去年下半年以來，西安的房價超出人們預想的速度急劇上揚，整個樓市漲聲一片，成為名副其實的“牛”市。

　　牛市自然會出現(xiàn)不少很牛的樓盤和很牛的開發(fā)商，諸如排隊購房、銷售火爆的場面已經(jīng)成為家常小菜，甚至不少樓盤出現(xiàn)傳說中的開盤即封盤的現(xiàn)象。

　　當然，讓人記憶深刻的還是價格。從有關方面公開的數(shù)據(jù)看，目前商品住宅的市場均價為3600元左右，實際上在一些熱點區(qū)域，很難看到這種價位的樓盤了。如果說，去年主流樓盤的市場均價是4000元，如今已經(jīng)上升到5000元了。而一些所謂的“牛”盤，價格在六七千元也不足為奇。當然，這些都是市場上的基本判斷。

　　而前幾天在網(wǎng)上瀏覽時有一個讓我大吃一驚的發(fā)現(xiàn)，有不少住宅的售價已經(jīng)超過10000元/平方米，這是在西安市物價部門備案的真實數(shù)字。需要強調(diào)，標價在萬元以上的住宅不是別墅之類的豪宅，而是普通的高層住宅。

　　五年前， 西安曲江一個別墅首次喊出每平米的10000元的價格時，曾經(jīng)引起市場一片嘩然，那時候西安的住宅均價才兩千余元。如今，所謂豪宅的概念在市場上遍地開花。實際上高層住宅被冠以豪宅的概念在市場上，是去年西安樓市的一個特殊現(xiàn)象。前面說到萬元樓盤在曲江、高新區(qū)以及城東均有出現(xiàn)。

　　每平米一萬元是個什么概念，也許很多人沒有認真思考過。目前西安市場上的別墅最高價格兩萬余元，按照建筑及土地成本核算，每平米也就幾千元。而市場上的高層住宅成本最多三千元，如果售價一萬元，確實是“豆腐賣成了肉價”。

　　記者發(fā)現(xiàn)，前面提到價格過萬元的樓盤，有的樓層差價每平米都在兩三千元。對于很多工薪收入市民而言，真的不知道該感嘆“房價太高了”還是“錢不值錢了”。可以肯定的是，這樣的價格即使排除原材料上漲因素，開發(fā)商“獲利空間依然很大”。

　　從另外一個角度而言，“豆腐賣成肉價”作為市場行為本身無可厚非。不久前在深圳考察市場，售價在五六萬元的超級豪宅，實際上其成本和普通樓盤相差并不多，但是其所謂的附加價值被市場認可，比如稀缺的位置、開發(fā)商的品牌價值、樓盤品質(zhì)等等。

　　仔細分析，普通住宅敢于報出一萬元的天價，與目前的大的市場環(huán)境和政策背景有一定關系。首先開發(fā)商對市場預期過于樂觀，去年以來的房價漲幅以及火爆現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士希望會延續(xù)下去。其次，經(jīng)過一番價格暴漲過程，購房者對價格已經(jīng)不太敏感，特別是對高價位的房子能夠接受。其三，政府部門的價格備案制度，給開發(fā)商隨意漲價行為有了很大的制約，不少樓盤便采取“摸高定價”策略，以便給今后銷售留有余地。綜上原因，很多樓盤在定價策略上敢于出位，不顧及潛在的市場風險。

　　從目前的市場態(tài)勢看，全國房價已經(jīng)臨近拐點，沿海不少城市有下跌跡象，特別是春節(jié)后萬科率先降價給整個市場敲響了警鐘。今年的市場預期應該不會太樂觀，因此西安的高價樓盤，不僅不能夠帶動整個市場價格繼續(xù)走高，還有可能在一定階段處于“高處不勝寒”境地。(周銳)