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      2. 2007年11月05日 星期一
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        “租房論”實(shí)在經(jīng)不起推敲 十年后憑什么買(mǎi)房?
        2007年11月05日 08:55 來(lái)源:上海證券報(bào)

            房?jī)r(jià)月月飄紅,老百姓自然怨言不輕。對(duì)此,有學(xué)者、官員拋出了新說(shuō)法:為什么要買(mǎi)呢?可以租嘛!不過(guò),這種“買(mǎi)不如租”論似乎并不受認(rèn)同。根據(jù)中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心和新浪網(wǎng)新聞中心的聯(lián)合調(diào)查,在8729名受訪(fǎng)者中,87%的人不愿意租房過(guò)一生;64%的人則認(rèn)為,有關(guān)部門(mén)光說(shuō)不練,“忽悠”大家租房卻不在政策上提供方便。 中新社發(fā) 井韋 攝


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          風(fēng)雨之后見(jiàn)陽(yáng)光——人們對(duì)此總是深信不疑,卻從來(lái)不去問(wèn)問(wèn),風(fēng)雨之后一定會(huì)有陽(yáng)光,有過(guò)彩虹一定預(yù)示天晴嗎?值得懷疑的顯然遠(yuǎn)非于此。那種將租房理所當(dāng)然地認(rèn)作是陽(yáng)光出現(xiàn)之前的第一道彩虹,念念不忘租房可以讓人躲避高房?jī)r(jià)的風(fēng)吹雨打、相信租房之后必然可以買(mǎi)得起房子的思維,實(shí)在不經(jīng)推敲。

          讓一個(gè)人考慮租住十年房,之后再去買(mǎi)房,這是令人困惑的號(hào)召。十年前租房居住的人,十年之后憑什么就能輕松地買(mǎi)到房子?

          租房之后未必就能買(mǎi)得起房,這幾乎可以肯定。“租”和“買(mǎi)”之間,本不存在某種承前啟后式的天然承合關(guān)系。倘要將“先租后買(mǎi)”做硬性拼湊,必是某種僥幸預(yù)期作祟。主張這一立論的人,既不能給出更為詳盡的解決方案,也將自身的聰明才智做了一回?zé)o謂賭注。由于有意無(wú)意忽略一些至關(guān)重要的“不確定性”因素。

          需要考慮,十年以后居民的工資收入是否在增長(zhǎng)?增長(zhǎng)幅度能否超過(guò)房?jī)r(jià)升幅?如果屆時(shí)租房戶(hù)的工資收入沒(méi)有明顯增長(zhǎng),或者增幅大大低于房?jī)r(jià)漲幅,則“先租后買(mǎi)”的美麗夢(mèng)想,是不是要立刻泡湯?

          不要試圖回避這一現(xiàn)實(shí)。居民工資收入正長(zhǎng)期維持緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。不僅是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入要慢于GDP的增長(zhǎng),而且就全體國(guó)民的收入水平來(lái)看,由于地域、職業(yè)、群體、單位等因素不一,也存在嚴(yán)重的區(qū)域性、群體性等收入分配差異。一少部分人平均每年可以獲得超過(guò)兩位數(shù)的收入增幅,另一部分人則可能好幾年間只有兩位數(shù)以下的增幅,還有一大部分人則在原地踏步。

          以目前的物價(jià)水平,工資的年增長(zhǎng)率再快,也不可能超過(guò)房?jī)r(jià)逐月累計(jì)的增速。選擇租房的人們,又無(wú)一不是收入有限、支付不足、職業(yè)不穩(wěn)的群體,在固有的薪資增長(zhǎng)環(huán)境不變的情況下,怎么能改租為購(gòu)呢?那些一天到晚總是攛掇別人去租房住的有產(chǎn)者,莫非當(dāng)真不清楚這回事兒?jiǎn)幔?/p>

          工資收入之外,人們還會(huì)考慮,在這十年之間,城市房?jī)r(jià)是否不會(huì)出現(xiàn)某種劇烈變化,或者有朝一日還有可能忽然掉頭向下,從而使租房戶(hù)們能如期購(gòu)房?

