2007年的中國房地產(chǎn)市場顯得比以往任何時候都要熱鬧。宏觀調(diào)控在繼續(xù)，而且力度還在不斷加大；房企上市爭先恐后，地價屢創(chuàng)新高；各地房價直線上漲，在年底又峰回路轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)這個與民生息息相關(guān)的市場，在2007年究竟怎么了？2008年又將以怎樣的姿態(tài)面世？

　　開發(fā)商仍在快走

　　連續(xù)進行了兩年多的宏觀調(diào)控在2007年仍然繼續(xù)。在房價上漲的同時，是接連出臺的一系列樓市調(diào)控組合拳。從土地增值稅開征，到限制外商投資房地產(chǎn)的“限外令”，再到旨在解決低收入家庭住房困難的“24號文”出臺，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一波接一波，然而房價依然高燒不退。

　　一方面是高企的房價下購房者的不知所措，另外一方面，開發(fā)商們卻并沒有因此而影響前進的腳步。

　　自2007年4月20日碧桂園在香港轟動上市后，2007年內(nèi)地房企上市序幕就此拉開。被稱作“廣州樓市黑馬”的合景泰富、北京最大房企之一遠洋地產(chǎn)、地產(chǎn)界聞人潘石屹旗下的SOHO中國、A股借殼未能如愿的奧元集團，先后于7月至10月間扎堆赴港上市。加上通過借殼躋身A股的云南城投，2007年內(nèi)地房企IPO募集資金量接近500億元。

　　已上市的房企則通過增發(fā)、配股等形式再度募資。龍頭地產(chǎn)股萬科A于2007年8月增發(fā)3億多股，募集資金100億元；保利地產(chǎn)增發(fā)1.26億股A股，募資近70億元；金地集團則通過兩次增發(fā)募資高達225億元。而世茂地產(chǎn)、華潤置地、上實發(fā)展、深圳控股等4家房企，亦通過配股形式融資超過130億元。

　　據(jù)華爾街專業(yè)數(shù)據(jù)供應(yīng)商Dealogic的統(tǒng)計，截至2007年12月初，在美國三大股票市場IPO上市的8家房地產(chǎn)企業(yè)上市首日的平均漲幅為5.92%，其中大多數(shù)企業(yè)目前的股價已經(jīng)低于IPO的定價。但來自中國的房產(chǎn)中介易居中國，自2007年8月初上市以來，其股價較IPO定價已經(jīng)上漲了近一倍，和其他美國同行的表現(xiàn)形成了鮮明對照。

　　房企成功融資后，便開始大肆跑馬圈地。2007年上半年北辰實業(yè)和城開聯(lián)合，斥資92億天價在長沙拿地，刷新地王總價記錄；8月，蘇寧環(huán)球拿下上海黃浦區(qū)163地塊，以6.69萬元/平方米創(chuàng)造樓板價最高記錄；9月11日，萬科地產(chǎn)經(jīng)過239輪拼殺，拿下福州新“地王”……屢屢創(chuàng)出的天價，令大部分土地價格已經(jīng)達到周邊房價水平，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的倒掛現(xiàn)象。成本上浮明顯，“地王”周邊地區(qū)未來房價上漲已成必然。

　　上海樓市的撲朔

　　2007年，上海有40個樓盤的價格漲幅達50%-100%。其中，公寓樓盤主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開發(fā)的新興板塊，別墅主要位于青浦區(qū)、松江佘山及其周邊、嘉定南翔、閔行顓橋、馬橋等板塊。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，這些上漲樓盤的主要特點是位于近年新興開發(fā)的居住區(qū)，由于前兩年處于開發(fā)初期，價格相對較低，在近年區(qū)域開發(fā)成熟之后，這些新興板塊在市政配套和樓盤品質(zhì)上的優(yōu)勢開始逐步體現(xiàn)。這些價格上漲超過50%的樓盤，除了之前價值被低估之外，也開始透支區(qū)域樓市發(fā)展的潛力。

