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        “拐點”撲朔迷離 深圳房價何處是底線?

        2008年02月22日 15:08 來源:深圳特區報 發表評論

          深圳房價降了嗎?

          自2007年7月以來,特別是9月28日央行“第二套住房首付40%”政策出臺后,深圳商品房成交量大幅下降,價格也出現一些波動,似乎深圳的房價開始出現“拐點”。

          然而,深圳房價真的下降了嗎?讓我們來看看數據。整體來講,2007年深圳商品房價格持續上升,較2006年上升46%。雖然政府出臺了一系列的宏觀調控政策,但是2007年深圳商品房價格還是大幅度上漲,12月份達到16335.4元/平方米,較年初的10158元/平方米增長了60.8%。仍是全國增幅最快、價格最高的城市之一。

          2008年前3周,一手房、二手房周平均成交量在550套左右,以關外成交為主;第2周的一手房成交價在繼第1周16028.3元/平米降至13638元/平米后,第3周又升至14024元/平米,環比上升2.9%。

          未來房價走勢:短期下降,中期反彈

          從2007年全年及2008年前3周的成交情況來看,盡管成交量出現大面積的下滑,但深圳的房價并沒有出現大規模的下降趨勢,價格始終在波動中。深圳房價不可能出現大幅下降,基于以下幾點理由:

          第一、購房者并非購買力耗盡,而是處于觀望狀況,負利率將不斷將70%的銀行儲蓄擠向股市、樓市。從需求上看,居民的財富爆炸仍在進行中,人民收入增長良好。普通居民的資產中,70%仍為銀行儲蓄,而負利率(儲蓄利率低于通貨膨脹率)不斷地將這些儲蓄擠向股市、樓市。

          第二、最近推出的政策,只是推遲購買力的釋放,加快行業整固,最終一定會帶來新一輪房地產漲勢。房價上升會誘發矛盾,不過房價急跌同樣不利于社會和諧,還可能對消費造成負面影響。

          第三、新的政策導致行業重組,資金不足的開發商被兼并收購,房價不可能出現大規模下降。房價的調整幅度,很大程度取決于開發商的現金流,在整體行業資金尚算充裕,經濟中又是流動性泛濫的情況下,資金短缺的開發商往往會被購并,而不至于跳樓大減價。新政推動了中國房地產行業的重組,一批開發商通過上市或發行債券募集到了充足的資金,更找到了資本運作的平臺。

          第四、長期來看,深圳作為移民城市,人口還在快速增加,剛性需求依然旺盛。從各區人口計生局提供的材料來看,深圳的人口構成非常特殊,戶籍人口僅占到16%;非戶籍常住人口占到52%;其余32%為居住時間在一年以下的流動人口。在以上三類人群中,戶籍城市移民以及非戶籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。因此這兩部分人群收入和財富的增長,以及人口基數的增長,將是決定深圳商品住宅需求增長最主要的因素。

          第五、長期土地供給緊張難以改善。

          深圳市區狹小,轄區面積僅1952.84平方公里。截止2006年末,未利用土地僅余49.6平方公里。同時受國家嚴格保護耕地政策的影響,深圳通過壓縮耕地等農用地做建設用地的空間幾乎沒有。嚴峻的土地供給狀況,使得深圳市可做房地產開發的土地極為緊迫。

          第六,居民貸款需求依然旺盛,貸款緊縮政策難以壓制剛性需求。

          由于2007年四季度猛刮“控貸風”,不少銀行到年底出現了無錢可貸的情況,也使得居民貸款購房一度受限。

          由于2007年底的緊縮政策,預計2008年一季度的貸款需求會猛增。隨著新一年的房貸發放,剛性需求將被催發。

          深圳房價的底線在哪里?

          2008年1月4日,深圳推出位于龍崗和寶安區的首批“限面積、限房價”的雙限用地,最高售價分別為9840元/平米和8400元/平米,這比出讓地段商品房的市場售價要低20%左右。

          限價房選擇在寶安和龍崗推出,主要是因為價格的非理性增長;關內不太可能推出限價房,即使推出效果也非常有限。選擇在寶安和龍崗推出限價房,主要是因為關外房價在2007年出現飛漲。關外房價之所以出現這種非理性的增長,主要是因為主動和被動需求旺盛,導致開發商將房價提高。首批“限價房”在這兩個開發熱點地區推出,有助于抑制該區房價的快速上漲,穩定房價。

          限價房亮出市場底線,市場距離底線并不遙遠。限價房的推出,實際上是規定了商品房價的下限,商品房價不可能低過限價房,因此可將限價房作為商品房價格的參考標準。深圳市國土局規定,在出讓時限定單套住房銷售價格不超過同期、同片區、同類型商品房市場評估價格的80%。

          限價房的出現亮出了市場普通住宅的價格底線。從廣州和深圳的規定可以推斷,限價房的售價相當于可比商品住宅的70%-80%。如可比商品房售價為10000元/平米,限價房價格為8000 元/平米,那么其他可比商品房售價不可能低于8000元/平米,最低只可能在80%-90%(即8000-9000元/平米)之間。(世聯地產)

        編輯:祁智】
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