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        專家指北京限價(jià)房定價(jià)機(jī)制無(wú)法體現(xiàn)保障功能

        2008年01月14日 05:43 來(lái)源:人民日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

          本期關(guān)注:中等收入家庭住房

          低收入家庭有保障性住房支持,高收入家庭可以完全從市場(chǎng)購(gòu)房。面對(duì)房?jī)r(jià)高漲,一些地方開(kāi)始探索,幫助夾在中間的中等收入家庭解決住房困難問(wèn)題——

          限價(jià)、低租——

          尋找出路的兩條腿

          重慶市南岸區(qū)仰天窩,一塊6100多平方米的空地已經(jīng)打好地基。今年底,兩座高樓將在這里拔地而起。這兩幢樓是南岸區(qū)第一處開(kāi)工的“低租低價(jià)房”,供應(yīng)對(duì)象很明確:既不屬于住房保障的范圍,一段時(shí)間內(nèi)又買不起商品房的中低收入家庭。

          截至去年底,南岸區(qū)的廉租房制度已經(jīng)對(duì)住房困難的低保家庭實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。就在這個(gè)過(guò)程中,該區(qū)商品房?jī)r(jià)格也由每平方米2000元左右上漲至5000元。

          “在南岸區(qū)有這么一批人,比如剛參加工作的年輕人、軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員和一部分已經(jīng)在城市打工多年、比較穩(wěn)定的農(nóng)民工,他們積蓄少、收入不高,在目前的房?jī)r(jià)水平下,短時(shí)間買不起房子,在市場(chǎng)上也很難租到合適的房子,他們的住房困難需要政府幫助解決。”南岸區(qū)區(qū)委書(shū)記張季說(shuō)。粗略統(tǒng)計(jì),南岸區(qū)這樣的家庭有將近7000戶。

          同樣的情景出現(xiàn)在全國(guó)各地:低收入家庭的住房保障力度不斷加大,而各大中城市房?jī)r(jià)漲幅居高不下,住房租賃市場(chǎng)尚不健全。中等收入家庭的住房困難變得越來(lái)越突出。“要幫助這7000戶家庭,必須由政府主導(dǎo)建設(shè)一批政府擁有產(chǎn)權(quán)的‘公房’,再低價(jià)出售或出租給他們。”張季希望把南岸區(qū)這種“公房”比例提高到10%左右,“目前幾乎是零。”

          按照這個(gè)思路,南岸區(qū)提出“低租低價(jià)房”的概念。該區(qū)未來(lái)5年將建100萬(wàn)平方米的此類住房,其中低租房30萬(wàn)平方米,低價(jià)房70萬(wàn)平方米。仰天窩的兩幢樓共有958套,戶型從40平方米的開(kāi)間到68平方米的兩室兩廳不等。“幫助中等收入家庭解決住房困難,地方的實(shí)踐走在了前面。”建設(shè)部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說(shuō),目前有關(guān)部門正在研究制定相關(guān)政策,從各地實(shí)踐看,限價(jià)房和政策性租賃住房,即南岸區(qū)的“低租低價(jià)房”,是探索出路的兩條腿。

          定價(jià)——

          多少才合適

          “挺貴的!還是買不起!”得知海淀區(qū)西三旗首批限價(jià)房定價(jià)為6350元/平方米、比周邊樓盤價(jià)格低3000元左右時(shí),許多北京市民的反應(yīng)十分強(qiáng)烈。但這一定價(jià),符合北京市確定的“比周邊普通商品房?jī)r(jià)格低10%—15%”的定價(jià)原則。

          當(dāng)前,大多數(shù)城市采取與北京類似的定價(jià)機(jī)制。專家認(rèn)為,除了地價(jià)之外,房屋的品質(zhì)、物業(yè)配套、小區(qū)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響,政府對(duì)其估價(jià)的難度可想而知。因此,采用參照市場(chǎng)價(jià)格按一定比例下浮的做法無(wú)疑是最省心、省力的辦法。但若只是簡(jiǎn)單地參照商品房市場(chǎng)價(jià)格,必然隨著目前走高的房?jī)r(jià)而水漲船高,無(wú)法體現(xiàn)保障功能。

          限價(jià)房之所以便宜,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拍得的土地也是有價(jià)格上限的“限價(jià)地”,土地成本大大降低。同時(shí),不少城市政府對(duì)限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設(shè)減免了稅費(fèi),并限制了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),如北京市限制在8%—10%之間。也正是因?yàn)楸仨毻ㄟ^(guò)競(jìng)拍方式獲得土地,限價(jià)房不可能像土地?zé)o償劃撥的經(jīng)濟(jì)適用房一樣便宜。但究竟應(yīng)該如何定價(jià),如何在政府的土地收益、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和老百姓的承受能力間找到一個(gè)相對(duì)合理的平衡點(diǎn),現(xiàn)在還沒(méi)有更好的辦法。

