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        開發(fā)商縱論08年樓市的“色”與“戒”

        2008年01月10日 15:07 來源:南方都市報 發(fā)表評論

          2007年房價一路高歌猛進、以至高處不勝寒,中央政府鐵腕整治,房產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控已然展開。

          2008新年伊始,一場地產(chǎn)業(yè)思想盛宴于京城展開,“中國地產(chǎn)新視角·2008責任地產(chǎn)高峰論壇”上出現(xiàn)了任志強、潘石屹等大腕和徐滇慶、鐘偉等知名經(jīng)濟學家身影。對于如何定調(diào)調(diào)控方向、措施如何能取得實效、房價到底能否降下來等熱點問問題,各方翹楚給出一系列見解,中國房地產(chǎn)問題是公共財政、土地、金融、收入分配等一系列綜合體制問題的焦點反映,要真正擺脫地產(chǎn)失重,還原民生熱盼,絕非一朝一夕之功。中央政府的地產(chǎn)整治大業(yè),確實任重而道遠。

          房價高企因流通貨幣過多

          房價下跌與否在長城金融研究所所長、加拿大西安大略大學終身教授徐滇慶看來毫無意義,“一個勁追逐房價的波動,有可能撿了芝麻丟了西瓜。”而必須重視的“西瓜”,是導致去年房價大幅飆升的根源———金融市場的結(jié)構(gòu)扭曲。“現(xiàn)通貨膨脹率6.9%,銀行基準利率只有4.14%,負利率導致人們不愿意把錢存入銀行。”

          徐滇慶認為,債券規(guī)模太小,期貨尚未真正開始,外匯短期內(nèi)不能做,只有股市和樓市來承擔著這種高度的流動性。“如果這個問題沒有解決,那么房價的高走勢必然不會改變。”中國體制改革研究會國民經(jīng)濟研究所副所長王小魯提供的數(shù)據(jù)則展現(xiàn)出鈔票過多的現(xiàn)實———2006年,居民消費占GDP比重下降幅度達50%,和多數(shù)發(fā)展中國家相比,最終消費占GDP的比重已嚴重不足,這也是大量資金流向樓市,導致房地產(chǎn)市場失衡的重要原因。

          天價拍地根源在分稅制

          在北京師范大學金融研究中心主任鐘偉看來,中國房地產(chǎn)問題的本質(zhì)歸結(jié)于分稅制。1994年以來的分稅制改革,客觀上造成了財權(quán)、財力的上移,事權(quán)、公共性事務下移,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等財力驟然萎縮。由于中央不讓地方政府發(fā)債,又無可靠的稅收模式,因此地方政府普遍靠土地出讓金來保障財政。

          去年底,由北京師范大學金融研究中心發(fā)布的一份報告震驚全國。到2007年底,房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米,同時,銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金,就約有1元被沉淀在土地上。報告主要撰寫人鐘偉提出警示,“繼續(xù)維持既有決策思維定勢和市場供求狀況,對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)將是一場危險而巨大的賭博。”

          鐘偉表示,“地方政府急功近利、對招拍掛土地很有熱情,盡可能發(fā)展地方經(jīng)濟,為升遷鋪路。至于土地出讓后是不是得到了充足投資,開發(fā)商是否能在這些土地上形成現(xiàn)實的商品房供應,并不太關(guān)心,而中央又缺乏足夠監(jiān)督能力,對每一塊已經(jīng)出讓的土地進行開發(fā)進度的調(diào)查還仍然依賴于地方政府,使得土地出讓、流轉(zhuǎn)、建設(shè)這些環(huán)節(jié),都由于地方政府出于自身利益考慮的作為或者不作為,使土地財政延續(xù)下去。”而在鐘偉看來,分稅制改革舉步維艱,“要達到地方政府公共事務和可支配財務的相對統(tǒng)一是困難的,這不僅是一場簡單的經(jīng)濟改革,更是一場深遠意義上的行政改革。”

          廉租房經(jīng)適房一再難產(chǎn)

