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        房價:拐了嗎? 虛高價格遭到市場冷遇不可避免

        2008年01月04日 11:19 來源:光明日報 發(fā)表評論

          伴隨著冬天的腳步,國內(nèi)房市也漸襲寒意。

          最早的寒氣出現(xiàn)在南方城市深圳和廣州。據(jù)統(tǒng)計,2007年10月,深圳新房均價回落至14797元/平方米,較9月份下跌一成。與此同時,二手房交易量銳減,2007年10月份交易量下降36%。10月份廣州商品房成交量面積僅為55萬平方米,比9月份下跌18%。

          上海房市也寒意漸濃。2007年10月份,上海新房成交量下降兩成多,11月份再降兩成。11月市商品房成交均價由10月份每平方米11500多元下降到10700多元,跌幅達7個百分點。2007年年底,房產(chǎn)成交量依舊慘淡。

          寒流也影響到北京。北京市建委發(fā)布的信息顯示,2007年11月份新開樓盤45個,均價14966元/平方米,比10月份新樓盤開盤均價15324元/平方米下降358元,一路瘋漲的房價半年來首次回落;2007年11月的銷售量劇減,僅為13073套,為半年來銷售量最少的一個月。與此同時,高檔住宅銷售也開始放緩,尤其是售價超過18000元/平方米以上的住宅,月銷售量不到10套,個別區(qū)域新上市的項目售價甚至低于區(qū)域均價。原本紅火的二手房市場供求關(guān)系也出現(xiàn)了微妙的變化:以往為1∶4甚至1∶10的供需比降到1∶3以下。2007年年底,成交量的持續(xù)萎縮使得房源突然充足起來,從“有價無市”進而演變成“有房無市”。

          仔細觀察不難發(fā)現(xiàn),房價動搖是從2007年國慶節(jié)開始的。2007年“十一”黃金周前夕,在多次加息和提高人民幣存款準備金率后,央行宣布提高購買第二套房首付和利率。這記重拳使得一向房產(chǎn)銷售火熱的黃金周冷清不少。而此后,房價一路跌勢,讓開發(fā)商亂了陣腳。為促進銷售,個別樓盤推出多種優(yōu)惠活動,采取送精裝修、免物業(yè)費、送車位等辦法變相打折。

          房產(chǎn)市場打個噴涕,地產(chǎn)中介就得感冒。成交量的銳減使得房產(chǎn)中介叫苦不迭,不得不面對“無米下鍋”的窘境,許多地產(chǎn)中介開始裁員自保。前幾天,記者致電一位在深圳地產(chǎn)中介公司工作多年的朋友,她竟然已經(jīng)在一家化妝品公司工作快一個月了。問其原因,回答是無奈的自嘲:“樓盤賣不出去,只好我出去了。”

          種種跡象顯示,2007年前三季度一路狂飆突進的房價已經(jīng)剎住了腳步。于是,人們開始追問,房價是否面臨拐點?

          高價背后的泡沫

          面對房價的突然調(diào)頭,有人感到驚訝和不解。但是,在弄清楚房價下降的原因之前,還是先看看房價是如何漲上去的吧。

          深圳是去年房價上漲的領(lǐng)頭羊。相比國內(nèi)其他城市,深圳房地產(chǎn)市場交易機制比較便捷。一位房產(chǎn)中介介紹說:“在其它城市需一兩周辦完的交易,在深圳只需兩三天就能完成。”許多投資者正是相中這種交易的便利,而從房價較高的長三角地區(qū),轉(zhuǎn)投當時房價相對較低的珠三角地區(qū),使深圳等地成為熱錢聚集地,在很短的時間內(nèi)房價就被推漲50%。

