剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就成了彈性需求

　　北京住宅購買市場具有“剛性需求”被開發(fā)商奉為金科玉律。房價頻繁上漲但購買者眾，出現(xiàn)追漲購買的背離現(xiàn)象時，開發(fā)商們會高調(diào)宣稱，這是北京住宅市場的剛性需求所致，需要買房子的人太多。房子銷售放緩或者市場蕭條時，開發(fā)商們?nèi)耘f會站出來吼兩嗓子，一方面是暗中互相安慰：沒關(guān)系，北京住宅市場有剛性需求，現(xiàn)在銷售放緩是暫時的，另一方面，此時的口號更多是喊給購房者聽的。

　　對于開發(fā)商而言，“剛性需求”可以用在不同場合。開發(fā)商們推崇剛性需求，一方面是要為其房價上漲制造理由，另一方面就是要借助強大的話語權(quán)用來忽悠普通購房者。其實，開發(fā)商們所說的剛性需求，也就是市場經(jīng)濟環(huán)境中的供求關(guān)系，在市場經(jīng)濟環(huán)境中，商品供不應求時，商品價格就會出現(xiàn)上漲。

　　2007年，北京房價在開發(fā)商們認為的剛性需求下頻繁上調(diào)，結(jié)果房價上漲幅度和速度超過了購買者的承受力，交易量急速下降，所謂的剛性需求也就成了彈性需求，開發(fā)商們所強調(diào)的那些剛性購買人群因房價上漲太快，雖然需求依舊，但已經(jīng)剛性不再。由此來看，北京住宅市場的需求確實存在，但是否是剛性則需要另當別論。

　　北京是中國的首都，每年都會有大量流動人口進入北京，這些人在一定程度上也是潛在的住房需求者，但這些需求是否是剛性的，則很難定論。舉個例子，當一套房子的購買成本為50萬元時，如果購房者手中有30萬元，具有完全購買及持續(xù)支付能力，這個時候，購房者的需求是客觀存在的，同樣也是剛性的。但當房子上漲到100萬元，購房者無力承擔時，雖然他的居住需求依然存在，但卻“剛性”不足了。

　　事實上，2007年北京樓市住宅項目銷售集體萎縮，就是對開發(fā)商們的剛性需求的最大反駁，開發(fā)商們奉為金科玉律的剛性需求，在銷售停滯的客觀事實面前不攻自破，因為剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就成了彈性需求。(張學冬)