　　事實上，去年上海的樓市經(jīng)歷了讓購房者心跳加速的“冰火兩重天”。

　　戴德梁行住宅部數(shù)據(jù)顯示，去年年初樓市銷售量走低，成交價格也徘徊于9500元/平方米-9800元/平方米的區(qū)間之中。到了4、5月份，銷售量增加，市場迅速回暖，成交價格呈現(xiàn)一路上揚的趨勢：4月份成交均價9973元/平方米，相比3月份上漲7%；5月份成交均價10487元/平方米，相比3月份漲幅為12.7%；6月份成交均價10703元/平方米，相比3月份漲幅為15.3%。自去年5月份以來，上海樓市的銷售量增幅尤其明顯：5月份成交面積約235.51萬平方米，成交套數(shù)為18569套，住宅成交量與套數(shù)分別比4月份增長36%與34%左右。

　　對于出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，戴德梁行住宅部董事伍惠敏告訴記者：“2006年下半年開始積累的剛性需求加速釋放，是當(dāng)時成交量大幅增長的最主要原因。同時，前期存在一些開發(fā)商‘捂盤’惜售，制造出供應(yīng)不足的市場假象，加速了剛性需求的釋放。另外，一年多來股市利好的財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，潛在實力買家數(shù)量的增加，也導(dǎo)致市場需求放量。非常重要的一點是，人民幣的持續(xù)升值，使得境外資金對上海房地產(chǎn)市場格外關(guān)注，購買國內(nèi)物業(yè)作為中長期投資。”

　　然而，到了2007年下半年，第三季度末上海住宅銷售量受政策影響有大幅回落，很罕見地沒有出現(xiàn)往年“金九銀十”的火熱現(xiàn)象。戴德梁行住宅部數(shù)據(jù)顯示，自2007年9月份以來，樓市成交量直線萎縮：10月份成交面積約189.43萬平方米，11月份成交面積約150.81萬平方米，住宅成交量分別比9月份下跌16%和33%。同時，隨著住宅價格和房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速上揚，第二套住房最低首付及貸款利率均于9月底上調(diào),這一調(diào)整所產(chǎn)生的心理影響使成交量在10月、11月出現(xiàn)直線萎縮。

　　伍惠敏認為，去年下半年樓市住宅提價次數(shù)頻繁，幅度驚人，這一波漲價大大超出了多數(shù)購房者的心理承受能力，也抑制了部分購房需求。同時，短期內(nèi)供應(yīng)量的增加，使得上海樓市在第三季度末進入了調(diào)整期。而加息、提高首付等緊縮房貸的金融政策相繼出臺，在提高入市門檻的同時也改變了購房者心理預(yù)期，導(dǎo)致去年年末住宅成交量及成交價格均呈現(xiàn)下跌趨勢。

　　拐點真的會到來？

　　于是，伴隨著去年樓市尤其是年底的巨大波動，多方猜測，今年樓市是否會轉(zhuǎn)彎？

　　上海中原副總經(jīng)理李錦德預(yù)計，目前的市場冷淡現(xiàn)象持續(xù)時間不會太久，今年3月份之后市場有望走出觀望氣氛轉(zhuǎn)暖。政府支持未來房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也期望房價有穩(wěn)定合理的增長幅度，未來房地產(chǎn)市場的總體方向較為清晰，絕大多數(shù)人仍樂觀地看待未來樓市。因此，2006年和2007年底這股被壓抑的剛性需求將在2008年得到釋放，一手房和二手房成交量將同步上升，房價相對于去年前幾個月接近25%的上漲幅度，將有所緩和，趨于合理穩(wěn)定的上升。