          銷售——

          限價(jià)房到底該賣給誰(shuí)

          去年底,廣州市為即將銷售的第一批限價(jià)房確定了購(gòu)買對(duì)象的條件,由于沒(méi)有對(duì)收入進(jìn)行限制,引發(fā)了巨大爭(zhēng)議。人們質(zhì)疑,雖然廣州已經(jīng)對(duì)限價(jià)房實(shí)行了有限產(chǎn)權(quán),并加強(qiáng)銷售過(guò)程中的監(jiān)督管理,但如果不對(duì)收入進(jìn)行限制,限價(jià)房最后可能大量落入有錢的“關(guān)系戶”手中。

          廣州市相關(guān)部門作出了補(bǔ)充規(guī)定,凡個(gè)人稅前年收入低于10萬(wàn)元,夫妻雙方年收入低于20萬(wàn)元的家庭,符合其他條件即可申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房。由于限制過(guò)于寬泛,對(duì)限價(jià)房銷售對(duì)象的爭(zhēng)論并沒(méi)有因此停止。

          限價(jià)房到底該賣給誰(shuí)?“由于目前我國(guó)還沒(méi)有對(duì)中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)有明確的認(rèn)定,各地情況差別也比較大,因此各地對(duì)限價(jià)房銷售對(duì)象的限制還比較寬泛,還需要進(jìn)一步明確。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。

          融資——

          政策性租賃房需找到融資渠道

          按照計(jì)劃,南岸區(qū)的低租房基本租金將定在每月6.8元/平方米左右(與當(dāng)?shù)厥聵I(yè)單位的租房補(bǔ)貼相當(dāng)),低于南岸區(qū)10元/平方米左右的市場(chǎng)價(jià)。對(duì)于能享受租房補(bǔ)貼的人群,將按市場(chǎng)價(jià)收費(fèi),自己只要貼一部分就可以。對(duì)享受不到該補(bǔ)貼的一般老百姓,只收取基本租金。

          “如果能為政策性租賃住房探索出一條成功的道路,將成為幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題突破點(diǎn),也是解決整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多問(wèn)題的突破點(diǎn)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

          由于政策性租賃房租金便宜,利潤(rùn)很低,資金來(lái)源如何保證和建設(shè)運(yùn)營(yíng)采用什么模式成為能否長(zhǎng)期發(fā)揮作用的關(guān)鍵。廈門的“保障性租賃住房”起步較早,采取政府投資、國(guó)企代建的方式。在廈門,不管是租賃房還是商品房,均由政府投資興建。政府做出規(guī)劃以后,委托有實(shí)力的大型國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè),國(guó)企完成項(xiàng)目工程以后,僅能獲取很低的代建費(fèi)。

          南岸區(qū)的實(shí)踐則更加大膽。財(cái)政擔(dān)保從銀行貸款,政府統(tǒng)一建設(shè),以低租房的租金償還利息并負(fù)擔(dān)房屋維護(hù)管理,以低價(jià)房銷售利潤(rùn)償還本金,將房產(chǎn)注入政府成立的資產(chǎn)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)化管理——南岸區(qū)為低租低價(jià)房設(shè)計(jì)了這樣一套“政府投資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、街道管理、社會(huì)贊助”建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式。“這樣政府不用貼很多錢,就可以讓模式運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。”張季透露,“目前這個(gè)模式的框架已經(jīng)搭好。就看具體執(zhí)行的效果,我們也是摸著石頭過(guò)河。”

          “這么大規(guī)模的投資,完全靠政府投入不可能。必須采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的方式。”建設(shè)部相關(guān)部門的這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,政策性租賃房當(dāng)前最需要解決的是融資機(jī)制的問(wèn)題,而當(dāng)前大多數(shù)城市還是僅靠地方財(cái)政的投入在建設(shè),無(wú)法在較短的時(shí)間內(nèi)滿足市場(chǎng)要求。

          我國(guó)重點(diǎn)保證經(jīng)適房用地(鏈接)

          2007年,我國(guó)城市建設(shè)用地審批遵循從嚴(yán)從緊,總量控制,有保有壓,突出重點(diǎn)的原則。

          國(guó)土資源部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示,2007年度用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、居住和特殊項(xiàng)目建設(shè)的批準(zhǔn)用地,分別占批準(zhǔn)用地總面積的24.56%、18.23%、17.34%、39.14%和0.72%。其中,在居住用地中,重點(diǎn)保證了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通住房用地。

          去年1月至5月,住宅用地土地供應(yīng)量比去年同期增長(zhǎng)35.5%,普通商品房土地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)76.3%,經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)166%。 (王 煒 )

          

        編輯:張明】
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