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        樓市時評:房貸新政“補丁”能否發揮威力?
        2007年12月12日 09:24 來源:上海證券報


        (圖片來源:上海證券報 漫畫:劉道偉)

          為進一步貫徹落實《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(下稱《通知》),人民銀行、銀監會于12月11日在北京聯合召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議,并在當天下午公布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(下稱《補充通知》),進一步明確了“嚴格住房消費貸款管理”的規定。

          與央行9月27日下發的《通知》相比,《補充通知》對此前爭議最大的關于第二套房的界定問題進行了明確,那么,這份遲來的“補丁”能否使房貸新政發揮應有的效果呢?

          央行9月27日下發的《通知》規定:“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。”

          但是,關于第二套房的界定,央行沒有制定統一標準,而是要求“各商業銀行應根據本通知制定相應的實施細則”,由此,各家銀行根據自己的理解,對于第二套房的界定給出了四種版本:一,以個人為單位,還清以前貸款的,享受“第一套房”待遇。二,以個人為單位,有房貸經歷的,不管貸款是否還清,以后購房都不享受“第一套房”待遇。三,以家庭為單位,還清以前貸款的,享受“第一套房”待遇。四,以家庭為單位,有房貸經歷的,以后購房都不享受“第一套房”待遇。

          這四種版本對于第二套房的制約效果,可用“差之毫厘,謬之千里”來形容。比如,第一個版本對于炒房這種投機行為幾乎沒有任何約束力。原因有二:第一,炒房者可以在還清貸款后,繼續享受“第一套房”待遇炒房,形成以個人為主體的循環炒房鏈條。第二,炒房者可以用家庭其他成員的名義購房,并且享受“第一套房”才能享受的優惠待遇,從而形成以家庭眾多成員為主體的循環炒房鏈條。

          很顯然,在商業銀行選擇第一種版本的情況下,央行發布的房貸新政對于炒房的制約力量將全部被架空。而商業銀行的逐利本能,使它更愿意為自己留下寬松的回旋余地,盡可能大地規避政策對其商業逐利行為的制約,由是,造成第一個版本被更多商業銀行所采納的局面。

          央行顯然認識到了《通知》的缺陷,因此,在12月11日正式發布政策“補丁”,明確“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數”,而且對“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭”作出了極為嚴格的界定。

          央行的這一“補丁”嚴謹到了幾乎無懈可擊的地步,它堵住了此前《通知》中留下的諸多漏洞,最大限度地壓縮了商業銀行的政策回旋空間,使得房貸新政變得不僅具體和剛性,在可操作性上也大大提高。這將徹底結束各銀行間在第二套房界定方面的亂局。但是,房貸新政“補丁”能否發揮威力還需要重視兩個方面的問題:

          首先,對信息真實性的確認。央行在《通知》中要求商業銀行在接受個人住房貸款申請后,及時通過央行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢,貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫,以此確保對“第二套以上住房”的認定準確無誤。但是,在房貸被各家銀行普遍視為優質貸款項目的情況下,倘若借款人在貸款合同中不如實填寫相關信息,商業銀行會否愿意承擔核實相關信息真實性的成本?另外,央行個人信用信息基礎數據庫是否全面?

          其次,外資銀行。央行的《補充通知》主要針對的是國有商業銀行,而外資銀行在房貸中的作用是不容忽視的。目前,確認第二套房貸主要通過央行個人征信系統查詢,但目前鮮有外資銀行加入央行征信系統,即使金融業發達的上海市,至今也尚未有一家外資銀行加入央行征信系統,如果購房者第一套房貸來自其他外資銀行,經辦的外資銀行就無法查詢相關貸款記錄。那么,外資銀行該如何執行房貸新政呢?

          這兩個問題如何解決,或將對房貸新政的最終效果產生重要影響。(王蘋 作者系新浪華東地產專題策劃、財經專欄作家)


        編輯:王菲】

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