——“上海的房價已經進入拐點，北京的房價再升也無力�！�

　　——“如此密集地針對一個行業推出調控政策，在世界范圍內都極為罕見，其聚集效應將使得中國樓市出現拐點的可能在未來幾個月變得無限接近�！�

　　像上面這樣預測中國房地產市場拐點的大道、小道消息最近炒得火熱，因為人人都想知道，房價，特別是像北京、上海這樣的典型城市的房價真的已經見頂了嗎？市場真的會出現拐點嗎？

　　“有價無市”現象凸現

　　據國家統計局10月份公布的數據顯示，今年一至三季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，其中在深圳、北海、北京等一些大城市的房屋消費價格平均漲幅更是超過了10%。然而，進入傳統的“金九銀十”，部分城市的住宅樓市成交量卻大幅萎縮。北京房地產交易管理網公布的統計數據顯示，9月份北京市全市期房網上簽約套數為15499套，日均簽約量516套，比去年同期少了72套，全市商品住宅成交面積63.9萬平方米，同比減少61.5%。

　　參加工作剛滿一年的李小姐告訴記者，按照她了解到的情況，目前在北京買一套兩居室住房至少得一百多萬，這樣計算起來，首付款和今后的利息支出，都將是一筆不小的開支。所以她暫時沒有購買自住房的打算，并決定繼續持觀望態度，等待房價的回落。

　　對此，有關專家指出，隨著房價的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價，而且買房心理也愈來愈趨于理性。

　　“從經濟學角度而言，‘有價無市’問題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預期，特別是在國家宏觀政策調控強度不斷加大的情況下所持有的對于未來的房價預期。”上海財經大學國際文化交流學院院長姚玲珍教授這樣認為。

　　房價為何越“調”越高

　　2003年以來，國家開始采取一系列政策和措施來抑制房價。但是，全國大中城市房價過快上漲的趨勢仍未得到有效遏制。于是有人說，越是宏觀調控，房價就越是上漲。

　　“這種說法其實反映了我國房地產市場存在的一種現象，存在即合理，因此它具有一定的合理性。”姚玲珍指出，我國的房地產是在上世紀80年代后期才真正發展起來的，為了使一種行業能夠在短期內實現較快發展，國家最初在政策的制定和引導方面比較寬松。之后隨著整個行業的過快發展，國家又不斷加大調控力度，主要通過緊縮銀根和地根來抑制供給，但不調控需求；2004年之后，由于充分認識到我國屬于資源短缺型國家的國情實際，調控的重心又逐步地由供給轉向需求。

　　她認為，宏觀調控手段的完善需要一個過程，調控效果的釋放是逐漸體現的，調控的目的與結果之所以會出現偏差，是因為宏觀調控措施的不到位和不配套。首先是金融政策的調節力度不夠，利率作為金融政策中最重要的調節手段，雖然近年來的一些調整增加了購房者的還貸成本，但其上調的幅度還是低于房地產市場收益率的上漲幅度，從而不能有效地遏制市場的需求和投資動機。其次是稅收政策沒有到位，我國目前只針對房屋買賣的交易過程征稅，如果能夠對房屋的保有過程也進行征稅，那么就會增加購房者對于持有成本的顧慮，就會起到一定的抑制作用；此外，在征稅方式和稅率的制定上還值得進一步商榷，應繼續完善住房轉讓環節的稅收政策，加快物業稅的實施進程，并盡可能地考慮適時開征資產稅、遺產稅，逐步增加擁有多套住房的成本。再者就是利率手段和稅收手段之間的協調性不足，而且隨著我國市場經濟的不斷發展，應更加側重于稅收政策的調節。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌則表示，他并不認可越調越高這個概念。他認為這是宏觀經濟、社會發展到一定階段必然會產生的情況，而且國務院文件從來沒有說是要降價，而是提出要穩定住房價格。所以，如果不實行調控，價格就可能會更高。

　　真的會出現“拐點”嗎

　　國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣發表的最新研究報告指出，明年我國宏觀經濟將繼續保持高位增長，GDP增速在11%左右，并將進入周期性繁榮的頂部區域。若以年度計，預期經濟增長的頂部可能是2007年，而若以季度計算，這個頂部可能出現在明年上半年。2008年下半年或2009年，經濟將進入溫和調整期。王小廣分析，在此情況下，房地產特別是住宅繁榮已經持續10年，估計在2008年奧運會之前，仍將保持偏熱增長態勢，處于中期繁榮的頂部區域；但奧運會后，受多重因素影響，房地產可能步入適度調整期，投資增長可能有所減速。

　　而姚玲珍則認為，拐點可能會出現在2018年左右。她指出，根據“納瑟姆”曲線所昭示的城市化水平的增長存在“平穩-加速-再平穩”的規律，城市化水平在30%以下，是發展勢頭較為緩慢的準備階段，城市化在30%—65%或70%之間，是發展勢頭極為迅猛的高速階段，城市化超過70%之后，是發展勢頭再次趨于平緩的成熟階段。她分析說，我國1996年城鎮人口比重為30.48%，處于“納瑟姆”曲線的第一個拐點，目前約為43%左右，城市化步入高速發展期，預計，這個加速增長期將持續到2018年，屆時中國城鎮人口將占總人口的70.9%，從而可能會出現第二個拐點。

　　一些業內人士也指出，按照我國房地產波動周期的劃分，進入2007年后，又會處于一個發展增長期，當然，對于不同的城市，周期的長短分布也會有所不同。而且，從另外一個角度看，由于我國的房地產市場屬于政策性市場，隨著國家宏觀調控措施的進一步加強和到位,今后房地產價格上升的速度將逐漸趨緩，房地產價格和市場也將逐漸回歸理性。(記者 趙慧)