次貸危機與美國房地產價格近年走低密不可分。作為美國房屋數字公布的權威機構,全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors,簡稱NAR)每月公布的房屋交易數據,已成為近年來美股甚至全球股市走向的重要風向標。
當地時間1月24日,NAR公布了去年12月房屋交易數據。當日本報記者在華盛頓NAR總部與該協會首席經濟學家Lawrance Yun對話。他認為,美國房屋交易的不景氣,可能會導致經濟放緩,但不會導致經濟衰退。
人物簡介
Lawrance Yun是美國房地產聯合會定量分析部門的執行主席,負責市場統計與預報分析。他創立了美國房地產協會的預測體系。
美國房屋交易銷售價格和交易數量雙下降
項目 同比
2007年12月房屋銷售價格 下降13%
2007年全年平均交易數量 下降1.5%
(數據來源:全美房地產經紀人協會)
廣州日報:今早,全美房地產經紀人協會公布了一系列2007年12月房屋交易情況,全年銷售價格和交易數量雙下降。這和之前的預期一致嗎?
答:是一致的。數據顯示,2007年12月房屋銷售價格下降13%,全年平均交易數量下降了1.5%。這是美國經濟大蕭條后的第一次走低,也是在房地產市場持續4~5年走高以來首次走低。不過,房子自住的人沒受影響,受影響的只是那些投資買房的人。
廣州日報:你們對2008年房屋交易走勢判斷如何?
答:目前的交易數量已到達谷底。不過,就價格而言,則需要花上更多時間才能恢復。首先前提是房屋存貨數量須降低,存貨達到一定的低位后,價格才會開始往上走。所以2008年上半年美國房地產仍會走低,到下半年開始,價格會開始持平甚至會向上走。
四個州受影響最大
廣州日報:現在是買入房產的好時機嗎?
答:對買家來說是非常好的時機,主要是因為利率低、存貨多、選擇大。盡管次貸已經消失,FHA(Federal Housing Administration,聯邦住房管理局)貸款還沒有回來,市場可能恢復沒那么快,但FHA貸款回來后,買家就會增加。
廣州日報:美國哪些地區受次貸危機影響程度最深?
答:在2007年,受影響最深的、房屋交易量下跌最猛的有四個州,分別是加利福尼亞州、內華達州、佛羅里達州以及亞利桑那州。因為在房地產市場最熱的時候,這些地區也是最熱的。
廣州日報:許多人都說目前還不是房地產市場最糟糕的時候,你的看法如何?
答:是的,在今年年底之前,因為斷供而出現的房屋被收回比例會繼續走高。房屋買入量會走低,無力繼續支付銀行月供的人也會更多。
但到2009年這一比例會下降。2008年房屋被收回比例會上升的原因,是因為房子價格在走低(繼續會有人放棄供房);第二貸款利率方面,由于在美國,很多人是用可調整的利率來貸款,買房子一般是30年貸款,頭兩年貸款利率是比較低的,而到后面28年利率是比較高的。2006年到2008年剛好是兩年時間,度過了這兩年后,2009年銀行收回房子的比例就會開始上升。
抵押貸款利率達歷史較低水平
廣州日報:你對美國近期刺激經濟和房地產市場的一些措施和計劃有何評價?
答:美聯儲降息肯定是好事情。不過,美聯儲利率是短期利率,會受到更多因素的影響。比如國際市場情況、中國政府投資情況,都可能對此造成影響。
房屋市場更關注的是抵押貸款利率。一方面,對于那些已經買了房子的人來說,月供可以減輕。二是對那些還沒有買房的人來說,只要符合標準,就可以用較低利率貸款買房。現在抵押貸款利率是5.5%~5.6%,從歷史上看都是較低的水平。在2005年曾經達到這樣一個水平,只有20世紀30年代出現過更低的利率。
廣州日報:全美房地產經紀人協會呼吁政府推出一些刺激房屋交易的援助計劃,目前進展如何?
