九月底,央行和銀監(jiān)會發(fā)布的房貸新規(guī)出臺后社會反響熱烈,大部分公眾對監(jiān)管層提高多套房的貸款門檻拍手稱快。受政策調控的影響,上海、北京等熱點地區(qū)房價上漲的勢頭已經減緩。近日,商業(yè)銀行紛紛確定了房貸新規(guī)的執(zhí)行細則,其中對于多套房的認定標準存在差異,引起了社會廣泛關注。
筆者從商業(yè)銀行處了解到,在房貸新規(guī)出臺前的征求意見過程中,各商業(yè)銀行對于多套房的認定標準已經有過爭論,但是監(jiān)管部門考慮到各行風險承擔能力不同,各地區(qū)房地產市場發(fā)展階段不同,房貸需求構成差異較大,因而確定了因地制宜、各行自定、風險自控的原則,意圖給商業(yè)銀行制定實施細則保留一定的靈活性。但是,在商業(yè)銀行紛紛確定了二套房貸實施細則后,一些媒體和社會公眾開始質疑多套房的認定標準存在差異,筆者認為這是因為媒體和社會公眾對于房貸新政的解讀存在誤區(qū)。
從國際慣例來看,西方發(fā)達國家商業(yè)銀行的房貸政策差異極大,不僅對多套房的認定政策千差萬別,而且收入標準和利率水平都大不相同。一般而言,房地產風險承受能力強的銀行制定的房貸標準較寬松,而房地產風險管控能力弱的銀行制定的房貸標準較嚴格;宏觀經濟存在波動風險的地區(qū)房貸標準嚴,經濟增長穩(wěn)健的地區(qū)房貸標準寬。因此,商業(yè)銀行房貸政策存在差異在國際信貸市場上是自然合理的現(xiàn)象。
過去中國的商業(yè)銀行制定房貸政策時,基本上千篇一律。為了爭奪客戶,信貸標準大都確定為政策允許的最低線,這種現(xiàn)象本不合理,蘊含著極大的信貸風險,卻很少有人質疑。目前,各家商業(yè)銀行根據(jù)自身的風險管理水平,和對各地區(qū)房地產金融風險的判斷,出臺了一些具有差異性的房貸政策,正說明了監(jiān)管層和商業(yè)銀行的監(jiān)管和經營意識有了長足的進步。作為獨立運營的金融機構,各家商業(yè)銀行應該有自主決策貸款的權力,更應該有自主抵御風險的措施。
有人擔心房貸標準不同,會引起商業(yè)銀行之間不合理競爭,筆者認為大可不必擔心。銀行制定相對嚴格的房貸標準,雖然會失掉部分客戶,但經營風險也會相應降低;而制定標準寬松的銀行,短時期內可能會爭取到更多的房貸業(yè)務,但對風險控制能力的要求也會更高。這里本不存在誰得利、誰吃虧的問題,而反映了商業(yè)銀行對于金融風險的獨立判斷。目前,部分人呼吁監(jiān)管機構出臺一個全國統(tǒng)一、放之四海而皆準的細則,等于要求商業(yè)銀行再回到信貸政策全國一刀切的老路。
筆者認為,關于多套房認定時貸款是否還清、按“戶”還是按“個人”的爭議都不重要,關鍵是商業(yè)銀行應該理解監(jiān)管層的良苦用心,在監(jiān)管環(huán)境越來越寬松、獨立性越來越大的情況下,大力提高風險管理能力,確定適合自身特點的市場和客戶定位戰(zhàn)略,才是商業(yè)銀行改革發(fā)展的“正途”,目前關于多套房認定標準的爭論一葉障目,實可休矣。(記者 苗燕)