近日,國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(下稱《目錄》),對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大。《目錄》表示,我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng),外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作;并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外,還將“普通住宅地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵(lì)投資類別中刪除。
政府為什么進(jìn)一步對(duì)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格限制?甚至對(duì)于居民普通住宅開(kāi)發(fā)都不鼓勵(lì)呢?
我認(rèn)為,在目前中國(guó)土地公有制的條件下,由于土地制度、信貸制度及稅收制度等方面的不足,使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非市場(chǎng)因素影響大的市場(chǎng),從而使得這個(gè)市場(chǎng)的利潤(rùn)并非是平均利潤(rùn),而是持續(xù)多年的超額壟斷利潤(rùn)。這種高利潤(rùn)也并非是企業(yè)經(jīng)營(yíng)超常的結(jié)果,而是一定的制度缺陷導(dǎo)致的。如果讓外資輕易進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),就等于說(shuō)把這樣一大塊利潤(rùn)拱手讓給他人去壟斷。
當(dāng)然,政府已看到問(wèn)題所在,但是不應(yīng)該僅停留在市場(chǎng)準(zhǔn)入限制上,應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行全面的研究與分析,找到問(wèn)題的根源所在。為什么房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)期持有超額利潤(rùn)?這些超額利潤(rùn)從哪里來(lái)?應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)分享?政府有沒(méi)有能力通過(guò)嚴(yán)格的稅收制度對(duì)國(guó)有土地的溢價(jià)收回讓廣大群眾來(lái)分享?
對(duì)于外資的限制,其實(shí)是為了提升居民的居住條件,提升民生的福利。房地產(chǎn)是居民的生活必需品,所以,從最近政府出臺(tái)的24號(hào)文、359號(hào)文及39號(hào)文,從黨的十七大報(bào)告來(lái)看,都意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性,都把居民的基本居住條件放在第一位。因此,房地產(chǎn)對(duì)外資限制也就十分正常,也是對(duì)中央文件與精神的落實(shí)。
比如說(shuō),在新加坡等國(guó)家,不僅對(duì)外商進(jìn)入進(jìn)行嚴(yán)格限制,而且對(duì)外國(guó)居民購(gòu)買住宅也都是嚴(yán)格限制的。在新加坡,沒(méi)有政府批準(zhǔn),外國(guó)人是不可以自由購(gòu)買住宅的。因?yàn)椋绻尨罅康耐鈬?guó)人購(gòu)買,住房又有投資品的屬性,價(jià)格是市場(chǎng)預(yù)期決定的。在這種情況下,只要外國(guó)投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是上升的,那么這個(gè)投資市場(chǎng)的房?jī)r(jià)就容易在短期內(nèi)被推到高處。
限制外國(guó)投資者進(jìn)入,一是可以減少他們進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作機(jī)會(huì),二是可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。這樣,就能促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基本上成為一個(gè)居民消費(fèi)的市場(chǎng),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就能走向健康發(fā)展之路。(作者;易憲容 整理:柯鵬)