答:美國市場有兩種房屋貸款。一種是良性貸款,貸款低于41.7萬美元,或者叫符合標準的貸款,如果超過這一金額,就是惡性貸款,或不符合標準的貸款。良性貸款利率低,惡性貸款利率則相對較高。
全美房地產經紀人協會的援助計劃,就是希望將可享受良性貸款的金額上限提高到62.5萬美元,這樣使得更多人可以享受更低的利率貸款,就會刺激更多人買房,房屋存量就會減少,房價就會回升。
房貸放貸標準今后將更加嚴格
廣州日報:但如果把可以享受優惠利率的貸款額度提高,在目前銀行放貸如此謹慎的情況下,怎么保證放貸資金來源呢?
答:其實貸款機構的背后,都會有些投資機構,比如德國退休金機構,這些投資機構向金融機構投資以獲取高回報。良性貸款因為是有美國政府保證的項目,風險比較低,投資機構也會愿意把錢投進去。
廣州日報:次貸從市場上消失以后,收入低的人將來要買房如何才能實現呢?
答:美國十年前是沒有次貸的。如果想買房,美國政府作擔保的FHA貸款風險比較低。華爾街創造了次貸產品后,放貸標準松懈,FHA競爭不過次貸,從市場上消失了。但因為危機,次貸幾乎在市場上消失之后,FHA又回來了。它可以比較低的利率,向低收入者提供低息貸款。
不過,次貸可能還會回來,但肯定是小范圍的,而且放貸標準將會更嚴格。FHA則可以重新獲得市場份額。
次貸主要是華爾街的危機
廣州日報:抵押貸款證券化本來是為了分散放貸機構而創造的。但在本次危機中,抵押貸款證券化卻扮演了使危機惡化的角色。你如何看待這個問題?
答:次貸就是華爾街自己的問題,因為華爾街的機構比較貪婪。在危機發生之前,華爾街的人認為,他們可以給次貸提供更好的貸款價格,忽視了其實那些不符合標準的借款人根本付不起貸款。還有華爾街的標普和穆迪等評級公司,也扮演了不光彩的角色。本來那些次貸并不符合AAA的評級,但那些評級公司卻給了他們這樣的評級,因為評級可以獲得好的報酬,拉來更多的生意。
次貸主要是華爾街的危機。投資銀行還會繼續受到不好的影響,還會有不好的消息,但房地產市場和華爾街的機構破產關系不大,因為人們總要買房,尤其是現在利率這么低,存貨又較多。
美國樓市已出現企穩跡象
廣州日報:房地產對美國經濟影響至關重要。在房地產行業艱難處境下,你如何看待美國經濟今年走勢?
答:從房地產經濟學家角度來講,因為住房市場不景氣,建房者會停止建造房屋,從住房建造開發角度來看,可能會導致經濟速度的減緩,但不會導致經濟衰退。因為經濟刺激計劃和降息都推動經濟增長。一般認為,美國經濟過去增長大概是在3%水平,而2008年可能在1.5%~2%。
廣州日報:中國目前也進入加息周期,房地產價格也比較高,如何避免出現美國房地產市場的問題?
答:中國的情況比較不同。因為中國住房貸款首付比較高,貸款市場也沒有美國這么發達,主要房屋價格是針對城市而不包括農村。我認為,中國房地產價格還會走高,因為農村人口繼續涌入城市,這跟美國的大都市紐約和洛杉磯的情況一樣。
廣州日報:依照您的經驗來看,中國房地產中介行業的寒冬期還要走多久才能結束?
答:我對中國的中介市場不太了解。按我的經驗,日本的住房市場從20世紀90年代開始衰退,下降近15年。但美國今年是房地產市場下行的第三年,市場已經有了走穩的跡象。大概三年就屬于一個比較短的周期。
廣州日報:次貸危機的最大教訓是什么?
答:第一,不要借錢給信用比較差或者信用風險高的人。第二,限制投資性的購買。中國政府目前出臺了限制投資性買家的政策,對穩定房地產市場有正面意義。
(祝慧、孔華)
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