8月,房價同比上漲11.9%,在全國35個大城市中排第三位;
9月,房價同比增幅21.1%,升至全國房價增幅榜第一;
10月,以18.5%的同比增幅位居全國第二。
這是近幾個月來,烏魯木齊市在國家發改委等部門發布的全國70個大中城市房價增幅榜中的排名,其房價漲幅超過北京、上海、深圳等城市。然而,就在2005年的1月至7月,該市房價漲幅還只是個負數,即-6.05%,排名全國倒數第二。
是什么原因導致烏魯木齊市房價如脫韁野馬般飆升?
銷售者:開發商“捂房”賺老百姓的血汗錢
兩個月前的購房經歷讓范宇感受到了房價漲幅的迅猛。他當時在烏魯木齊市喀什東路看上一處普通多層住宅樓,很多市民都跟瘋了似地在排隊買房。銷售人員告訴他:“馬上就要漲了,趕緊買。”但他覺得,那樣做太傻了,怎么可能漲那么快。兩周后,當他再次來到售樓處時發現,該樓盤的房價每平方米又漲了兩三百元。
在烏魯木齊市房產管理局聯合某網站進行的調查中,87.3%的被調查者認為烏魯木齊市房價“非常高”,認為“比較合適”和“較低”的僅占7.6%。
“房價上漲這么快,與房地產開發商的‘捂房惜售’有很大關系。他們通過各種手段來賺取老百姓的血汗錢。”一名房產銷售員透露。
他告訴記者,其實每個樓盤還沒賣幾套房子,在宣傳和銷售時就稱已經快賣完了。現在房價漲得快,開發商會把房子捂在手里,等價高時再出售。這就造成了房源緊缺的假象。
很多市民也已經意識到了這個問題。
牛先生多次看房時,都遇到銷售人員牛氣沖天地說:房子?賣完了。他說:“房產交易中心的數據不是才下來嗎,烏魯木齊今年1月至9月,可預售的新建商品房是409余萬平方米,比去年同期增長了267.2%,但實際銷售還不足可預售住宅的一半,僅為115余萬平方米,這肯定是開發商從中搗鬼。”
一位叫“大漠雄風”的網民就說,烏魯木齊的房地產市場根本就不缺房源。
“大漠雄風”舉例說,烏魯木齊市城南北國春城兩幢氣派非凡的高層住宅建成三四年了,至今仍雇傭著大量的來新疆打工的農村婦女沿街散發售房廣告,四處叫賣。與這個北國春城隔河灘快速路相望的還有一個世紀星小區,也有三座高層住宅,同樣建成很長時間了,幾乎沒人購買、入住。
他認為,烏魯木齊房地產市場不缺房。缺的是老百姓買得起、住得起的房。
除了“捂”,開發商還有很多招式為房價上漲推波助瀾。
一位業內人士透露說:“房產公司有許多銷售技巧,他們利用老百姓‘買漲不買跌’的購房心理,一般會先根據成本和市場情況提出均價探行情,如果客戶能接受,他們就會不斷加價。”
“以水木清華精品社區為例。2006年初建成后,由于當時周邊并沒有高檔住宅小區做參照,每平方米3800元的開盤價格讓許多市民覺得不值。后來開發商運用各種手段使購房者趨之若鶩,價格上漲到每平方米6500多元后,450多套高層住宅仍銷售一空,一些炒房者更將價格抬高到每平方米7000余元。”該業內人士說。
開發商:政府抬高地價,我們當然要抬高房價
在老百姓的眼中,房價瘋漲,是房地產開發商在賺取暴利。但許多開發商卻向記者大倒苦水:現在地價這么高,單單土地成本一項,就比原來翻了兩番,加上各種建筑材料不斷漲價,不提高價格怎么行?我們賺取的利潤并沒有增多。
烏魯木齊市國土資源局網站的信息表明,2002年7月1日,國土資源部11號令頒布實施后,該市經營性用地一律納入土地有形市場,實行招拍掛出讓。
據了解,烏魯木齊2007年前三季度通過招標拍賣掛牌出讓用地面積278.16萬平方米,相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款達12.79億元,相比去年同期增長了51.90%。
一家房地產公司的譚姓總經理助理表示,今年烏魯木齊市城北及城南部分地區土地出讓金大多上漲兩倍以上,中心地帶漲了三四倍。由于目前烏魯木齊市房地產市場持續走俏,許多其他地區的房地產開發企業看中烏魯木齊廣大的開發空間,也來分一杯羹,造成地價不斷上漲。
據新疆博石房地產開發有限公司有關負責人介紹,烏魯木齊市商品房各項成本中,漲幅較大的是土地成本。因為政府放地太少,房產商通過“招、拍、掛”得到土地的方式,使得土地價格上漲。
“盡管成本增大,烏魯木齊房價短期內漲幅較大,更主要的還是受市場供求的影響,受成本影響較小。預計明年還有上漲趨勢。”該負責人說。
“政府把地價漲一點兒,開發商遵從利益最大化原則,自然會把房價漲得更高。”譚助理說。
不過據了解,截至今年10月底,烏魯木齊市房地產開發商擁有待開發土地面積321.91萬平方米,但實際完成土地開發面積卻只有160.79萬平方米。也就是說,有近一半已經批準的土地還沒有開發。
這個數據引起許多老百姓質疑:如此大面積的土地閑置,是不是開發商在故意囤積土地?
