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      2. 2007年12月04日 星期二
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        繳費又繳稅,買房人不該承擔雙重稅費
        2007年12月04日 09:14 來源:中國青年報

          上海率先開征城鎮(zhèn)土地使用稅,最高征收標準為每年30元/平方米。如果擁有100平方米一套房子,每年也要支出3000元的土地使用稅。土地使用稅被認為是物業(yè)稅開征前奏。(《每日經(jīng)濟新聞》11月30日)

          土地使用稅有利于增加地方財政收入,地方政府樂觀其成,是毫無疑問的。但是,如果考慮到目前居民購房時繳納的土地出讓金,則土地出讓金和土地使用稅交織起來,構(gòu)成了重復的稅費,缺少合理性。

          目前,房地產(chǎn)開發(fā)都是通過招標拍賣等辦法取得土地使用權(quán)的。不管用什么手段,核心是繳納土地出讓金。土地出讓金本質(zhì)上是一種土地使用費。改革開放之初,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),遇到法律的瓶頸。因為中國實行土地資源全民所有制,土地所有權(quán)屬于國家,任何私人都不能無償占有和使用土地;國家也不能把土地永久性地出售給個人。那么怎么辦呢?政府想到了香港的做法。因為香港的土地是英國向中國租借的,到期要歸還,英國政府也沒有永久性的土地所有權(quán),香港政府不可能給房地產(chǎn)商永久出售土地,因此,政府采取的是出租土地的辦法,即將土地出租的年限限定在中國政府收回之前的年份,然后一次性收取出讓金。

          中國改革開放時期搞房地產(chǎn),受香港的啟發(fā),政府把國有土地在出讓年限中的地租用公式折算成現(xiàn)值,也就是土地出讓金,然后賣給開發(fā)商,開發(fā)商再轉(zhuǎn)賣給買房者。在中國,各地對于商品房的出讓年限是不一樣的,大多是70年,也有50年的,比如蘭州。因此,中國買房的人僅僅租用政府土地,取得了土地使用權(quán)而已,并無永久性的所有權(quán)。

          由于土地這種資源極為稀缺,國家對于土地的使用又收緊地根,因此,土地出讓金價格越來越高。但這個費用最后都轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上,目前房價的成本構(gòu)成中,很大的一塊就是土地的出讓金。地方政府通過收取土地出讓金,從房地產(chǎn)市場中得到大量的收益,房地產(chǎn)商與地方政府達到雙贏。

          現(xiàn)在,政府一方面要收取土地出讓金,另一方面,還要征收土地使用稅。從本質(zhì)上來說,兩者都是有償使用土地的費用,不過一種叫做費,一次收足此后幾十年的,且不列入政府預算;一種叫做稅收,逐年收取,還要列入預算。既收土地出讓金又收土地使用稅,這就構(gòu)成重復征收。這從道理上是講不過去的。因此,土地使用稅征收的前提應該是取消或者歸并土地出讓金。

          另外,土地使用費也沒有考慮到對于人們生活必需品的住房的基本豁免。在一些國家,向人們收取的所得稅等都有一個基本的豁免,就是對于滿足基本生活需要的支出要在稅基中扣除。國際稅收的常規(guī)是,家庭所得稅中甚至要扣除撫養(yǎng)孩子的支出。在中國,個人所得稅也要扣除基本生活需要的1600元,從1600元以上起征。房子對于一般百姓來說,當然是生活必需品,對于自住的房子,應該留出一定面積的免稅優(yōu)惠,優(yōu)惠稅率,保證基本生存的需要的;而對于豪宅和多套住房,則不妨實行累進稅。從另一角度來說,國家土地屬于全體社會公民,公民作為土地資源的所有人之一,給他一定份額的免費土地用于滿足基本生存需要,也是體現(xiàn)國家土地資源為全民所有的法理。

          據(jù)說物業(yè)稅很快就要征收。如果加上已有的稅費,房產(chǎn)上疊加的稅費已經(jīng)十分可觀。對這么多的稅種加以整合,將是當務之急。從可稅性來說,政府可以想出各種理由來征稅以增加財政收入,但是,這種征稅權(quán)必定要有合理性,要以保障民生為前提,要征得納稅人的同意,不能說收就收。(陸澤官)


        編輯:王菲】

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