從美國次級房貸危機的教訓來看,我們不能把個人住房按揭貸款一味看做優質資產,而應當視為一種風險較高的貸款,只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特征而已。
目前我國房地產市場的火爆是有目共睹的。近年來,房貸一直被各商業銀行視為優質貸款項目來極力拓展,導致房貸規模成倍擴大。在央行不斷提高利率、房價上漲持續超過購房者的承受能力時,違約現象就容易發生。到時,最先受到沖擊的就是發放房貸的銀行。美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風波的前車之鑒,值得我國商業銀行重新審視房貸的風險問題。
房貸還能充當多久的優質資產?
商業銀行普遍把個人住房貸款當作優質資產來對待,但實際上,美國的次貸危機已經充分說明住房按揭貸款存在潛在的巨大風險。我們必須認識到:房貸資產的優質性是有時限的,特別是在利率上升通道時期。
以美國為例,從2004年6月到2006年7月,美國聯邦基金利率從1%上升至5.25%,最優惠貸款利率從4%上升至8.25%,逐漸導致低收入次級房貸者由于利率提升而違約不斷,次級抵押貸款危機開始蔓延。
我國房地產市場的發展還不到十年,但個人住房按揭貸款余額已達2.6萬多億元,加上4000多億元的公積金住房貸款,房貸規模超過3萬億元。目前,5年期以上貸款的基準利率較2004年10月之前增加了1.71個百分點,雖難以同美聯儲兩年連續升息17次相比,但也足以引起商業銀行警惕。2004年10月29日以來9次上調利率,以總額40萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例,歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬元;對于24年限的貸款來說,利息更是首次超過了本金。
加息給予貸款者的壓力不容低估。近年來我國個人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢。數據顯示,工、中、建三大行個人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。應該看到,在連續多次加息的情況下,房貸違約風險正在逐步增加。
連“次級”信用也沒有?
據有關統計,國內銀行的房貸不良貸款,約有80%是因虛假按揭引起的,這反映出我國商業銀行風險控制薄弱,也是房貸風險最根本的關鍵所在。由于我國沒有建立起完善的個人信用檔案,從銀行獲得房貸相對來說是比較容易的,幾乎是能開出工資收入證明,就能從銀行獲得住房按揭貸款。換言之,目前在我國,住房按揭貸款基本沒有信用等級可以劃分。而當銀行遭遇房貸違約行為時尷尬的是:即使法院判了違約者敗訴,但最終也不一定能執行到位。我國雖然沒有次級抵押貸款市場,但相當一部分貸款買房人可以說是連“次級信用”都沒有,風險不可小視。
近幾年的個人房貸現場檢查也表明,利用虛假收入證明等到銀行進行虛假按揭、套貸、騙貸的現象普遍存在。同時,商業銀行為了短期效益,往往對住房按揭進行盲目擴張。一些銀行不僅放寬貸款條件,不遵守相關央行規定和銀監會指引,而且還采取各種方式回避相關規定和指引。一些商業銀行更以金融創新為名,使按揭貸款無限放大,如“房貸通”、“循環貸”、“氣球貸”等。
盡管目前國內不少個人住房貸款者存在信用問題,但在房地產價格一直上漲時,沒有信用和負信用的貸款者一時還不會顯示出其危害性——過高的房價把這些風險掩蓋了起來。但是,如果房地產市場價格出現逆轉,其潛在風險必然會暴露出來,甚至會爆發危機。
銀行地產“唇亡齒寒”?
我國住房貸款的證券化程度很低,因此其風險基本聚集在銀行體系之內,結果銀行業與房地產業形成了一種“唇亡齒寒”的關系。在間接融資模式占主導的格局下,80%左右的土地購置和房地產開發資金,直接或間接地來自銀行貸款;通過貸款買房的個人,則占全部購房人總數的90%。
在這種“唇亡齒寒”的關系格局下,銀行對房地產市場的供求關系和價格走向起著推波助瀾的作用。一旦房地產市場出現問題,銀行業所受的影響也將遠比美國次貸危機嚴重。在房價快速上漲的情況下,銀行以房地產為標的的抵押資產價值持續攀升,但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預期等國內外因素出現拐點,房價出現大幅下調,銀行的信貸資產質量就會惡化。目前社會各界包括商業銀行在內,普遍形成了對房價持續、長久上漲的預期,不少銀行認為個人住房貸款幾乎沒有風險,即使貸款者無力歸還貸款本息,銀行也可以收回房子進行拍賣。但正如美國的類似預期已經破滅、樓市大幅跳水導致房價不能抵償貸款本息一樣,我們也不能保證中國的房價就會持續上漲,這一點必須引起高度重視。此外,在目前龐大的購房需求中,不僅包含自住房需求,也夾雜著大量投機型需求。這意味著房地產市場存在著內在不穩定性,一旦部分購房人的還貸能力出現問題,極有可能發生連鎖反應,誘發大量投機性拋盤,使得房價在大漲之后出現大跌。
調控將加劇市場波動?
業內人士普遍認為,目前政府對房地產市場的調控意圖十分明顯,將對房地產市場遠期產生深刻影響。前幾年,國家陸續出臺了一系列房地產調控措施,但其中相當一部分未能得到有效落實。如果這種“調而不控”的情況長期存在,房價仍然快速上漲,最終也有可能出現崩盤情況(例如上世紀90年代的日本和亞洲金融危機爆發后的香港。)
因此,可以預見,今后有關部門將會出臺更加綜合化、具體化、細則化的措施來控制房價漲速、壓制炒房活動。在這種預期下,房地產市場很有可能進入震蕩整理時期。
目前,我國已經進入持續加息周期,經濟從2003年開始就出現了過熱現象,特別是今年以來物價指數(CPI)持續上揚,面臨通貨膨脹的威脅,今后一段時期內宏觀調控的力度將繼續加大。近日央行和銀監會就聯合發布通知,明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成,貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。業內人士認為,在當下樓市供求關系緊張、房價進入上升通道的情勢下,緊縮房貸身兼二任:長期可控制銀行房貸風險,短期可擠壓部分需求泡沫;但樓市既有格局難以因此徹底改變。如果商業銀行出于經濟利益的考慮而忽然收緊貸款,則會更加惡化貸款客戶的資金狀況,加劇市場波動。
事實上,與美國次貸風波類似的情形已開始在中國有所顯現。在房價半年上漲50%的深圳,不斷飆升的房價、不斷提高的利率已經引起了銀行的警惕。近期,深圳各家銀行在央行和銀監會9月27日聯合出臺信貸調控措施之前,就幾乎同時停止了二手房貸款的發放,并且提高了新房貸款的首付比例。對于一貫視房貸為優質資產的商業銀行而言,這樣的政策變化,足以表明他們對于當下高昂的房價能否支撐下去的擔憂。商業銀行因擔憂風險來臨而采取自保行動,透露出的信號是房地產市場價格趨勢的變化正悄然臨近。(夏志瓊)