國慶前夕,央行與銀監會共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,提高了貸款購買“第二套”住房者的首付比例和貸款利率,規定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低于40%,利率不得低于央行基準利率的1.1倍,相較于目前大多執行的85%的優惠利率,有較大幅度的提高。
以直觀判斷,上述首付比例與貸款利率“雙提高”的措施,一方面有利于抑制已經擁有自有住房者的二次置業沖動,另一方面亦可以降低投資收益比的方式,對房地產市場上的投資熱潮加以限制。總之,作為房地產市場調控“組合拳”中的最新一記,其最顯著的作用還是在于抑制增長過快的市場需求。
但和近期出臺的各種措施的境遇相似,該政策甫一出臺便受到質疑,輿論首先懷疑的是,在房價“越調(控)越高”的大勢下,這個相對溫和的“新政”,在抑制房價方面究竟能夠起到多大作用。
確實,在連續加息和征收二手房交易稅等一系列重拳之下,全國房地產市場卻全線逆勢上揚,甚至呈現“瘋長”趨勢,不但使購房者叫苦不迭,也讓許多觀察者錯愕不已。但如果考慮到金融市場流動性過剩的背景,加之股票、基金飛漲帶來的示范效應,作為唯一可與證券市場并駕的投資工具,市場對房地產價格的樂觀預期和投資炒作,其實也在情理之中,而一系列調控措施帶來的投資和交易成本的上升,也就很容易被“消化”在這種樂觀的預期之中。
在這種一致“看多”的市場氛圍和群體心態下,“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求(無論自用還是投資)的作用,不但論者持懷疑的態度,就連決策者也未必有十足的信心。
不過,此次“房貸新政”的另外一項潛在的作用,也值得輿論的關注,即降低房地產市場的金融風險。而首付比例和貸款利率的“雙提高”,一方面可降低銀行信貸在購房投資中的比例,亦可提高單位貸款的利息收益,顯然都可以在降低銀行風險方面,起到明顯的作用。如此,若把抑制市場需求和降低銀行風險視為此次“房貸新政”的雙重目標,則即使在抑制需求方面收效不大,也至少可以在降低風險方面起到切實的作用。
而不論欲實現雙重目標中的一項,還是完整實現其綜合目標,輿論提出的另一項擔心都值得央行和銀監會高度重視,即如何準確、合理界定“第二套”住房,并以此為據,對第二套及以上住房嚴格落實“新政”規定的各項措施。只有這樣,才能既不因“新政”而傷害到普通群眾改善住房條件的正當需求,同時有效抑制住房市場的投資炒作,并切實降低銀行的金融風險。
日前,央行副行長表示,央行的征信系統完全可以查到貸款人以往的住房貸款記錄,成功認定第二套及以上住房。在電腦系統日臻完備的條件下,公眾對央行是否具備這樣的能力,也確乎不必太過擔心。同時在個人財產觀念逐漸強化的今天,那種借用別人名義購買住房以躲避“第二套”認定的現象,似乎也不會大面積出現。因此,真正值得擔心的,倒可能是各商業銀行是否能夠真心響應、貫徹央行政策。有報道稱,某商業銀行已經表示,其認定“第二套”住房將以個人而非家庭為單位,即一個家庭中的不同成員可以分別貸款購買住房而不被認定為“第二套”;也有銀行表示,將以購房者是否在本行重復貸款而非央行的征信記錄,作為認定“第二套”的依據。盡管央行未來可能對此類模糊地帶進行進一步明確規范,以杜絕各種空子和漏洞,但這些銀行的表態卻已經預示,商業銀行出于對房貸這一到目前為止還相當“優質”的信貸資產的留戀,很可能以各種小招數,為重復貸款者提供方便。而如果監管不嚴,則這種小招數就可能毀了央行和銀監會的宏觀大計。因此,此次的“房貸新政”,還需要更詳盡的措施和嚴格監管,才能實現其本來的目標。(張天蔚)