一切皆如預料中，央行新政懸念終于在國慶前夕塵埃落定。

　　9月27日晚23：22分，央行銀監會下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號，下稱359號文)，明令規定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。

　　業界人士大多認為，央行提高二次房貸首付，劍指“投資投機炒房”，顯示了政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。但也有分析人士指出，央行新政雖然“火力”夠猛，但在缺乏相關配套政策情況下，恐難使樓市降溫。對于真正有錢人來說，提高首付也許反而是一件好事。

　　央行祭出“殺手锏”，效果顯現

　　以往，“金九銀十”是開發商們豐收的季節，但是與往年不同，今年的“銀十”由于央行新政的出臺而大打折扣。來自各方面的數據顯示，今年國慶黃金周期間，各地樓市觀望氣氛濃厚。

　　國慶期間，在上海，“十一”假日樓市——房地產秋季展示會作為傳統“保留節目”如期在上海展覽中心舉行。相關統計數據顯示，10月4日～6日三天，上海房地產秋季展示會分別成交437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，3天的交易量只相當于節前周末(9月28日)一天的水平。有輿論就此評價稱，開發商被新政“閃了腰”。

　　實際上，早在一個月前，有關央行將提高二次房貸首付的傳言已甚囂塵上，在此前后，央行年內五次頻頻加息，但效果不是十分明顯，因而，提高房貸首付被業界視為今年樓市最大懸念，同時也是央行儲備的最有力的“殺手锏”之一。

　　據媒體報道，國慶黃金周期間上海市區多個地段的房產中介都掛出了“十一休假”的牌子。假日樓市期間，一位參展的開發商坦言，中央趕在“十一”前出臺房貸新政，急為樓市降溫的意圖明顯，無論是購房者還是開發商，觀望態度開始顯現。

　　在深圳，雖然今年房地產秋交會觀展市民絡繹不絕，從參展商和觀眾數量上來說，是近年來最旺的一屆，但是深圳市國土房產局官方網站數據顯示，國慶前兩日深圳一手房成交低迷，兩天僅成交27套新房。

　　在山城重慶，“十一”黃金周對重慶開發商來說似乎已不再是遍地黃金，據重慶市國土房管局房地產市場網統計，黃金周頭兩天，重慶主城新盤僅售109套，不及平時1／10。

　　在北京，值得關注的是，購房者“十一”前急忙敲定貸款現象十分明顯。據鏈家地產統計，“十一”前三天貸款面簽量激增三成。鏈家地產相關人士認為，這三天面簽量的激增，是客戶在借助商業銀行對359號文政策實施時間未定而打時間差。

　　新政能否震住頑皮的“猴子”？

　　鏈家地產副總經理金育松認為，央行359號文的出臺有助于擠出投資性購房需求，特別是有助于抑制投機性購房需求，從而有利于緩解市場供需矛盾，平抑房產價格。

　　今年以來，房地產投資在連續出現平穩回調的基礎上呈現強勁反彈，房價也在宏觀調控“組合拳”頻出之下繼續一路高歌猛進，部分城市甚至出現飛漲。由于貨幣流動性過剩帶來的樓市投資投機熱也未得到明顯的遏制。“近兩年房價的快速上漲，除了供不應求這個主要因素外，投資者以及投機行為也對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。”金育松表示。

　　“今年以來的5次加息并沒有有效地抑制購房需求和平抑房價，特別是全國范圍內的住宅價格上漲勢頭仍然十分迅猛。”我愛我家副總裁胡景暉也認為，“國家提高第二套住房首付意在遏止投機購房，穩定目前持續走高的房價。”在業界，央行359號文劍指“投資投機炒房”已成共識。

　　央行提高二次房貸首付的做法，在業界人士看來，是殺雞給猴看——如果把普通第二次貸款購房者看作“雞”，投資投機炒房者視作“猴”的話，央行“殺雞”的目的是為了“儆猴”。

　　不過眼下，從平抑房價角度來看，對于央行提高二次房貸首付的效果，業界則分成不同的兩派：一種觀點認為，央行提高房貸首付比例比加息的“攻擊力”更強，有望達到政策“一劍封喉”的效果；而另有觀點則認為，央行新政雖然“火力”夠猛，但在缺乏相關配套政策情況下，恐難使樓市真正降溫。真正有錢人，特別是有能力買房的“炒家”，提高首付(而且僅是10%)也許對他們來說，反而是一件好事，因為這樣可以幫助其減少銀行利息的支出。

　　“房地產宏觀調控的手段很多，提高個貸首付屬于金融調控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提高購房門檻，抑制投資、投機行為。但是否真的能使市場降溫，絕非可以蓋棺定論。“上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭在接受記者采訪時表示，正如近三年連續九次加息，但全國樓市仍牛勁十足。“因為推動房價上漲的因素很多，如果其它因素都沒改變，單靠提高首付無異于杯水車薪。”有關部門若能配合盡快出臺不動產稅也許效果會更好。

　　“第二套房”界定引爭議

　　值得一提的是，隨著“第二套房”懸念的揭開，“第二套房”如何界定近日成了人們廣泛關注的話題。網民們對此也提出了很多質疑。

　　359號文出臺后，央行對“第二套房”——準確地說是第二套含以上住房——給出了解釋：指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。”

　　京城信貸專業機構偉嘉安捷相關人士認為，“第二套房貸首付提高40%”政策是把“雙刃劍”，同時也存在“硬傷”。 “雖然政策對房貸首付比例的提高是區別對待的，但是房貸的緊縮，對于那些依靠住房貸款買房的普通購房者將面臨更大的壓力。同時對于家庭有需求的置業升級人群來說，二次置業的壓力同樣也將會很大。”

　　上述人士表示，目前，在自住型購房群體中存有這樣一部分人，他們因為平均居住面積較小、父母養老、子女上學或者工作變動等等客觀因素，需要進行二次置業。根據目前央行新政策，很顯然對這部分人群要求也“苛刻”了些，在打壓投資投機人群的同時，無形中也為他們設置了一定“阻隔”。 另外，由于政策細節還未出臺，所以，也有可能會出現投資者“鉆”政策“漏洞”。這使他們能夠“揚長避短”，通過部分受政策影響較少的非交易融資貸款，轉換投資渠道與手段，最終達成他們投資的“目的”。

　　盡管央行副行長蘇寧近日稱央行完全可以通過征信系統查到貸款人是否貸款買過房，成功認定“首套自住房”和“第二套含以上住房”，但很多網民還是認為，“第二套房”從實際操作中很難認定，殺雞敬猴可能造成誤傷，真正該“殺”的沒“殺”，不該殺的反而被“殺”。

　　“有錢人用現金買房，買多少套你能限制得了嗎？”有網民這樣質疑道。(周雪松)