建筑商:房價漲跟我們沒多大關系
在開發商的口中,房價瘋漲,有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加對房價上漲的影響有多大呢?記者專門走訪烏魯木齊市幾家建筑企業。
在江蘇蘇中建筑集團新疆分公司承建的“一龍尚座”的建筑現場,一些在現場休息的工人顯得疲憊不堪,他們也紛紛表示,現在烏魯木齊市的房價、物價上漲過快。塔吊工人表示,自己的工資比去年上漲了不少。
蘇中建筑集團新疆分公司項目經理顧李平說:“房價漲得再高,和我們建筑企業關系都不大。建筑預算國家有定額標準,現在部分材料價格上漲,工人的年工資也上漲了一兩千元,這些只能從我們的收益中扣除。”
新疆一老牌建工集團下屬公司的周姓負責人表示,今年建筑原材料成本總體價格相對去年漲幅不大。2007年第三季度與2006年第三季度建筑原材料市場價同期相比,鋼筋價格由每噸3200元至3300元,上升到每噸4000元至4200元。其余材料價格基本持平,多孔磚價格保持不變,同樣是350元/千塊;水泥價格也沒有變化,都是0.35元/公斤。
周說,建筑材料成本上揚對房價突漲影響不大,因為建筑公司報給房地產公司的成本沒有變化。原材料市場價格上漲的部分,建筑公司自己消化掉了,沒有轉嫁給開發商。
此外,該公司造價負責人告訴記者,商品房多層建筑(6層以下)的建筑成本是800元/平方米,高層建筑(6層以上)的建筑成本是1100元~1200元/平方米。
另外,一些建筑集團表示,現在生意難做,出苦力卻收益甚微。
“一些收益大的項目如配電箱、外墻保溫層等配套設備,全部由開發商自行安裝。這樣算來,他們反倒節余不少。”一家建筑集團負責人說。
高品質樓盤越來越多,經濟適用房面積不斷壓縮
一些管理部門還認為,房屋品質高、投入大,也是目前房價攀高的重要原因。
翻開近期的本地報紙,打著光纖入戶、智能化管理、CIOLD(宜居新標準國際化有機生活中心)等新口號的高層住宅小區廣告越來越多,價格也讓普通工薪階層望而卻步。
今年,高品質高層住宅小區成為許多房地產開發公司的首選,售價都在每平方米5000元以上。由新疆廣匯房地產開發公司開發的高層住宅小區和楓雅居,不到一個月每平方米就上漲了1000多元,令人咋舌。
一家房產公司的總經理助理表示,現在開發商開發一座高層住宅樓的投入的確很高。建筑材料要符合國家建筑節能環保要求,僅拿玻璃來說,高層住宅全部使用鋼化玻璃。他們還會引進各種先進的配套設施,以服務吸引消費者,如增加污水處理器系統,讓水龍頭流出的水和純凈水一樣可以直接飲用,還有通道式垃圾處理器等。
至今未完工的南湖廣場旁的“一龍尚座”,還專門建設了豪華的室內生態園、住戶休息室、兒童娛樂廳等,這些配套設施的完善加大了開發商的投資。
在開發商如火如荼地興建高品質商品房時,前幾年對房價有平抑作用的經濟適用房面積卻在不斷壓縮,今年幾乎沒有開發量可供統計。
在11月21日舉行的建言獻策會上,新疆維吾爾自治區國土資源廳副廳長阿不都沙拉木·依明巴海直言,如果政府能夠拿出一定的儲備用地,先建設20萬~40萬平方米、價格約在每平方米2000元左右的保障性住房,將能有效平抑房價的過快上漲。(王雪迎 曾慶藝 劉冰)