所謂價(jià)格的理性回歸是指市場價(jià)格反映了商品的內(nèi)在價(jià)值，反映了市場發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律及必然性，而不是為非市場因素所主導(dǎo)，更不是為市場的羊群效應(yīng)所決定。對房地產(chǎn)市場的價(jià)格來說，就是以最絕大多數(shù)居民對房價(jià)的支付能力來決定，而不是由投資者及炒作者對房價(jià)上漲的預(yù)期來決定。因此，在土地公有制的前提下，從民生角度出發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的價(jià)格理性回歸，保證最廣大居民的基本居住權(quán)，就是政府的內(nèi)在責(zé)任了。

　　無論黨的十七大報(bào)告，還是2007年下半年以來推出的一系列關(guān)于房地產(chǎn)的政策(如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件)，都表達(dá)了一個(gè)意思，就是要強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)市場的內(nèi)在責(zé)任。

　　就目前的情況來看，政府對房地產(chǎn)市場仍然處于絕對的主導(dǎo)地位。無論是土地和資金，還是城市規(guī)劃等主要環(huán)節(jié)，都是如此。這也表明，中國房地產(chǎn)市場的政策市特征并沒有改變。因此，如果政府的房地產(chǎn)政策發(fā)生根本性的改變，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場也就會(huì)發(fā)生根本性的變化。

　　從2007年下半年開始，中國房地產(chǎn)市場的政策與發(fā)展模式發(fā)生了根本性的改變，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是全面確立中國的住房保障體系；二是對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)作出嚴(yán)格區(qū)分。這兩條，表現(xiàn)在出臺的24號文件中，就是重新確立中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。即全面建立中國的住房保障體系，調(diào)整中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在全面解決城市中低收入民眾住房的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場要生產(chǎn)以小戶型、中低檔為主的產(chǎn)品。同時(shí)，也明確了中國住房市場是一個(gè)民生的市場而不是一個(gè)投資炒作的市場。因此，政府要對住房的投資炒作進(jìn)行全面嚴(yán)格地遏制。

　　為了落實(shí)房地產(chǎn)市場新的發(fā)展模式，359號文件及452號文件的出臺，不僅全面恢復(fù)了2003年為18號文件所否定的121號文件內(nèi)容，而且根據(jù)最近房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況增加了許多新內(nèi)容，如全面禁止轉(zhuǎn)按揭、加按揭等�？梢哉f，在這樣的制度規(guī)則下，居民的居住需求會(huì)得到進(jìn)一步關(guān)注與支持，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資與炒作也將會(huì)受到嚴(yán)厲遏制�？梢哉f，從政策層面上來看，中國房地產(chǎn)市場的理性回歸已是無法抗拒的必然。

　　房價(jià)的快速飚升使絕大多數(shù)居民被拋離在市場之外，并使整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集，加劇了財(cái)富分配的兩極分化。盡管近半年來出臺的這些新政推行起來還有一定的滯后性，還不會(huì)立竿見影，但是從目前出現(xiàn)的一些現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)市場的震蕩已經(jīng)開始了。

　　一是國內(nèi)幾家大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的倒閉。這不僅說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場秩序的混亂，也說明房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在盲目擴(kuò)張過程中資金鏈的繃緊。如果對這個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)一步規(guī)范，那么更多的房地產(chǎn)中介會(huì)面臨倒閉的危險(xiǎn)。二是土地拍賣。近期來，不僅出現(xiàn)了全國性土地拍賣大量流標(biāo)現(xiàn)象，而且不少地方土地拍賣價(jià)格也急劇下降。比如有媒體報(bào)道，在南方某城市，在同一地塊的土地，僅僅不到半年的時(shí)間里，價(jià)格就下降一半以上。而在此之前則是開發(fā)商們拍賣出了一個(gè)個(gè)的、“天價(jià)”、“地王”，囤地現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這就說明，房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了根本性改變。當(dāng)預(yù)期發(fā)生根本性改變時(shí)，市場的許多非理性行為也就會(huì)自然消失了。三是房價(jià)的下跌。盡管各個(gè)地方的變化不一樣，但是南方一些城市房價(jià)快速下跌已是不爭的事實(shí)。甚至下跌早在半年前就已開始。還有，房價(jià)下跌不僅表現(xiàn)在價(jià)格的直接下跌上，而且表現(xiàn)在間接的下跌上。如，采取名目繁多的優(yōu)惠促銷方式。四是盡管不少地方的房價(jià)仍然維持在高位，但是有價(jià)無市、銷售量普遍急劇下降。

