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        萬科重申市場“拐點” 稱剛性需求是市場主導

        2008年03月06日 08:11 來源:中國證券報 發表評論

          最近,地產界圍繞萬科董事長王石的“拐點論”爭論不休;與此同時,萬科在多個城市率先降價的新聞不斷傳來,引起了市場對房價“雪崩”的擔憂。在市場急速的變化中,萬科有何新的認識和判斷?它的所作所為意欲何在?記者日前采訪了該公司執行副總裁肖莉。

            市場并未進入低迷期

          肖莉首先明確表示,萬科對行業的基本判斷是:至少在2030年人口拐點到來之前,由于人口紅利和中國經濟發展,住宅行業仍有相當大的潛力。但即使一個長期看好的市場,也不意味著沒有短期波動。2007年二季度之后,市場持續高速上漲,萬科認為帶有一定過熱因素,這種趨勢不可能長期持續,理性調整的過程是必然的。

          不過,肖莉并不認為目前市場進入了低迷局面。成交量下降,只是說明經過快速上漲,房價已經暫時超越了市場真實需求和真實收入增長,因此需要房價增長低于收入增長的過程來消化,但并不是說這個過程中房價將由大漲變為大跌。從2005年下半年后上海市場的經驗來看,房價上漲速度放緩或暫時停止、等待購買力增長來自然消化前期的“透支”,也是一種有效的調整路徑。正因如此,當前成交速度變緩所給出的信號是:市場正在進入一個從快速上漲到理性回歸的“拐點”。

          真實自住需求是堅實的

          針對萬科的降價行為,她表示,這是旗下子公司在快速開發和快速銷售的基本原則下,根據當地具體情況確定的。去年底以來,萬科在珠三角部分城市的新盤確實出現了價格低于市場價的情況,這是因為原來的預期是建立在07年市場頂峰時的價格基礎上的。但是,春節前后是住宅市場的傳統淡季,因此今年1-2月,萬科對少部分城市尾盤展開了淡季通常都會采用的系列優惠活動。這些城市包括:廣州、成都、北京、武漢的萬科青年置業計劃,以及蘇州、天津、上海的會員優惠活動等。

          肖莉認為,這些策略在淡季中不錯的銷售表現,正說明市場剛性需求的基礎沒有改變。既然市場真實的購買力和自住需求依然是堅實的,只要定價合理,一定會得到市場的認可。

          房價進一步調整空間有限

          當記者問及降價在迅速帶來銷售回款的同時,是否會傷及萬科的利潤率,影響股東回報時,肖莉解釋說,對投資者來說最重要的指標只有兩個——資產回報率和每股收益的增長速度。其中最核心的是資產回報率,它由三個因素決定:利潤率、周轉速度和財務杠桿。出于穩健性考慮,同時監管部門也有規定,房地產企業的財務杠桿是有限制的。在利潤率和周轉速度之間,萬科一直選擇的是快速周轉策略,以及在此基礎上合理的利潤率。

          近期,萬科同樣堅持的是快速銷售策略,追求的是盡可能快的周轉速度,目前的定價水平也依然具有合理的利潤空間。

          肖莉在此特別指出,目前部分城市的市場狀況與2005年年中的上海類似。2004年下半年到2005年第一季度,上海的市場情緒非常樂觀,購房者排隊搶購、開發商捂盤惜售。萬科當時的判斷是,市場的亢奮不能持久更不可依賴,因此堅持快速銷售策略,調整到來時萬科的“倉位”相當輕,沒有存貨壓力。2005年二季度,上海市場的情緒從“沸點”降到“冰點”。而萬科認為行業良好的發展前景并沒有逆轉,階段性調整更多意味著機會。2005年到2007年,恰好是萬科在上海發展得最好的幾年,市場份額從不足1%增長到超過2.5%。

          肖莉表示,經過當前這一輪調整,剛性需求成為市場主導,而地價高漲的現象也被遏制;同時,由于勞動力成本、原材料成本正處在上升通道等因素,房價進一步調整的空間也是有限的,市場將逐步步入理性階段。(陳雪)

        編輯:祁智】
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