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      2. 2007年10月31日 星期三
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        圈錢、高地價和高房價的“三角畸戀”
        2007年10月31日 10:56 來源:第一財經日報

          昨天,經過53輪競價,“杭一棉”地塊,以15588元/平方米的樓面地價“王者之相”被遠洋地產和另一家北京企業聯合競得。令人驚訝的是,這一樓面地價已超過周邊樓盤現售價。而這種“面粉貴過面包”的情形已不是第一次出現。

          勝出者遠洋地產,完全是一副“資本英雄”凱旋的姿態。9月28日,遠洋地產在香港聯交所正式掛牌上市,首日股價大漲42.86%,總募集資金119億港元,成為繼碧桂園之后,第二家募資超百億元的內地房地產企業。大筆圈錢——高價競地,這完全是合乎邏輯的融資、投資之道。這也是近期各地高地價的創造者清一色都是上市公司的原因所在。

          今年7月,底價為46.38億元的長沙新河三角洲地塊以92億元成交,成為全國 “新地王”,其“東家”同樣是來自北京的北辰、城開聯合體,而北辰則是去年才由香港回歸A股。從市場的角度分析,高地價頻現的原因有三:一是住宅用地供應偏緊,優質地塊尤其稀缺;二是地產企業呈現強者愈強的趨勢,大企業之間的競爭越來越激烈;三是由于房價上漲的良好市場預期,地價上漲難以抑制。從一定程度上講,“地王”現象是土地“招拍掛”出讓制度、樓市持續繁榮等孕育出的必然產物。

          同時,高地價也是房價飆升的重要推手。國家統計局數據顯示,今年一至三季度,70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%,其中一季度上漲5.6%,二季度上漲6.3%,三季度上漲8.2%。相較可知,今年以來地價上漲的軌跡與房價非常吻合。更值得關注的是,今年一至三季度地價上漲幅度(12.8%),比房價增幅(6.7%)高出約一倍!如果考慮到項目開發周期的影響,地價推高房價的作用力還有一個慢慢釋放的過程,目前已如此高價拿地,則未來一到兩年中國房價的調控難度可想而知。

          那么,問題的關鍵在于兩點,一是上市企業高價圈地合不合理,二是有關部門在其中充當了什么角色。先分析一下大型上市企業。應該說,由于房地產業是資金密集型行業,在實行“招拍掛”之后,資金雄厚的企業必然在拿地中處于絕對優勢地位,經營性住宅用地,尤其是優質地塊高度集中于上市企業,是必然趨勢。而且,大型上市公司影響部分地方政府的能力很強,在某些中西部城市和三、四線城市醉心于招商引資的情形之下,他們很容易在拿土地過程中得到優惠和眷顧。在巨量資金的驅動下,目前上市公司高價拿地已出現非理性傾向。大量土地集中于大型企業手中,比如大盤必然采取分期“滾動開發模式”,客觀上容易出現囤地現象,這與宏觀調控精神背道而馳。

          從政策與體制上考量,目前我國的土地出讓及管理制度還有需要完善之處。比如,緣何國土資源部早已明確限制大幅經營性用地出讓,幾千畝的大盤仍大行其道?比如長沙全國“地王”就達1177.8畝,而幾千畝、上萬畝的超級大盤也并不少見,尤其是在二、三線城市。再如,掛牌和拍賣都遵循“價高者得之”的原則,這體現了市場機制,但在目前房價上漲預期強烈、大型地產商圈地沖動炙熱的情況下,應該調整、完善這一“游戲規則”,以使地方政府和開發商都變得理性一些。

          日前,在萬科新標志北京發布會上,地產領袖王石表示,萬科一直堅決反對囤地、反對捂盤,而且今年以來募集的上百億元資金100%投到了指定項目。暫且不管王石所言百分百屬實,還是虛中有實,實中有虛,至少萬科比較注重“企業公民”建設,比如正在進行中的旨在“解決城市低收入人群住房問題”的“海螺行動”。但不可否認的是,目前我國房地產開發商仍是一個魚龍混雜的群體,為樹立競爭優勢而漠視風險高價拿地,為貪圖擴張而違反證監會禁令從股市融資買地,為追求短期暴利而不惜頂風囤地捂盤,如此非正常現象比比皆是。作為“父母官”,有關部門是該考慮干預高地價、上市公司、高房價之間的“三角畸戀”了。(楊紅旭 本文作者為上海易居房地產發展研究所所長助理)


        編輯:王菲】
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