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        業(yè)內(nèi)談2008年房價:京滬不會大跌 深圳可能調(diào)整

        2007年12月27日 09:18 來源:中國證券報 發(fā)表評論


            國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局12月20日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,11月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,為連續(xù)第6個月刷新同比漲幅紀(jì)錄。據(jù)悉,10.5%為2005年7月中國擴大月度房價調(diào)查范圍以來的最大單月漲幅。 中新社發(fā) 井韋 攝


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           2008年的房價會是何種走勢?調(diào)控政策將在多大程度上發(fā)揮效果?被稱為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策“最后一只靴子”的物業(yè)稅,能聚集多大的勢能?本報特邀北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任馮科和長江證券研究員蘇雪晶,請他們談?wù)剬?008年房價、調(diào)控效果和物業(yè)稅的看法。

          部分地區(qū)房價適度回落

          主持人:怎樣看今年房價,明年的走勢又如何?

          馮科:各個地方的市場不一樣。局部市場的房地產(chǎn)銷售價格出現(xiàn)回落,但不一定是拐點。廣州、深圳等南方地區(qū)的房地產(chǎn)比較市場化,整個區(qū)域的人都相對理性,所以房價的上升滯后于上海和北京。廣州、深圳房價在2007年上半年漲幅很大,大概是50%到100%。這里面可能有外部的力量,如香港和外資的力量在炒作,我相信本地的購買力是非常有限的。房價在短期內(nèi)快速上漲必然會有一個相應(yīng)的回落,這是正常的。房地產(chǎn)也是商品,沒有永遠(yuǎn)漲價的時候。但是從結(jié)構(gòu)來看,趨勢不太好判斷,在銀行信貸收緊和改善需求的產(chǎn)品供給減少之后,房價很可能出現(xiàn)反彈。

          蘇雪晶:預(yù)計在四季度后,一線房價將回歸理性狀態(tài)。由于上海和北京的實際供給仍舊偏緊,以及地價和房價的關(guān)系,我不認(rèn)為兩個城市地產(chǎn)價格會出現(xiàn)大幅下跌,深圳地區(qū)前三季上漲速度偏快,價格可能會出現(xiàn)一定調(diào)整,但幅度和時間還有待觀察。

          支持房地產(chǎn)價格上漲的很多因素是長期存在的,我們對房地產(chǎn)市場趨勢長期樂觀,影響房價中期走勢最為關(guān)鍵的是政策調(diào)控因素。

          調(diào)控效果會繼續(xù)顯現(xiàn)

          主持人:如何看待宏觀調(diào)控的效果?

          馮科:從目前的調(diào)控情況來看,對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的調(diào)控措施是信貸緊縮,其次是提高準(zhǔn)備金率,最后是加息。從目前的情況看,房地產(chǎn)信貸包括個人房貸已經(jīng)占了很多銀行信貸總額的50%以上,有些銀行甚至達到了80%。如果房地產(chǎn)市場進入拐點,意味著房價進入下降通道,這會給銀行帶來大量不良資產(chǎn)。未來調(diào)控政策除了控制信貸規(guī)模以外,還應(yīng)該利用金融創(chuàng)新拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。如果說次貸危機暴露了美國金融創(chuàng)新“過猶不及”的話,我國在金融創(chuàng)新方面還處于“過于不足”階段。

          蘇雪晶:地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟影響是非常顯著的,任何國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。我認(rèn)為,政府調(diào)控的目的不是想打壓房價而僅僅是控制增速,抑制投資過熱。

          2007年開始的調(diào)控政策,整體趨勢是針對性加強,操作性加強。政府從2003年開始對房地產(chǎn)行業(yè)出臺調(diào)控政策,曾經(jīng)嘗試過調(diào)控供給和需求,直至今年開始采取多方面相互配合的調(diào)控手段,這樣的發(fā)展態(tài)勢,必然導(dǎo)致未來調(diào)控效果越來越突出。我們分析,將來有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點不是出臺新的措施,而是如何把已有政策落到實處。

          物業(yè)稅推出尚無時間表

          主持人:物業(yè)稅預(yù)期何時開征,將對市場有何影響?

          馮科:物業(yè)稅所要解決的問題不是簡單的房價問題,它還涉及到中央和地方政府關(guān)系,主要體現(xiàn)在財政土地出讓金上,地方政府把70年的土地出讓金收取以后,透支了幾十任市長的財政權(quán),未來城市和政府的運營會非常困難。所以物業(yè)稅改革的重點是中央和地方的財政關(guān)系,而不是簡單的市場調(diào)節(jié)。物業(yè)稅不可能明年就一定會開征,也不太可能先收商業(yè)物業(yè),既然要收就要全收。

          蘇雪晶:我認(rèn)為物業(yè)稅政策短期內(nèi)不會大范圍出臺。從其他國家物業(yè)稅的開征情況看,物業(yè)稅推出肯定會對地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。但房價是由多種因素造成的,物業(yè)稅不一定是解決高房價的靈丹妙藥。(記者 任曉)

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