　　“二手房成交量方面，由于去年住宅項目供應(yīng)逐漸減少，加上開發(fā)商拿地的困難將導(dǎo)致他們推盤速度的放慢，一手房供應(yīng)量持續(xù)減少，因此，二手房成交量超過一手房的趨勢在2008年后將更加明顯。區(qū)域方面，土地稀缺的獨特性質(zhì)，將使得內(nèi)環(huán)內(nèi)房源不斷減少，房價自會愈發(fā)堅挺。其中，性價比高的豪宅和別墅等，將愈發(fā)受到青睞。戶型方面，70/90政策的效應(yīng)，將在2008年得到較為顯著的體現(xiàn)。外環(huán)兩側(cè)區(qū)域內(nèi)的小戶型，供應(yīng)量或?qū)�擴大，房價在政策的引導(dǎo)下，不會出現(xiàn)太大波動。而從今年一季度開始的中環(huán)內(nèi)大戶型熱銷現(xiàn)象，將隨著二次置業(yè)者數(shù)量的不斷增加而持續(xù)旺盛。

　　戴德梁行住宅部則分析預(yù)計，2008年年初觀望氣氛將持續(xù)，并且這屬于正常的市場反應(yīng)，不論是開發(fā)商還是消費者都需要時間去消化政策的影響。上海市政府已明確2007年底開始加大土地供應(yīng)，將有效緩解未來供求關(guān)系緊張的矛盾，預(yù)計未來市場價格將受政策因素影響，可能出現(xiàn)理性的調(diào)整與波動，但不會出現(xiàn)短期內(nèi)大起大落的現(xiàn)象。而供應(yīng)量增大也可能促使部分樓盤在2008年年初出現(xiàn)一定幅度的價格優(yōu)惠，從而加速資金回籠。

　　“長期來看，隨著城市化不斷推進、經(jīng)濟持續(xù)增長、市政規(guī)劃逐漸兌現(xiàn)，未來市場消費需求仍將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。而2007年，仁恒房產(chǎn)、中信泰富、上海錦江等各大開發(fā)商在上海大舉拿地、一擲千金，使新江灣城、青浦等區(qū)域地價屢創(chuàng)新高，部分區(qū)域一年內(nèi)地價漲幅接近200%。預(yù)計目前尚處于價格洼地的區(qū)域在今年會有較大的價格上升空間。”伍惠敏對記者表示。

　　“‘90/70’政策在今年將會繼續(xù)貫徹，中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開發(fā)將受限。因此，在供求偏緊的情況下，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)，90平方米以下的住房供應(yīng)量會增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經(jīng)濟適用房和限價商品房的供應(yīng)量。”伍惠敏認為。

　　政策走向何方？

　　戴德梁行住宅部認為，今年貨幣政策繼續(xù)影響樓市。“去年宏觀調(diào)控政策的一個明確方向就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊，預(yù)計今年這一貨幣政策取向不會改變。而貨幣政策今年會繼續(xù)緊縮，開發(fā)成本和購房成本預(yù)計都將上升。”

　　“土地政策方面，將會著力于擠出存量土地，限制企業(yè)囤地增加市場有效供應(yīng)，縮短開發(fā)周期，明確開工、竣工時間。此外，也會加強存量土地開發(fā)進度的管理，限制開發(fā)企業(yè)的囤地行為，增加市場的有效供給。”伍惠敏認為。

　　上海中原房產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，從目前的市場情況來看，盡管從2005年到2007年出臺的大量房地產(chǎn)調(diào)控政策，無不顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心與信心，但并不能在市場起到“立竿見影”的效果。根本原因是，從房地產(chǎn)市場的宏觀層面來看，供求矛盾短期難以緩解，住房價格上漲的壓力依然存在。“基于這一壓力，預(yù)計政府今年將進一步采取金融、稅收、行政手段相結(jié)合的調(diào)控措施。目前來看，加息是一定的，而物業(yè)稅及空置稅方面，考慮到在法律程序以及執(zhí)行上的復(fù)雜性，這兩項措施在2008年出臺的可能性不大，即使出臺也不會全國‘一刀切’，相信地方政府有一定的政策執(zhí)行彈性，將會是相對溫和的。從過去兩年的情況來看，一旦后續(xù)政策支持力度不夠，市場依然會在觀望后爆發(fā)強勢購買需求，導(dǎo)致價格上漲。因此，預(yù)計2008年房地產(chǎn)市場將處于市場需求與政策壓力的相互博弈中，市場存在觀望后爆發(fā)購買的可能。”(記者 鄧旭)