上海市政府12月27日發(fā)布《貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實施意見》,其中在完善配套政策和工作機制條款中提出“市房地、發(fā)展改革、公安等部門要研究制訂以居住證制度為核心的來滬人員購房政策,合理引導(dǎo)跨地區(qū)購房。”業(yè)內(nèi)人士稱,這可能意味著上海在實行國家要求的樓市限制外資政策以外,還會進(jìn)一步限制外地人的購房行為。 中新社發(fā) 紹常 攝
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上海市政府最近發(fā)布的《貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實施意見》,提出“市房地、發(fā)展改革、公安等部門要研究制定以居住證制度為核心的來滬人員購房政策,合理引導(dǎo)跨地區(qū)購房。”此消息一經(jīng)披露,立即引起巨大爭議。
筆者認(rèn)為,居民(無論外地人還是本地人)如果是為了炒房而購房(如一次性購買多套住房或多次買賣住房),對其限制是合理的。如果是出于居住目的購房(無論外地人還是本地人),其權(quán)利是受法律保護的,不應(yīng)該受到限制。我國《消費者權(quán)益保護法》第九條明確規(guī)定:“消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。消費者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營者,自主選擇商品品種或者服務(wù)方式,自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務(wù)。”
顯然,依據(jù)我國法律規(guī)定,消費者既有選擇購房或不購房的權(quán)利,也有在哪里購房、購誰的房的權(quán)利,其選擇權(quán)應(yīng)該受到尊重,這是法律賦予的權(quán)利,任何人都無權(quán)剝奪。而且,我國迄今沒有一部法律,也沒有一部地方法規(guī)根據(jù)外地人或本地人來劃分或界定消費者。
事實上,對于外地人在上海購房的合法性,上海市政府的文件早已確認(rèn)無誤。1998年10月,上海市人民政府出臺的《藍(lán)印戶口管理暫行規(guī)定(修正)》第五條就明確規(guī)定:外省市個人在本市購買商品住宅,其建筑面積或者房屋總價符合下列規(guī)定之一的,可為其本人、配偶,本人和配偶的直系親屬申請1個藍(lán)印戶口:(一)本市一套房屋建筑面積達(dá)到70平方米的,或者浦東新區(qū)一套房屋建筑面積達(dá)到65平方米的……
從以藍(lán)印戶口吸引人買房,到擬出臺限制外地人購房的規(guī)定,凸顯樓市調(diào)控所面臨的困惑。調(diào)控必須符合我國法律的規(guī)定,而根據(jù)目前的法律體系,地方上任何限制外地人購房的法規(guī)都可能因與上位法相抵觸而難被通過。
其實,限制外地人購房無助于抑制房價,或者說,外地人購房行為未必就是推動房價上漲的真正內(nèi)因所在。某房地產(chǎn)研究中心拿出的數(shù)據(jù)顯示:今年1-11月,上海共成交一二手商品住宅(不包括動遷配套房)36.71萬套,其中外資僅購買0.65萬套,而外地人購買了6.12萬套。結(jié)論是:“如果上海以居住證制度等來限制外地人在上海購房,將對上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。”
但恰是這些數(shù)據(jù),筆者認(rèn)為,它證明了外地人并非推動房價上漲的主因。因為,外地人購房的數(shù)量約占上海總成交量的16.67%,猛一看這一數(shù)字似乎并不算小。但是,如果從人口結(jié)構(gòu)來看,這一比例其實是并不算高。因為在上海的流動人口占上海總?cè)丝诘娜种唬獾厝说馁彿磕芰κ怯邢薜摹<词箾]有這16.67%的購房,對降低上海房價的作用也不能高估。因為這16.67%的購房者可能選擇租房,進(jìn)而推動租金價格的上漲,這同樣對房價會產(chǎn)生支撐作用。
而且,限制外地人購房的可操作性很差。上海市擬“研究制定以居住證制度為核心的來滬人員購房政策”,外地人買房將需要居住證。而有錢人搞到居住證并非很難的事情。根據(jù)自2004年10月1日起施行的《上海市居住證暫行規(guī)定》中提及的條件,外地人“提供綜合保險證明、穩(wěn)定就業(yè)證明或者投資、開業(yè)等相關(guān)證明”,或“投靠親友、就讀、進(jìn)修等需長期居住的”,或“作為人才引進(jìn)的”都可以申領(lǐng)《居住證》。這樣,無非是為外地有錢人的購房行為多設(shè)置了一些條件,增加他們購房行為的時間成本,并不能夠真正阻止其買房。
應(yīng)該認(rèn)識到,上海是一個國際性的大都市,外來人口的涌入是必然的,外地人的住房需求也是必然存在的,從正常的居住需求入手無益于調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn),也有損于上海作為國際大都市的形象。事實上,外地人的涌入在帶來住房壓力的同時,他們本身的工作和消費等行為,對上海市的經(jīng)濟發(fā)展也作出了巨大貢獻(xiàn)。
其實,真正應(yīng)該抑制的是炒房等投機行為,對這種行為的抑制和打擊對象不應(yīng)該再分為外地人和本地人,而應(yīng)該是針對所有的人。
(姚爃坤 作者單位:南京陸軍指揮學(xué)院)
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