連續經歷2005年、2006年兩年中央調控之后,2007年在穗七條出臺的背景下,廣州二手住宅市場依然量價齊升,再創新高。但是,9月底“房貸新政”的出臺成為廣州樓市分水嶺,二手成交量明顯下降,價格也結束了持續快速升漲。有專家預測,從今年第二季度開始,市場需求將逐漸恢復正常水平,價格也將逐漸穩定。
市場 去年十一開始由旺轉淡
2007年,廣州二手住宅交易量價增長幅度都接近兩成,明顯高于前幾年。除春節期間的市場休眠期以外,2007年1~3季度,二手市場持續保持活躍的成交勢頭,成交量始終維持在較高水平,就連6月、7月也是淡季不淡。
從10月份起,市場走勢發生逆轉。在觀望氣氛的影響下,廣州二手房交易量連續大幅下降,交易價格也出現下調跡象。9月27日,央行、銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,雖然該政策的實質性影響不大,但政策累加的心理效應在黃金周樓市發酵,使得一手市場成交不旺,帶動了二手市場成交隨之下降。在隨后的11月、12月,買家對樓價上漲的預期發生逆轉,觀望氣氛持續并加重。
投資者 10月起開始急售撤場
廣州樓市連續幾年只漲不跌,需求久旺不衰,政策調控安然無恙,使買樓投資成為最安全、最升值的投資方式,投資客也從專業炒家擴大到殷實的普通家庭。
中原地產研究部分析,雖然二手市場的投資客比例要小于一手市場,但隊伍同樣不斷壯大,資金快進快出,換房的只買不售或待價而沽。但10月份起市場逆轉,首先受到最大沖擊的也是投資客,大部分投資客不得不急售撤場,只售不買,投資客的比例迅速下降到少有的低水平。
記者采訪了解到,經過幾年的實踐,業主實收早已成為二手住宅交易的普遍規則。實收有兩重含義,一是價格沒得談,二是稅費買家包。今年第4季度,在市場供求關系出現階段性變化之后,業主的強勢地位動搖,首次大面積出現“價格可以談,稅費可以分攤”的局面,交易方式開始向理性靠攏。
預期 二季度起房價或回升
目前買家的觀望氣氛、市場成交的低迷,專家預計會延續到明年的第一季度,從第二季度開始,市場需求將逐漸恢復正常水平,價格也將在穩定中有所回升。
有資深業內人士預測,2008年二手住宅價格將由現在的快速上漲回歸到穩中有升的理性態勢,全年增幅約在10%。受一手推貨量及上市戶型的互動影響,二手住宅成交量不會繼續大幅增長。
此外,廣州的經濟走勢、城市價值、人口結構、居民居住現狀等都是未來樓價的支撐因素,但2008年國家將實行從緊的貨幣政策,加上廣州保障性住房陸續上市、前兩年調控政策的實際效果開始釋放等因素,將對房地產開發、樓價上漲會有一定的約束作用。(記者 羅莎琳)
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