法眼觀察

　　農(nóng)房買賣因宋莊“畫(huà)家村”案而變得敏感。記者上午從海淀法院獲悉，該院日前審結(jié)了幾起類似的“農(nóng)民房訴訟”。

　　與“畫(huà)家村”李玉蘭案不同的是，因?yàn)楸辉V的幾名買房人提出了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊�求，法院在判決房屋買賣無(wú)效的基礎(chǔ)上，依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的評(píng)估結(jié)論，判決酌定幾名起訴收房的村民給付買房者高達(dá)四五十萬(wàn)元的補(bǔ)償款。

　　現(xiàn)實(shí)案例

　　反悔農(nóng)民最高被判補(bǔ)償買房人50萬(wàn)

　　邢女士如今已經(jīng)70多歲高齡。2001年，她與海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)農(nóng)民談先生簽訂了《買賣房屋及其宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議》，以12萬(wàn)元的價(jià)格從談先生手中購(gòu)買了近10間宅基地建房。

　　如同發(fā)生在宋莊的“農(nóng)房案”一樣，談先生將邢女士起訴至海淀法院，以雙方合同違反法律規(guī)定為由，主張轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，要求收回房產(chǎn)及院落。在該案中，邢女士提出了反訴。

　　不久前，海淀法院對(duì)邢女士一案作出判決，除了認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，談先生退還邢女士12萬(wàn)元購(gòu)房款外，還判決談先生給付邢女士補(bǔ)償款45萬(wàn)余元。

　　與此案同時(shí)，海淀法院一并審結(jié)了另外兩起類似的“退房案”，判決支持的補(bǔ)償款分別達(dá)到了50余萬(wàn)元和42萬(wàn)余元。

　　海淀法院判決認(rèn)為，農(nóng)村的宅基地屬于農(nóng)民集體所有，非農(nóng)村集體組織成員不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地及之上的房屋。因房屋買賣合同的內(nèi)容違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)歸于無(wú)效。

　　記者算賬

　　反悔能夠帶來(lái)多大“賺頭”？

　　十年前，就有農(nóng)民以區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元，甚至低至幾千元的價(jià)格將宅基地建房轉(zhuǎn)讓他人，然而這些年的光景，房?jī)r(jià)何止翻了10倍。因此，賣房農(nóng)民一窩蜂地打起“房訴”。然而被農(nóng)民收回的房產(chǎn)未來(lái)出路如何？反悔能給農(nóng)民帶來(lái)多大的賺頭？記者就海淀法院的判決細(xì)細(xì)算了筆賬。

　　可能1 趕上拆遷——賺了

　　上午，記者聯(lián)系上了談先生的代理人宋先生。他告訴記者，在海淀區(qū)包括蘇家坨鎮(zhèn)在內(nèi)，近兩年都嚷嚷著要拆遷，而且有些地方已經(jīng)拆了。所以一些村民紛紛往回收房，光他代理的類似的案件就有五六起。

　　如果宅基地房屋拆遷的話，農(nóng)民通常能拿到80萬(wàn)上下的拆遷補(bǔ)償款。

　　拿邢女士一案舉例，談先生在收回房子后，如果趕上拆遷，扣掉該付給邢女士的補(bǔ)償款，他大概能從中得到約27萬(wàn)元的賺頭，外加一筆拆遷補(bǔ)助費(fèi)。

　　宋先生稱，到目前為止，談先生對(duì)這一結(jié)果還比較滿意。

　　可能2 不能再賣——賠了

　　不過(guò)宋先生表示，“其實(shí)好多地方到底拆不拆到現(xiàn)在都沒(méi)有定論�！�

　　房子什么時(shí)候趕上拆遷誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，而擺在談先生等人面前的是更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。他們除了要返還買房人購(gòu)房款外，還需額外給付高達(dá)四五十萬(wàn)元的補(bǔ)償款。一旦判決生效，在判決確定的日期內(nèi)不能全額給付錢款，他們更要加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　宋先生告訴記者，這樣的數(shù)額對(duì)于談先生來(lái)說(shuō)還是很有壓力的。

　　不管怎么說(shuō)，談先生現(xiàn)在還有個(gè)盼頭，然而對(duì)于那些光因房?jī)r(jià)上漲而反悔的賣房人來(lái)說(shuō)，在訴訟之后，宅基地建房是否還能找到買家？

　　理論上說(shuō)，買賣宅基地建房的路已經(jīng)被堵死，首先，正如反悔者打出的光明正大的理由:法律不允許宅基地買賣；其次，潛在買房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大:你能在房?jī)r(jià)漲到40萬(wàn)時(shí)對(duì)只賣4萬(wàn)反悔，那你會(huì)不會(huì)在房?jī)r(jià)漲到100萬(wàn)時(shí)又對(duì)賣40萬(wàn)反悔？而且這種黑色交易沒(méi)法兒過(guò)戶房產(chǎn)，根本不受法律保護(hù)。

　　反悔后什么出路能為他們賺回如此高額的補(bǔ)償款呢？恐怕很難說(shuō)。

　　庭外追蹤

　　為什么會(huì)判農(nóng)民高額補(bǔ)償？

　　訴訟中，因買房人均對(duì)房屋進(jìn)行了裝修或翻建，而且房屋和宅基地的價(jià)值已經(jīng)大幅上漲，買賣雙方無(wú)法就房屋的現(xiàn)價(jià)達(dá)成一致意見(jiàn)。于是，法庭委托了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照拆遷標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)“房屋的重置成新價(jià)”(房?jī)r(jià))和“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”(地價(jià))做出評(píng)估結(jié)論。

　　主審法官王喜告訴記者，補(bǔ)償款的計(jì)算是法庭根據(jù)房?jī)r(jià)加上地價(jià)的70%再扣除購(gòu)房款得來(lái)。因宅基地屬于違法買賣，這一點(diǎn)在若干年前交易發(fā)生時(shí)買賣雙方都是清楚的，出賣者應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任，剩下30%的責(zé)任由買方承擔(dān)。

　　在邢女士一案中，鑒定結(jié)論顯示，房屋的重置成新價(jià)為21.8萬(wàn)余元，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為50.3萬(wàn)余元。法庭正是依據(jù)上述計(jì)算方法將邢女士的補(bǔ)償款確定為45萬(wàn)余元。

　　專家評(píng)價(jià)

　　高額賠償打擊違法交易

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授佟強(qiáng)表示，海淀法院的判決，客觀上會(huì)抑制人們所擔(dān)心的畫(huà)家村李玉蘭案可能帶來(lái)的“骨牌效應(yīng)”，另一方面對(duì)宅基地的違法買賣行為也將是一個(gè)打擊。(記者 張蕾）