向上還是向下?2008年的樓市走向牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對(duì)美元升值四大因素,對(duì)樓市的供求、成本、購買力和預(yù)期已產(chǎn)生重大影響。
倘若“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進(jìn),“雙緊”政策(緊縮銀根、地根)和保障政策能不折不扣地執(zhí)行,2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行或可期待:供求趨于平衡、結(jié)構(gòu)漸趨合理,價(jià)格走向平穩(wěn),預(yù)期轉(zhuǎn)向理性。
國家發(fā)展和改革委員會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2007年12月全國70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比上漲11.4%,環(huán)比上漲0.3%。至此,2007年全年房?jī)r(jià)軌跡已完整、清晰地呈現(xiàn):從一個(gè)高位走向另一個(gè)高位。樓市火爆行情因何而起?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,有效供給不足和資金推動(dòng)二因素交叉作用:新房竣工增速落后于銷售增速,前期觀望積累的需求爆發(fā)加劇了供求緊張;在流動(dòng)性過剩背景下,通脹預(yù)期導(dǎo)致手有余錢者買房置業(yè),而住房保障缺位使得購買力不足者也被裹挾提前入市追漲。
2008年,在宏觀政策面有所調(diào)整的情況下,又有哪些關(guān)鍵性因素對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響?欲辨樓市走向,以下課題需考量。
緊縮貨幣政策
如何作用于樓市供需?
1月上旬,央行2008年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),將實(shí)行從緊的貨幣政策,總量上將更嚴(yán)格控制信貸。這是2008年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快演變?yōu)檫^熱,壓縮固定資產(chǎn)投資在所難免,而收緊信貸是壓縮投資的題中應(yīng)有之意。
市場(chǎng)反映,房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖,銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已成定局。四大商業(yè)銀行2008年新增貸款與去年相比有減無增,而各行的個(gè)人貸款比例卻都有增無減,這意味著公司貸款占比大大壓縮。房地產(chǎn)公司的貸款額度更是大大降低,一些銀行一開年第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額即已告罄。而國內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),多采用“開發(fā)-周轉(zhuǎn)-再開發(fā)”的模式,開發(fā)資金的直接融資比例不過兩三成,間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊,對(duì)于大多數(shù)房企而言,意味著“貧血”。畢竟,已經(jīng)或即將從資本市場(chǎng)融資的房地產(chǎn)公司還為數(shù)不多,更何況房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門檻在明顯提高。2008年,房地產(chǎn)企業(yè)兩大資金來源——信貸和上市,都面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。
上海獨(dú)立房地產(chǎn)研究者顧海波分析,信貸緊縮是把雙刃劍,一方面會(huì)帶來商品住房投資減少,從而導(dǎo)致供給可能也會(huì)減少。換言之,壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過,2007年前10個(gè)月,全國住宅施工面積和新開工面積同比增長(zhǎng)24%左右,略高于2006年水平,尤其新開工面積的增速提升幅度較大。這意味著2008年我國住宅供應(yīng)將有所改善,竣工面積增速會(huì)明顯高于2007年,供求矛盾將有所緩和。但一線城市的住宅供應(yīng)仍然相對(duì)不足,譬如北京、上海,2007年前10個(gè)月新開工面積均比上年同期下降一成以上,2008年上半年新增供應(yīng)會(huì)減少。
另一方面,信貸緊縮會(huì)抑制投機(jī),并使得部分改善型需求的購買行為向后推遲,更重要的是,對(duì)抑制地價(jià)狂飆大有裨益。“地王”頻出實(shí)質(zhì)上就是流動(dòng)性過剩、資金推動(dòng)型價(jià)格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。信貸收緊,開發(fā)企業(yè)手里的錢少了,土地出讓競(jìng)價(jià)或?qū)⒉辉俸蕾。一旦面粉的成本低了,面包的價(jià)格也就有了相應(yīng)回旋的空間。
反囤地政策
給樓市帶來何種影響?
與銀根一同緊縮的還有地根。2008年樓市宏觀調(diào)控的一個(gè)重要主題是清理閑置土地,加大對(duì)開發(fā)商囤地的打擊力度。
1月7日,國務(wù)院下發(fā)了一則《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,重申打擊囤積土地的精神,對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無償收回,閑置滿一年不滿兩年的,則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)的舉措,表明土地調(diào)控措施日趨嚴(yán)厲。
此前,國土資源部發(fā)布第三十九號(hào)令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》),從2007年11月1日起,對(duì)未繳清全部土地出讓價(jià)款的,不得發(fā)放土地證,也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。這一規(guī)定意在從源頭封堵當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的漏洞:付小錢、多占地、慢開發(fā)。
易居(中國)研究院分析師楊紅旭認(rèn)為,反囤地政策雙管齊下,一個(gè)是在購地環(huán)節(jié)收緊增量,不得濫占,一個(gè)是在土地使用環(huán)節(jié)擠出存量,不得閑置。如執(zhí)行到位,將大大縮短從土地出讓到可供產(chǎn)品的周期,從而在加速有效供給方面給房市帶來正面影響。
人民幣對(duì)美元升值
對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多重?