          流動性過剩的背景下,銀行資金大量流入房地產(chǎn)市場,也使得國內(nèi)其他城市房價飚升。2007年第三季度,全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%,新建商品房銷售價格同比上漲9%。其中北京上漲13.5%,深圳上漲17.6%。而資產(chǎn)價格的上漲反過來又拉動了房地產(chǎn)貸款的快速增長,同時購房貸款增速加快。2007年9月末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76萬億元,比年初增加3491億元,同比增長26.9%;居民購房貸款余額2.86萬億元,比年初增加5924億元,同比增長31.4%,增速比上年同期提高13.5個百分點。據(jù)了解,個人房貸的增量占到四大國有商業(yè)銀行新增貸款總量的61%以上。

          與此同時,違規(guī)房貸也在暗流涌動。一些房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者采取“假按揭”、“假二手房”、“高估價”的方式套取銀行的信貸資金,以此來推高房價,埋下銀行風(fēng)險隱患。數(shù)據(jù)顯示,深圳高房價的背后,其中70%以上的買房者都是投資行為而非為了自用。

          專家指出,從美國爆發(fā)的次級按揭貸款危機可以看到,如果不對國內(nèi)銀行信貸進行全面的控制,不擠出對房地產(chǎn)越吹越大的泡沫,那么國內(nèi)商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險將會越來越大,對我國金融業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定是非常不利的。

          市場在觀望

          “現(xiàn)在房價還是太高,尤其是一些距市區(qū)較近的區(qū)域,我準備再等等看。”看到媒體發(fā)布的房價下降的消息,一直準備給兒子買套新房的北京西城區(qū)林大爺如是說。事實上,他的觀點代表當前很多持幣觀望人的想法。調(diào)查顯示,69%的人認為現(xiàn)在價格尚未降到合理位置,目前還不是買房的最佳時機。

          不只購房者,開發(fā)商也在觀望。去年底,深圳推出的6宗居住用地掛牌出讓土地使用權(quán),全部以“流拍”告終,這是開發(fā)商對未來深圳樓市走向不明朗的一種直接反應(yīng)。在北京,房價成為即將上市的樓盤諱莫如深的話題,絕大多數(shù)項目尚未將產(chǎn)品價格公布。開發(fā)商坦言:目前市場走向不明,價格只能等到開盤前再定。

          但是,多數(shù)開發(fā)商對房價預(yù)期樂觀:少數(shù)高檔住宅價格松動只是個別現(xiàn)象,不代表房價整體普降。去年前三季度價格上漲太快,個別項目上漲出現(xiàn)非理性因素,目前只是房價理性回歸的表現(xiàn)。他們認為,只要市場供大于求的狀態(tài)沒有改變,房價就不會出現(xiàn)拐點。他們相信,政府宏觀調(diào)控的目標,只是“抑制房價過快上漲的勢頭”,而不是真正要讓房價降下來。今年房價還會在高位運行,但增幅會放緩。就在買賣雙方相互觀望時,決策部門已經(jīng)行動起來。2007年11月以來,政府加強了對房產(chǎn)市場的調(diào)控手段。2007年11月21日,國務(wù)院下發(fā)通知,要求所有投資規(guī)模在5000萬元以上的固定資產(chǎn)投資項目,必須上報國務(wù)院審批。12月,國務(wù)院派出12個督察組對各地房產(chǎn)政策執(zhí)行情況進行檢查;中央經(jīng)濟工作會議確定了2008年將實施從緊的貨幣政策,嚴格控制貨幣總量和投放節(jié)奏,嚴格控制新開工項目。隨后,出臺《耕地占用稅暫行條例》,出臺《土地儲備管理辦法》,年內(nèi)第10次提高存款準備金率至14.5%……

          專家指出,消費者持幣觀望是因為當前房價存在泡沫成分。事實上,去年并沒有太多的促使房價快速上漲的因素,有的項目隨著宏觀調(diào)控政策出臺持續(xù)漲價,主要是開發(fā)商對市場預(yù)期過于樂觀,房價基本是生拔上來的,而在目前集體銷售冷清的狀態(tài)下,虛高的價格不可避免地遭到市場冷遇。

