“一次性付款購(gòu)買(mǎi)的新房，入住三年卻辦不下產(chǎn)權(quán)證，多方打聽(tīng)方知自己買(mǎi)的是‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’房。”在北京從事IT程序員工作的王濤(化名)在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)顯得很困惑，花幾十萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的房子既“不合法”，又不知該如何解決。

　　小產(chǎn)權(quán)房城市占比高

　　2006年8月，王濤通過(guò)宣傳單得知北京東四環(huán)邊上有新樓盤(pán)在熱賣(mài)，交通便利，環(huán)境好，關(guān)鍵是價(jià)格便宜，后在銷(xiāo)售人員的極力說(shuō)服下他與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一次性全額付款40萬(wàn)元購(gòu)得現(xiàn)在居住的房屋。

　　“開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)承諾一年后可以拿到產(chǎn)權(quán)證，可是兩年過(guò)去了產(chǎn)權(quán)證仍沒(méi)有辦下來(lái)，后經(jīng)多方打聽(tīng)才得知該小區(qū)原為城中村，屬于‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’房，實(shí)質(zhì)上是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的。”王濤告訴記者。

　　但他的一些鄰居認(rèn)為，這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但因?yàn)榇蠹叶荚谫I(mǎi)，國(guó)家不可能把房子推了，況且這樣的房子便宜買(mǎi)來(lái)自己住很合適，將來(lái)如果“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房合法化，賣(mài)掉還能大賺一筆。

　　“房子已經(jīng)買(mǎi)了，大家都心存僥幸，認(rèn)為‘法不責(zé)眾’，只是需要時(shí)間來(lái)合法化。”王濤表示，在議論了一段時(shí)間以后，這種擔(dān)憂(yōu)漸漸被大家遺忘。

　　但是，王濤后來(lái)在向女友求婚時(shí)，女友堅(jiān)持要看房產(chǎn)證，直到此時(shí)王濤才發(fā)現(xiàn)這種小產(chǎn)權(quán)房不僅有可能影響自己結(jié)婚，最重要的是，經(jīng)過(guò)向律師咨詢(xún)才知道，小產(chǎn)權(quán)房還存在不能辦理抵押、不能過(guò)戶(hù)、不能繼承、遇到拆遷時(shí)利益無(wú)法保障等種種風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。

　　“一開(kāi)始是開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)宣傳誘使我在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了這種小產(chǎn)權(quán)房，既然存在如此多的問(wèn)題，只好通過(guò)法律途徑來(lái)解決了。”王濤告訴記者，他隨后向法院起訴要求法院確認(rèn)其與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并且要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還其購(gòu)房款、裝修款及利息。

　　目前此案經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：合同無(wú)效，由被告承擔(dān)合同無(wú)效的主要責(zé)任，在一個(gè)月內(nèi)返還原告購(gòu)房款、裝修款及銀行同期利息。

　　事實(shí)上，在北京像王濤這樣購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人群不在少數(shù)。一些機(jī)構(gòu)、專(zhuān)家的抽樣調(diào)查顯示，北京小產(chǎn)權(quán)房大約占商品房比例的20%左右，而深圳這樣的城市占比更高，有的可能高達(dá)40%、近50%。

　　“很多購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人都存在著‘法不責(zé)眾’的心理。但是，從2007年國(guó)務(wù)院叫停小產(chǎn)權(quán)房后，如何處理小產(chǎn)權(quán)房一直沒(méi)有后續(xù)政策出臺(tái)。”有關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為，對(duì)于所有小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，不管拆還是不拆，“合法化”的過(guò)程中面臨著很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　問(wèn)題的根源

　　曾多次代理小產(chǎn)權(quán)房案件訴訟的中濟(jì)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任董振武律師在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房之所以難以得到合法“名分”，根本原因是其土地性質(zhì)屬于集體所有。

　　根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。而農(nóng)用地要轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，就必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。但是，一些開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的組織、個(gè)人，為了減少投入、降低成本并沒(méi)有辦理審批手續(xù)，直接在農(nóng)用地上建了房屋。

　　小產(chǎn)權(quán)房之所以熱銷(xiāo)并且發(fā)展勢(shì)頭難以阻擋，一方面是因?yàn)槌鞘猩唐贩績(jī)r(jià)格居高不下，另一方面則是因?yàn)槌青l(xiāng)剪刀差造成的“資源價(jià)格差價(jià)”，當(dāng)城里人用不起城里的物件時(shí)，剪刀差終于顯現(xiàn)出了巨大的“反向吸引力”。

　　董振武律師認(rèn)為，地方政府為了財(cái)政收入和政績(jī)默認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，也是小產(chǎn)權(quán)房存續(xù)至今、未遭禁絕的另一個(gè)重要原因。

　　“小產(chǎn)權(quán)究竟該何去何從，并不僅僅是出臺(tái)一部法律為小產(chǎn)權(quán)正名或者將其封殺所能解決的，必須從根本上解決我國(guó)城鄉(xiāng)二元分化的體制。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授張躍慶在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，不如將城市近郊的農(nóng)村土地收歸國(guó)有，將集體土地和國(guó)有土地統(tǒng)一管理才能徹底解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，這就要對(duì)農(nóng)村集體土地制度進(jìn)行改革。

　　據(jù)了解，目前深圳、成都等城市近郊正在試行農(nóng)村土地收歸國(guó)有的政策。他認(rèn)為，讓農(nóng)村集體土地直接入市，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地的同地同權(quán)，在保障農(nóng)民權(quán)益的同時(shí)讓更多農(nóng)民受益，這應(yīng)該是解決小產(chǎn)權(quán)房的根本出路。

　　可能的出路

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，鑒于小產(chǎn)權(quán)房的復(fù)雜性，一刀切式的取消或合法化并不現(xiàn)實(shí)。

　　“必須慎對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的‘合法化’問(wèn)題，政府應(yīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目具體情況調(diào)查后盡快制定相應(yīng)政策。”張躍慶說(shuō)，對(duì)于那些規(guī)模比較大、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)考慮讓其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納土地出讓金后，將其合法化；而對(duì)于嚴(yán)重破壞耕地，背離土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決拆除，以遏制小產(chǎn)房的發(fā)展勢(shì)頭。

　　“另外，可以把小產(chǎn)權(quán)房變成保障房。”董振武律師分析認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房可以彌補(bǔ)保障房供應(yīng)不足。小產(chǎn)權(quán)房巨大的供應(yīng)量無(wú)疑是現(xiàn)實(shí)情況下彌補(bǔ)保障房供應(yīng)不足最直接有效的，它同時(shí)減少了政府對(duì)保障房的土地和資金投入。

　　他表示，如果把小產(chǎn)權(quán)房變成保障房，政府就要統(tǒng)一管理，符合條件的可以繼續(xù)居住，不符合條件的補(bǔ)足相關(guān)費(fèi)用。未銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房，政府可接手完全按保障房的政策來(lái)管理。其間涉及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益的，政府也要做出相應(yīng)補(bǔ)償。(記者 王小霞)