人民幣對(duì)美元升值仍是影響2008年資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素。市場(chǎng)普遍預(yù)期,若美國持續(xù)降息或加息速度慢于中國,則中美之間的利差會(huì)進(jìn)一步縮小,人民幣升值壓力加劇。2007年,人民幣對(duì)美元匯率升值約6.5%,超過了多數(shù)專業(yè)人士的預(yù)測(cè)。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近發(fā)表報(bào)告預(yù)測(cè),人民幣升值速度有望加快,預(yù)計(jì)2008年對(duì)美元全年升值10%。
在人民幣升值預(yù)期非常強(qiáng)烈的情況下,土地和房產(chǎn)被當(dāng)作是享受人民幣升值和資產(chǎn)價(jià)格上漲的首要標(biāo)的。這從眼下外資對(duì)我國地產(chǎn)青睞有加的勢(shì)頭中可窺一斑,譬如,來自美國的房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門近日獨(dú)家競(jìng)標(biāo)總價(jià)逾70億元的上海新地王。人們相信,從投資的角度看,人民幣持續(xù)升值會(huì)為房地產(chǎn)資源的投資價(jià)值上漲提供支撐;從保值的角度說,住房是未來通脹風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。類似的市場(chǎng)預(yù)期會(huì)放大樓市需求,推動(dòng)“人民幣升值不止樓市行情不斷”的自我實(shí)現(xiàn)。
因此,素來以樓市“空頭司令”著稱的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也認(rèn)為2008年中國樓市總體上仍將是上升行情。
住房保障政策
將會(huì)怎樣影響市場(chǎng)?
不同于往年,2008年將是加快住房保障的行動(dòng)年。加快廉租住房建設(shè)、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度,著力解決城市低收入家庭住房困難等住房保障問題,在2007年已形成政策性安排,市場(chǎng)與保障分開、低中高檔需求分開的“二元管理”、“三分需求”取向明朗:低收入家庭主要通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房解決,中低等收入家庭可采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決,高收入家庭主要通過市場(chǎng)解決。
萬通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為,目前的調(diào)控措施就是使今后房地產(chǎn)70%集中在保障性住房領(lǐng)域,而另外30%留給市場(chǎng)。
日前,從全國住房建設(shè)計(jì)劃(規(guī)劃)工作會(huì)議傳出消息,針對(duì)近幾年恐慌性住房消費(fèi)和投資,全國656座城市須在2008年6月底之前公布今后4年包括保障房建設(shè)在內(nèi)的住房規(guī)劃,以緩解居民心理預(yù)期。
顧海波認(rèn)為,住房保障對(duì)樓市的影響不僅在于從市場(chǎng)中分離出一部分原本沒有足夠的購買力支撐、但因保障缺失而被裹挾進(jìn)買方市場(chǎng)的被動(dòng)需求,更重要的是改變市場(chǎng)預(yù)期:隨著政府保障行動(dòng)的推進(jìn),居民可望通過或配或租或買的不同渠道,各求所需,各得其所。
不過,也有市場(chǎng)人士認(rèn)為,保障性住房是市場(chǎng)化住宅體系有益的補(bǔ)充,對(duì)樓市沖擊不大。一則因?yàn)槭袌?chǎng)化需求的基礎(chǔ)并未改變,城市化以及上世紀(jì)70年代帶來的“人口紅利”,會(huì)導(dǎo)致未來幾年中人們對(duì)住宅的需求仍將進(jìn)一步增長(zhǎng);二則因?yàn)楸U闲宰》客顿Y盡管增速加快,但占整個(gè)住宅開發(fā)投資的比重還很小,地方財(cái)力決定了增加此類供給將是一個(gè)長(zhǎng)期的漸進(jìn)過程。
綜合市場(chǎng)人士的判斷,2008年房?jī)r(jià)存在下跌的基因和空間,但決定房地產(chǎn)需求和價(jià)格的諸因素并未發(fā)生根本性改變,調(diào)控政策有利于令目前過熱的樓市降溫、調(diào)整,但既有格局逆轉(zhuǎn)頗難。(新華社記者 徐壽松)
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