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        葉檀:小產(chǎn)權(quán)房被禁房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?

        2008年01月10日 11:27 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評(píng)論


             中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月11日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,會(huì)議指出,近來(lái)一些地方違法違規(guī)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,并有蔓延上升之勢(shì),必須堅(jiān)決遏制。嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè),嚴(yán)禁非法占用(租用)農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”,單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 中新社發(fā) 馬健 攝


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          小產(chǎn)權(quán)房被禁對(duì)于普通商品房市場(chǎng)是利多。那些開(kāi)發(fā)商與投資者可以沒(méi)事偷著樂(lè),因?yàn)樗麄冇终业搅艘桓kU(xiǎn)索。

          國(guó)務(wù)院辦公廳1月8日下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確指出,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。以此為標(biāo)志,小產(chǎn)權(quán)房合法化的大門(mén)被徹底關(guān)上。在政策層面上,關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議可以告一段落,政府不會(huì)放開(kāi)土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的大門(mén),農(nóng)村土地與商品房用地被隔絕在兩個(gè)市場(chǎng)中,沒(méi)有互通款曲的可能。

          小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該合法化引起過(guò)廣泛爭(zhēng)議,而有關(guān)部門(mén)內(nèi)部也不是一開(kāi)始就認(rèn)識(shí)統(tǒng)一。去年12月13日,有媒體報(bào)道,國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房盡管違法,但對(duì)于符合規(guī)劃、具有一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房可補(bǔ)辦手續(xù)轉(zhuǎn)為合法。這一廣為傳播的消息為土地制度的改革者帶來(lái)了不到24小時(shí)的信心,次日國(guó)土資源部迅速澄清,小產(chǎn)權(quán)房合法化的新聞是虛假報(bào)道,并重申城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買,也禁止主管部門(mén)為其核發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證。如今《通知》出臺(tái),明確對(duì)《土地管理法》允許之外的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)做出了三要素規(guī)定,必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地,并不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。

          由此,我國(guó)的土地政策將繼續(xù)延續(xù)目前的態(tài)勢(shì),由政府掌握調(diào)控權(quán),推出多少土地,大致的土地價(jià)格,以及所建房屋的大中小套型比例,都在掌握之中。換言之,土地升值預(yù)期的控制權(quán)也在政府的掌握之中。有一點(diǎn)是明確的,在受到控制的市場(chǎng)中,除非出現(xiàn)不可逆事件,否則不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下挫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重事態(tài)。考慮到人均GDP與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2007年均出現(xiàn)大漲,房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定上升之勢(shì)。

          小產(chǎn)權(quán)房占比多大?由于生存于灰色地帶,尚無(wú)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出爐。據(jù)一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查,小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人,北京大概占比20%左右,深圳占比可能高達(dá)40%、近50%。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展也非一日之功,迄今已超過(guò)十年時(shí)間。關(guān)閉小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng),茲事體大,將對(duì)中國(guó)的住房市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。

          房地產(chǎn)作為投資品種價(jià)格節(jié)節(jié)走高,原因不外乎投資收益遠(yuǎn)大于成本。禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或者小產(chǎn)權(quán)房,是減少土地與房屋的供應(yīng)量,有助于增加房屋上升預(yù)期。但與此同時(shí),考慮到政府也頒布了增加保障型住房比例,打擊囤地等利空政策,從長(zhǎng)期來(lái)看,兩者的影響會(huì)互相抵消,房?jī)r(jià)會(huì)隨同城鎮(zhèn)居民人均收入上漲的比例穩(wěn)步上漲。

          小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化進(jìn)程中,許多郊區(qū)農(nóng)村農(nóng)田被占用,在開(kāi)發(fā)商、幾級(jí)地方政府、村與村民的層面,利益分配呈倒金字塔形,越到基層獲利越少,因此,為了留住土地利潤(rùn),村級(jí)組織與村民有極大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,這與城市中苦于高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者一拍即合。

          據(jù)國(guó)家有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),被征土地征用費(fèi)的收益分配比例為:地方政府占20%-30%,企業(yè)占40%-50%,村級(jí)組織占25%-30%,農(nóng)民僅占5%-10%。上海市社科院提供的數(shù)據(jù)表明,農(nóng)村集體及農(nóng)民所得到的農(nóng)地征用價(jià)格大概為出讓價(jià)格的1/10,而農(nóng)地出讓價(jià)格又大概是農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格的1/5。

          改變上有禁令下不遵從的尷尬局面,關(guān)鍵在于改革目前的土地收益分配形式,使農(nóng)民的土地收益有所保障。早在2006年7月,溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就提出,提高征地成本,征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

          近日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》政府對(duì)土地增值部分收繳增價(jià)地價(jià),讓農(nóng)民有權(quán)按照投資品公平獲得收益,分享土地增值部分的收益,而不是按照土地原產(chǎn)的糧食與白菜的價(jià)格分享土地收益,才是合理的舉措,也是防止小產(chǎn)權(quán)房死灰復(fù)燃的釜底抽薪之舉。(葉檀)

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