          廉租房、經(jīng)濟適用房似乎是中低收入階層解決住房問題的主要希望,徐滇慶認為,國務院24號文找到了一個新的著力點,亦即在房價繼續(xù)上升的通道中保障民生,下大力氣蓋一些廉租房、經(jīng)濟適用房、小戶型房,但與會的專家認為,滿足這種熱望,政府還需要做很多事情。

          中國的住房保障體系應該如何建立?徐滇慶把設(shè)想歸納成五句話,即“買不起大的買小的,買不起新的買舊的,買不起貴的買便宜的,買不起租得起,租不起白給你”。“租不起,白給你。”———這個觀點普通老百姓肯定叫好。“廉租房包含政府的補貼在內(nèi),沒有產(chǎn)權(quán)問題在內(nèi),只能住不能買賣,廉租房其建設(shè)和管理不以盈利為目標,很清楚廉租房就不屬于市場范疇,應該交給政府去做。”

          “租不起房子就白送?請問誰來送?”鐘偉承接徐滇慶的話題一針見血地發(fā)問。理論上來講,土地出讓金收益當中拿出5%或者是10%,能有效改善低收入階層的住房,但顯然地方政府更愿意投入經(jīng)濟市政建設(shè)體現(xiàn)政績,而不是蓋廉租房。

          “反對限房價主張限戶型”

          “我反對限房價,但堅決主張限戶型。”徐滇慶認為,市場的邊界是公平競爭的前提條件,所以必須劃出一部分小戶型讓窮人來競爭,另外拿出一部分沒有約束的土地讓富人競爭,才可不形成新的貧民窟。他還呼吁,要加快稅制完善,首先由國土資源局按照住房的面積挨家挨戶地開出稅單,然后給每一個身份證30平米的免稅額,拿到稅單以后在指定的時間到指定的地點去辦理,如果每戶三口人就可以免交90平米的稅,這樣70%以上的人群可以不用交稅。

          徐滇慶毫不客氣地點明,貪污腐敗的官員將因此受最大沖擊。“有些官員莫名其妙就有三套、五套房子,他可用各種辦法辦產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)證,這樣就逼得他不得不交稅。對房不對人,這些人如果拿自己的身份證來報,正好紀檢委在等著;如果拿別人的身份證納稅,那么發(fā)生糾紛,房子歸納稅人。所以,奉勸這些人還是極早把房子賣出去好。”本報記者黃夢真實習生戴凌波北京報道

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          開發(fā)商縱論08年房產(chǎn)“色”與“戒”

          正如李安對于07年度轟動一時的《色,戒》影片提供的注解———色是感性的,戒是理性的———所說的那樣,過去的一年乃至剛剛開演的2008年,中國房地產(chǎn)亦在這兩種狀態(tài)中困惑、掙扎并思索著。

          ●中國國際金融有限公司董事總經(jīng)理邱勁:

          色就是無限制,無節(jié)制的土地囤積;戒就是資金風險或者更廣義地說就是宏觀調(diào)控。色就是房地產(chǎn)商愈演愈烈的盈利模式,是社會上各種融資方法。但作為理性的發(fā)展商,應更意識到任何地產(chǎn)市場的發(fā)展從來不是完全聽任自由的,政府始終是有調(diào)控的。

          ●SOHO中國有限公司董事長潘石屹:

          加是色,減是戒,乘是色,除是戒,地產(chǎn)市場是色,宏觀調(diào)控是戒。

          ●北京華遠集團總裁任志強:

          色就是打壓房價,但不解決實際問題;戒就是緊縮信貸。緊縮開發(fā)商的信貸,可能對市場的影響并不大,緊縮消費者的信貸就買不了房,所以也是不利的。

          ●萬科執(zhí)行副總裁丁長峰:

          色是做大,戒是做強,二者每個時候都面臨選擇,對于萬科來講,做強才是目標。

          ●美國龍安集團行政總裁饒及人:

          中國政府和房地產(chǎn)商就是色與戒的關(guān)系,又愛又恨,愛的是房地產(chǎn)帶來大量稅收,恨的是房地產(chǎn)商賺來的錢并沒有捐給社會,所以開始用稅法機制。

        編輯:王菲】
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