          房價回歸理性

          專家認為,貨幣政策由“穩(wěn)健”改為“從緊”,這對嚴重依賴銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)來說,其影響是不言而喻的。不僅地產(chǎn)商從銀行獲得貸款難度加大,而且對去年瘋狂上演的買地拿地、捂盤惜售的做法也會是沉重打擊。開發(fā)商不宜盲目樂觀,市場并非其想象得那樣好。尤其對于那些經(jīng)濟實力有限,過份依賴銀行間接融資的中、小地產(chǎn)商,可能還沒來得及享用高房價盛宴,就不得不迎接降價的凄風(fēng)冷雨。

          與其他調(diào)控政策相比,銀根緊縮政策對房地產(chǎn)的影響是非常大的。據(jù)了解,去年底上海等城市由于收緊貨幣政策,出現(xiàn)了無法辦理按揭貸款的情況。同樣,北京多個項目也開始要求購房者全款購買。而之后央行明確了以家庭為單位來認定房貸次數(shù)。這就意味著房貸認定標準將幾乎沒有彈性,再次傳遞出決策層對炒樓及投資性需求強力擠壓的政策意圖。在這種資金壓力下,通過降低房價,迅速回流在建項目資金無疑是開發(fā)商不得不倚仗的資金來源。

          事實上,接二連三的政策變故已讓中小地產(chǎn)開發(fā)商有所行動。據(jù)鏈家地產(chǎn)一位資深房產(chǎn)中介透露,目前開發(fā)商都瞄準了2008年一、二月份的信貸形勢。新一年的貸款指標開始釋放,信貸緊張情況將有所緩解,如果政策相對寬松,則房價還可維持;如依舊緊縮,則不得不另謀出路了。據(jù)了解,一些手中有土地而缺少開發(fā)資金的中小房地產(chǎn)企業(yè),正積極籌劃讓手中的土地進入市場開發(fā),以免被收回,或?qū)F(xiàn)有項目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。屆時,實力較大的房地產(chǎn)企業(yè)會不失時機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目,從而實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。

          雖然多數(shù)房產(chǎn)專家對房產(chǎn)泡沫有共識,但他們均表示,如果房價沒有出現(xiàn)長時間的持續(xù)下跌,就不能因此確定房價拐點來臨。2008年房價走勢尚不明朗,有可能隨著調(diào)控政策的落實出現(xiàn)全國范圍的走低,但也不排除經(jīng)過局部波動、短暫休整后可能重拾升勢。畢竟,在我國的大中城市,尤其是北京、上海等大都市,房價上漲的根本動力在于城市化進程帶來大量人口涌入,從而推動了內(nèi)在的住房需求。也許,告別過快漲幅,經(jīng)過一輪卓有成效的調(diào)整后使房價回歸理性才是我國房地產(chǎn)市場的正途。可以預(yù)見到的是,房貸新政的調(diào)整將帶來房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌,并購重組的步伐將加快,市場優(yōu)勝劣汰的結(jié)果必然是少數(shù)實力雄厚、運作規(guī)范的地產(chǎn)開發(fā)商在競爭中脫穎而出;而在這一過程中,房價也將告別瘋漲,逐漸回歸理性。

          黨的十七大提出了“居者有其屋”的要求。2008年,包括建設(shè)、金融、國土資源等與房地產(chǎn)有關(guān)的各項政策無疑都要圍繞這一要求展開。建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林指出,2008年規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要雙管齊下,一方面要清查房地產(chǎn)市場,尤其是囤地、囤房、虛假廣告、缺斤少兩的行為;清查房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)、中介環(huán)節(jié)違法、違規(guī)問題。以此來維護廣大消費者的權(quán)益和利益。同時,要確保住房保障的政策配套和落實,建立好保障房屋的供應(yīng)體系、分配體系和監(jiān)管體系,使更多的城鄉(xiāng)居民能夠成為保障房屋的受益者,也能使更多的城鄉(xiāng)居民感到建立這種保障制度是符合我國實際和公平的。他認為,當前我國的房地產(chǎn)市場還不成熟,正處于調(diào)整和規(guī)范期,通過法律的建立、政策的配套,未來市場會更加平穩(wěn)、健康。(溫源)

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