“深圳樓市的拐點(diǎn)肯定是來(lái)了。”昨天，市社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕接受記者專訪時(shí)這樣表示。他預(yù)測(cè)，深圳房?jī)r(jià)會(huì)先降再穩(wěn)，有望回到2006年全年均價(jià)水平或者略高于這個(gè)均價(jià)，即1萬(wàn)-1.1萬(wàn)元/平方米。

　　這輪觀望與以前有本質(zhì)區(qū)別

　　高海燕認(rèn)為，這一輪樓市的觀望與前幾輪觀望有本質(zhì)不同�！皬�2005年開始，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，經(jīng)常每一次宏觀調(diào)控的出臺(tái)，市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生兩三個(gè)月的觀望期。但是，每次觀望期過(guò)后，深圳的房?jī)r(jià)就會(huì)恐慌性的上漲，觀望一次就漲一次，這是市場(chǎng)的心理性觀望�！�

　　“而形成這輪樓市觀望期的客觀條件變了，市場(chǎng)購(gòu)買力事實(shí)上是整體下降了。”高海燕認(rèn)為，去年的調(diào)控則從市場(chǎng)供需上做文章�！笆赘洞蠓�提高了，房地產(chǎn)信貸從緊了，去年下半年甚至到了申請(qǐng)不到二手房貸款的程度。房地產(chǎn)金融政策的巨大變化使購(gòu)買力嚴(yán)重疲軟，投資買房少了，自住買房也要承擔(dān)更高的首付、更重的還貸壓力。”

　　高海燕說(shuō)，金融政策的調(diào)整，導(dǎo)致富裕階層的消費(fèi)者不進(jìn)入樓市投資或炒房了，而且，這部分人自住性買房幾乎不存在，因?yàn)樗麄円话憔幼〉煤芎�，更大�?shù)量的普通消費(fèi)者則被高房?jī)r(jià)和房貸阻擋在市場(chǎng)之外。“房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求被打下來(lái)了，所以這輪觀望期才會(huì)持續(xù)半年多時(shí)間�！�

　　只有降價(jià)才能走出觀望期

　　高海燕認(rèn)為，只有降價(jià)才能走出觀望期。“如果房?jī)r(jià)不降到一個(gè)被市場(chǎng)普遍接受的價(jià)錢，深圳的樓市則很難回暖�！�

　　“據(jù)我的了解，深圳很多開發(fā)商對(duì)降價(jià)有恐慌心理，不敢降價(jià)，生怕產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，生怕一降再降，生怕一瀉千里�！备吆Ｑ嗾f(shuō)：“我覺得開發(fā)商不要怕降價(jià)，首先要對(duì)深圳的城市發(fā)展有信心，有深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市環(huán)境深港共建國(guó)際大都會(huì)等因素支持，房?jī)r(jià)不會(huì)降到不值錢的地步；同時(shí)，開發(fā)商要對(duì)降價(jià)幅度有預(yù)期，這幾個(gè)月打折促銷摸了一下市場(chǎng)的底，看來(lái)降價(jià)水平還不夠�！�

　　房?jī)r(jià)應(yīng)該下降15%才合理

　　那么，房?jī)r(jià)要降到什么程度才會(huì)被市場(chǎng)所認(rèn)可呢？高海燕分析說(shuō)，今年1月份，深圳二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右，成交均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右。從這個(gè)導(dǎo)向來(lái)看，深圳樓市要想回暖，預(yù)計(jì)全市一手房的均價(jià)要降到1萬(wàn)-1.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)位才行。

　　“也就是說(shuō)，今后一手房?jī)r(jià)要降到2006年的水平，或者略高于這個(gè)水平，才能促使市場(chǎng)回暖�！备吆Ｑ嗾J(rèn)為，2007年上半年，深圳的房?jī)r(jià)猛漲是非正常的，漲上去的價(jià)格理應(yīng)降回去。

　　據(jù)國(guó)土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)，2007年深圳商品房均價(jià)14049元/平方米，其中住宅均價(jià)13370元/平方米。2006年，商品房均價(jià)10090元/平方米，其中住宅均價(jià)9230元/平方米。

　　高海燕初步估計(jì)，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該比2007年均價(jià)至少下降15%以上。

　　警惕樓市出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)

　　開發(fā)商不愿多降，市場(chǎng)又不認(rèn)可，這樣的“冷戰(zhàn)”后果嚴(yán)重�！皹鞘腥绻�冷得太久，可能會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)。”高海燕說(shuō)，他擔(dān)心市場(chǎng)長(zhǎng)期“冷下去”會(huì)產(chǎn)生大量負(fù)資產(chǎn)或者報(bào)復(fù)性上漲。

　　高海燕告訴記者，他認(rèn)識(shí)的一個(gè)人，去年在房?jī)r(jià)高峰期買了龍崗某樓盤的一套房，成交價(jià)130多萬(wàn)，今年5月交房，但是，按現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐亩�手房�(jī)r(jià)算，只值85萬(wàn)，房子還沒到手就成了負(fù)資產(chǎn)。高海燕認(rèn)為，國(guó)人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還不強(qiáng)，好不容易才認(rèn)識(shí)到股市有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)樓市一樣有風(fēng)險(xiǎn)，入市同樣需要謹(jǐn)慎。

　　不鼓勵(lì)提前置業(yè)

　　高海燕表示，他一直都不鼓勵(lì)提前置業(yè)。“最好是到了該買房的時(shí)候才買房，2005年后，由于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐慌，大量的錢流入深圳買房、炒房，巨大的購(gòu)買力在2年內(nèi)得到集中釋放，造成房?jī)r(jià)飛漲，但是過(guò)后就疲軟了。”

　　高海燕還建議，如果降到2006年均價(jià)水平上下，買房自住的消費(fèi)者可以考慮出手，因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)想跌破1萬(wàn)元/平方米(指全市均價(jià))不太可能。

　　對(duì)于投資買房，高海燕建議近期不要入市。他預(yù)測(cè)今年深圳樓市會(huì)先降后穩(wěn)，逐步回暖。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳樓市的成長(zhǎng)性還是值得肯定的。

　　他還建議有關(guān)部門，從考慮穩(wěn)定置業(yè)者心態(tài)的角度考慮，有必要把住房保障性政策的某些規(guī)定明晰。如市里提出逐步擴(kuò)大非深戶籍人口的住房保障，就應(yīng)該盡早明確哪部分非深戶籍人口可享受住房保障，或者拿出階段性的保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)。(歐東勇)