          此類(lèi)想法太天真。真好比街頭混混在大馬路上守候行人自車(chē)內(nèi)往外扔錢(qián)包一樣,幻想著發(fā)一筆意外橫財(cái)。守株待兔的概率,大約可以等到一次兔子,也可能撿到一、兩次錢(qián)包,卻斷不可能等到一套房子。

          中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期性高走勢(shì)以及樓價(jià)的持續(xù)性上漲,短期內(nèi)似乎還找不到回落的可能性。意外不發(fā)生,市場(chǎng)不動(dòng)蕩,天意難改,格局已定。假若對(duì)這些一概可以視而不見(jiàn),那么還應(yīng)該知道,現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的客觀性供需失衡,加之受多種人為性因素影響的主觀性供需失衡,這一狀況長(zhǎng)久不改,房?jī)r(jià)怎么可能掉頭向下?又怎么可能維持在一個(gè)固定層面,不大步快跑?

          就算不是大步快跑,只要維持當(dāng)前小步向前的速度,就已經(jīng)讓人難以承受。鼓吹租房者,若對(duì)房?jī)r(jià)在未來(lái)十年間必定要跌落或不再上漲的走向沒(méi)有把握,又如何能夠保證“先租后買(mǎi)”呢?

          在遲遲不肯做出此類(lèi)承諾的同時(shí),在下還要問(wèn)一問(wèn):在今后十年里,持有租房論調(diào)的人是否還能保證房屋貸款的門(mén)檻和相關(guān)買(mǎi)房負(fù)擔(dān)不會(huì)逐年提高?2003年至今,央行已連續(xù)加息11次,僅本年度就加了不下9次。住房按揭貸款的首付比例由20%一刀切,提高到了30%,本年度又開(kāi)始將第二套房貸首付提高到40%,也是要一刀切的。其他的各項(xiàng)稅、費(fèi)又都在不同程度、以不同方式增加和變化著,這無(wú)不影響著購(gòu)房人的切身利益,導(dǎo)致購(gòu)房負(fù)擔(dān)一再堆積。

          今后十年間,這種狀況會(huì)不會(huì)進(jìn)一步持續(xù)?租房居住的人們,會(huì)不會(huì)因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)一套房屋而付出比十年前更大的代價(jià)、面臨更大的套牢風(fēng)險(xiǎn)?假如屆時(shí)這一狀況變得更加糟糕,租房戶(hù)們又該怎么辦?誰(shuí)去為租房論的破滅承擔(dān)責(zé)任?

          呼吁人們先租后買(mǎi),又不給出任何前置條件,這不亞于欺騙。到時(shí)候不僅不能使人買(mǎi)到房,只怕連租都未必能租住得起。因?yàn)椋麄冿@然也不能證明,未來(lái)十年間城市房租就不會(huì)出現(xiàn)大增長(zhǎng)。

          房租變化的幅度雖不能與房?jī)r(jià)相比,但至少處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一點(diǎn),凡當(dāng)下正在城里租房之人,想必已是感同身受。特別在今年,很多人在房東的知會(huì)下,廢止了原來(lái)一紙尚未履行到期的租賃協(xié)議,不得不因?yàn)橐还P數(shù)額增加的租金而重新改簽一份協(xié)議。

          問(wèn)題于是跟著出來(lái):有沒(méi)有把握在讓人們租房等待的過(guò)程中,房租不會(huì)以較大幅度繼續(xù)提升?有沒(méi)有把握讓那些租房過(guò)生活的人不會(huì)因?yàn)榉孔獾淖兓嵝牡跄懀詈筮B房租都疲于應(yīng)付?

          上述種種,假使租房論者不能逐一給出明確而肯定的保證,我們又怎么能夠相信他們的主張,并為之甘愿獻(xiàn)身一試?如若承認(rèn)上述的種種不確定性因素是必然存在且不可回避的,房租、房?jī)r(jià)、房貸以及種種可預(yù)見(jiàn)負(fù)擔(dān)有可能隨時(shí)增加、而工資收入變化又不大,又有什么理由去相信,十年之后必定比十年之前要強(qiáng)?租房之后一定就能買(mǎi)到房子?(章劍鋒 廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究員 香港財(cái)經(jīng)文摘雜志高級(jí)記者,專(zhuān)欄作者)


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