國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣日前發(fā)表最新研究報告指出，估計在2008年奧運會之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長態(tài)勢，處于中期繁榮的頂部區(qū)域；但奧運會后，受多重因素影響，房地產(chǎn)可能步入中期調(diào)整。

　　王小廣之所以作出這樣的判斷，是基于如下因素：持續(xù)過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)，以及人們對奧運會后房價上漲預(yù)期的變化等。根據(jù)常理，這個判斷或許是理性的。但對于奧運會后房價的走勢，筆者認(rèn)為王小廣強調(diào)的只是客觀因素，而非關(guān)鍵因素。

　　決定房價的關(guān)鍵因素是什么呢？筆者認(rèn)為首先是供需問題，而決定供需問題的核心既不是買房人，也不是開發(fā)商，而是行業(yè)主管部門和地方政府。如果認(rèn)識不到這一點，強調(diào)多少看似合理影響房價的因素，或者作出什么樣的預(yù)測都是不能落地的。

　　首先，持續(xù)過高的房價對住宅需求的抑制作用。這一點表面上看是成立的，“有價無市”的現(xiàn)象似乎也證明了這一點。但是，我們要分析房價過高抑制的是哪部分需求？顯然，影響最大的是沒有購買能力的人群，對于有錢者，房價持續(xù)增長還會助長他們的炒房囤房行為。

　　對此，只有政府部門通過解決職工就業(yè)和提高收入、縮小貧富差距，以及通過完善稅收增加炒房囤房的成本來逐步解決。而單純依靠高房價的自然力來抑制需求是不現(xiàn)實的。

　　其次，供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)。供給的釋放程度，開發(fā)商自己只有很少的發(fā)言權(quán)，而決定權(quán)幾乎都在地方政府手里。不管是土地的供應(yīng)，還是對開發(fā)商施工進度的管理以及囤房的整治，都成為影響供給的關(guān)鍵。比如，分析北京房價高的成因，要意識到除需求旺盛外，一個很重要的原因是供給不足，土地供應(yīng)計劃連年沒有完成，以及對囤房開發(fā)商的治理不夠，都是重要原因。

　　再說貨幣信貸的收縮效應(yīng)。雖然說新出臺的房貸新政引發(fā)了一些觀望，這種觀望對房價也是有影響的。但是，這種觀望不具有持續(xù)性，而是暫時的。這有兩方面原因：一是幾大商業(yè)銀行細(xì)則沒有出臺，分支銀行只有等待，而這種等待時間是有限的；二是在銀行眼里，房地產(chǎn)貸款一直以來都具有誘惑力。如何讓貨幣信貸收縮效應(yīng)持續(xù)發(fā)力，僅有加息政策是不夠的，關(guān)鍵在于政府如何盡快完善房貸新政并監(jiān)督落實。

　　再者，人們對奧運會后房價上漲預(yù)期的變化。其實人們很理性，并非憑感覺。奧運會對房價影響有多大？要分兩部分看：奧運會前，奧運經(jīng)濟的魅力是不容置疑的；奧運會后，房價變化就多少與奧運無關(guān)，頂多只會拉動奧運會場館周邊的房價，而房價大勢最終還得看供需矛盾。

　　也就是說，與奧運有關(guān)的個別城市房價整體走勢與奧運會有關(guān)，但對大多數(shù)城市而言卻關(guān)系不大，奧運會更不會成為全國房價的轉(zhuǎn)折點。而開發(fā)商普遍借奧運做文章，其目的是吹漲房價。(《地產(chǎn)SHOW》副主編 馮海寧)