付比例不低于50%、期限不超過(guò)10年，以及禁止加按揭和要求只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房進(jìn)行住房按揭等等，確實(shí)在客觀上打擊了房市中的一些非理性投機(jī)行為，緩解了房?jī)r(jià)泡沫過(guò)度膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

　　新政為何能初見(jiàn)成效

　　當(dāng)前的房貸新政與2003年央行孤軍奮戰(zhàn)而出的121號(hào)文件所規(guī)范的內(nèi)容實(shí)際上大同小異。然而，為何其效果目前看來(lái)要顯著好于之前的121號(hào)文件？筆者認(rèn)為，原因可能出自以下幾個(gè)方面：

　　首先，當(dāng)前的房貸新政在出臺(tái)時(shí)機(jī)上顯得恰逢其時(shí)，房貸新政契合了當(dāng)前市場(chǎng)的訴求。即當(dāng)前的房貸新政是應(yīng)市場(chǎng)需求而生，并反過(guò)來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了前瞻性的指導(dǎo)。事實(shí)上，在央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)房貸新政之前，在市場(chǎng)中，過(guò)去相當(dāng)穩(wěn)固的金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益同盟軍已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的裂縫。當(dāng)時(shí)建行出臺(tái)的相關(guān)研究報(bào)告已經(jīng)直接警示出房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)隱患所在。對(duì)銀行來(lái)講，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在目前趨增的房貸壞賬損失和違約率，另一方面則是不斷膨脹的房?jī)r(jià)泡沫與較低的按揭成數(shù)，使得房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度地向銀行系統(tǒng)聚集，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)敞口越來(lái)越大。另外，過(guò)高的開(kāi)發(fā)貸款和不斷高企的開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債比率也威脅著銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量。

　　其次，央行征信系統(tǒng)覆蓋率和覆蓋范圍的不斷擴(kuò)展為當(dāng)前的房貸新政及其他后續(xù)的調(diào)控政策效用的發(fā)揮提供了一定程度的保障。之前的樓市調(diào)控政策由于信息不對(duì)稱而被不同程度地架空。如限制投機(jī)炒房的政策，由于缺乏統(tǒng)一的個(gè)人征信系統(tǒng)，在實(shí)際操作中往往是掛一漏萬(wàn)，最終由于可操作性不高而夭折。時(shí)至今日，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在不斷提高，在客觀上有利于豐富和完善央行征信系統(tǒng)的內(nèi)容；而日趨成熟的征信系統(tǒng)，也為商業(yè)銀行貫徹房貸新政提供了更富操作性的平臺(tái)。筆者認(rèn)為，倘若各商業(yè)銀行認(rèn)真填充央行的征信系統(tǒng)，并依靠該系統(tǒng)來(lái)鑒別房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前的房貸新政將完全可以走出121號(hào)文件的宿命而在某種程度上發(fā)揮出其效用。

　　再次，美國(guó)的次貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中國(guó)銀行系統(tǒng)和房地產(chǎn)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)警示效應(yīng)。美國(guó)的次貸風(fēng)險(xiǎn)雖然對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的直接影響要相對(duì)有限，但對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的間接影響卻更富警示性。顯然，從某種程度上講，正是發(fā)生在美國(guó)的次貸風(fēng)險(xiǎn)使得中國(guó)銀行系統(tǒng)和管理層開(kāi)始高度警惕和審視中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　配套政策應(yīng)釜底抽薪

　　不過(guò)，需要指出的是，十一黃金周央行等部門出臺(tái)的房貸新政在樓市的降溫效應(yīng)雖然已然顯現(xiàn)，但仍然不甚牢固。

　　一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在初始設(shè)計(jì)中存在的制度和市場(chǎng)缺陷仍然沒(méi)有得到有效改善。地方政府與開(kāi)發(fā)商這一利益同盟軍的格局目前仍未能打破，地方政府仍然把持著土地一級(jí)市場(chǎng)，土地財(cái)政問(wèn)題仍然十分嚴(yán)重；因此，要建立和完善更加市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就要打破地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)放商間形成的利益共同體；即在不斷完善的《物權(quán)法》下，引導(dǎo)地方政府走出土地市場(chǎng)。同時(shí)，為緩解地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，要進(jìn)一步合理劃分中央和地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)，并適當(dāng)?shù)卦试S地方政府發(fā)債來(lái)籌集本地基礎(chǔ)建設(shè)所需資金，發(fā)展多層次的公共產(chǎn)品投資體系。另一方面，不斷完善央行征信系統(tǒng)，打通征信系統(tǒng)、工商稅收信息系統(tǒng)、房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)等的部門藩籬，完善個(gè)人和企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　另外，還需要特別指出的是，當(dāng)前各地政府公共服務(wù)系統(tǒng)、教育系統(tǒng)等過(guò)度與房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)掛鉤的制度安排實(shí)際上正是制造剛性需求的主要罪魁禍?zhǔn)�。目前大部分城市的教育系統(tǒng)都需要以房產(chǎn)為銷售基本教育的前提，居民沒(méi)有房產(chǎn)難以甚至無(wú)法享受國(guó)家最基本的義務(wù)教育。這種不合理的城市公共產(chǎn)品和服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤的制度設(shè)計(jì)，不僅使得公共服務(wù)和產(chǎn)品無(wú)法公平、合理且科學(xué)地分配，而且也增加了居民住房消費(fèi)的剛性需求。顯然，取消這些不合理的制度安排對(duì)構(gòu)建完善健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)的效用不容忽視。

　　總之，擠壓當(dāng)前的房?jī)r(jià)泡沫，不僅需要加強(qiáng)和完善調(diào)控政策的力度和可操作性，加強(qiáng)調(diào)控政策的組合協(xié)調(diào)性；還要對(duì)諸如把公共產(chǎn)品和服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤等一系列不公平合理政策進(jìn)行清理，切斷地方政府與開(kāi)發(fā)商的利益同盟，才可達(dá)到治標(biāo)治本，營(yíng)造一個(gè)健康和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終目的。

　　□劉曉忠(北京普藍(lán)諾研究院研究員)