　　從國內(nèi)外金融市場的環(huán)境來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場理性回歸也是必然。首先，盡管美國次按危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響不會(huì)太大，但是它不僅打破了國內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之神話，也改變中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的看法�？梢哉f，就這一點(diǎn)而言，也是促使中央政府真正從銀行信貸上來調(diào)整國內(nèi)房地產(chǎn)市場的決心。而且，隨著美國次按危機(jī)對全球金融市場風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步加大，中央政府會(huì)更加密切關(guān)注其對中國經(jīng)濟(jì)的影響。

　　其次，從緊的貨幣政策改變了2007年以前國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展的大環(huán)境。無論是信貸規(guī)模的從緊，還是利率的上升，都會(huì)對房地產(chǎn)市場造成較大的影響。因?yàn)椋瑥木o的貨幣政策就是要通過央行信貸政策來切斷房地產(chǎn)投資者利用銀行的低利率政策、利用銀行的金融杠桿來炒作房地產(chǎn)。這正是早幾年房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飚升的重要根源所在�？梢哉f，央行與銀監(jiān)會(huì)最近所主張的，如提高房地產(chǎn)投資炒作的準(zhǔn)入門檻(個(gè)人住房按揭嚴(yán)格的審查)，提高個(gè)人按揭的首付款比例，提高按揭利率及控制銀行信貸規(guī)模等，都是對房地產(chǎn)投資與炒作十分見效的手段。這些銀行信貸政策一旦落實(shí)，想進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資炒作的人立即會(huì)大幅度地減少(市場準(zhǔn)入限制及預(yù)期改變)。人們對整個(gè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期就會(huì)因此發(fā)展根本性改變。

　　經(jīng)過2007年貨幣政策的緊縮，如存款準(zhǔn)備金率上調(diào)11次，存貸款利率上調(diào)6次，其緊縮的累積效應(yīng)已經(jīng)開始在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出來。這種緊縮效應(yīng)再加上2008年從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場的影響更是不可小覷。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作程度之所以嚴(yán)重，還在于不少房價(jià)過高的城市投資者住房持有率相當(dāng)高。對此，只要看看一些住房長期沒有人居住及一些小區(qū)形成后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)生意十分蕭條，就知道這些住房中投資所占的比重了。因此，隨著貨幣政策的緊縮及政府對房地產(chǎn)投資的遏制，房地產(chǎn)市場投資比重必然會(huì)快速下降。這不僅能夠通過二手房增加供給，而且也會(huì)減少投資者對住房的需求。

　　此外，2008年證券市場也會(huì)發(fā)生根本性變化。2007年，中國股市繁榮與住房市場的加按揭、轉(zhuǎn)按揭大行其道有關(guān)。不僅投資者利用房價(jià)的上漲通過加按揭轉(zhuǎn)揭讓大量的銀行進(jìn)入股市，然后又把股市獲得的收益再進(jìn)入房地產(chǎn)市場。正是這兩個(gè)市場的互動(dòng)，共同把兩大資產(chǎn)市場的價(jià)格推高。2008年，不僅轉(zhuǎn)按揭、加按揭完全被禁止，而且股市震蕩也會(huì)加劇，肯定走不出2007年的行情。投資者想在房市與股市上下其手、左右逢源的可能性基本沒有。因此，房地產(chǎn)市場大量的投資者及資金都會(huì)逐漸退出市場，那么房地產(chǎn)市場的價(jià)格全面理性回歸就更是水到渠成了。(易憲容）