廣州領(lǐng)頭，京滬聯(lián)動，中國最重要的三個樓市主戰(zhàn)場競相顯露調(diào)整的征兆，結(jié)局誰人能料？

　　隨著從緊的貨幣政策出臺、隨著房貸新政發(fā)揮影響、隨著住房保障工作深入推進(jìn)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期正在發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：房價有所調(diào)整、房地產(chǎn)股腰斬、土地拍賣流拍、捂盤囤地退潮等等現(xiàn)象開始浮出水面。

　　但是，這些調(diào)整究竟是開發(fā)商的集體作秀或營銷手段，還是市場“拐點”已經(jīng)真的到來？究竟是樓市淡季的慣常表象，還是市場的確已經(jīng)不堪重負(fù)？究竟是調(diào)控之后結(jié)構(gòu)變化的良好效果，還是一次惡性的非理性下滑？

　　樓市降價的真相究竟怎樣？帶著這個問題，上海證券報記者開始了為期兩周的三地走訪調(diào)查。

　　廣州 連跌三月 波及周邊城市

　　陽春三月，廣州樓市“打折風(fēng)”趨勁，但依然無法阻擋樓市量價齊跌之勢。“均價下跌，成交量反而萎縮，這是不正常的，也不是宏觀調(diào)控所預(yù)期的。”合富輝煌首席市場分析師黎文江這樣表示。

　　看相 整體降幅20% 個別房價近腰斬

　　國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的今年2月全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)顯示，雖然房價仍維持在同比兩位數(shù)增長的高位運(yùn)行水平，但有14個城市的新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中廣州的新房價格已經(jīng)是自去年12月以來連續(xù)第三個月下跌。

　　去年12月，廣州萬科金色康苑以14000元/平方米的均價開盤，遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價格。作為行業(yè)老大，萬科的降價行為加劇了市場的觀望氣氛。由此，一輪席卷廣州樓市的降價風(fēng)潮拉開序幕。

　　近期，富力地產(chǎn)部分樓盤更推出“首期免息月供計劃”、“11萬元即可輕松入住”或“最大8.3折”等優(yōu)惠營銷策略。“萬科和富力地產(chǎn)在售樓盤太多，不得不降價。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“但一些跟風(fēng)樓盤成交量并不大。”

　　某上市房企負(fù)責(zé)人甚至告訴記者，公司在售樓盤成交量萎縮，一季報業(yè)績堪憂。顯然，富力與萬科降價舉措的疊加效應(yīng)在為自己積聚人氣的同時，加劇了廣州樓市的觀望氣氛。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則告訴記者，公司在廣州代理銷售的近20個樓盤成交量下降50%，相對去年10月，整體降價幅度達(dá)20%左右。“比如位于天河北的僑英花園，去年1月開盤價10000元/平方米，10月達(dá)到峰值16500元/平方米后開始回調(diào)，目前降幅達(dá)20%。可以說，去年價格升得多的樓盤，今年降得也多。”

　　更引人注目的是，廣州的示范效應(yīng)已波及周邊二線城市。

　　就在近日，佛山市建設(shè)局公布，今年2月佛山全市新建住宅成交套數(shù)1689套，比1月成交量減少逾五成，成交均價5314.12元/平方米，低于1月的5646.09元。

　　另有東莞萬科運(yùn)河?xùn)|1號對某銀行推出最低七折的團(tuán)購優(yōu)惠價，更引發(fā)“東莞樓市跳水”之說。不久，運(yùn)河?xùn)|1號對一證券公司再推團(tuán)購優(yōu)惠，均價5500元/平方米。

　　記者致電緊隨萬科降價步伐的景湖灣畔，銷售人員稱，在一定期限內(nèi)，無論戶型朝向等不同因素，均可享受七折的價格優(yōu)惠。

　　東莞豐泰城銷售人員則告訴記者，豐泰城在東莞雖然不是第一個折扣樓盤，但卻是降幅最大的樓盤。“就算萬科不降，我們也要降。這是大勢決定的。”據(jù)了解，去年該盤開盤價8000元/平方米，均價7000元/平方米，現(xiàn)在則起價4300元/平方米，團(tuán)購者、二次購房者更有其他優(yōu)惠。

　　“目前房價的下跌，是對去年廣州平均房價大幅上漲36.2%后的一種理性回歸。36.2%的平均漲幅意味著有的區(qū)域或樓盤價格甚至可能有50%至80%的上漲幅度，這是一種非理性的上漲。”黃韜認(rèn)為。

　　據(jù)《2008廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》介紹，去年1至11月，廣州、東莞商品住宅同比升幅接近35%，價格呈創(chuàng)記錄式地上漲，去年前三季度更被稱為20年來廣東樓市難得一見的“黃金時期”。

　　探源 開發(fā)商維系資金鏈

　　“很多開發(fā)商把責(zé)任推到政府身上，其實是市場承受不了，有效購買力嚴(yán)重不足。”房地產(chǎn)專家韓世同有自己的一番見解，“如果不啟動投資性需求，市場很難短時間內(nèi)回暖。以前是投資推動，但目前在高位購房的投資者已經(jīng)被套了，廣州不像北京、上海，樓市缺乏大量國際資本的支撐。”

　　而開發(fā)商對房價下跌則另有分析：“同一樓盤各單位本身就有價差，以我們自己的某個樓盤為例，園景比較好的均價7000元/平方米，但是靠路邊的最低4000元/平方米，整個樓盤均價6000多元/平方米。如果我把所有的單位都做成6000多元/平方米，再把路邊的這些單位拿出一些來做特價房，打七折也是4000多元，你能說我真的降價30%？但我也不否認(rèn)部分樓盤讓利可能確實很大。”

　　“折扣等降價措施實際上更多是市場處在低位期時吸引人氣的一種營銷策略。”粵宏遠(yuǎn)總經(jīng)理鐘振強(qiáng)的看法與之頗為相似。

　　“但也不排除開發(fā)商有套現(xiàn)的壓力，因為今年處于銀根緊縮的狀態(tài)，如何保持資金鏈的延續(xù)，是很多開發(fā)商面臨的共同問題。”鐘振強(qiáng)進(jìn)一步分析認(rèn)為。

　　在近日保利地產(chǎn)及香江控股的年度股東大會上，如何確保資金流的延續(xù)性，成為了管理層報告的重點，也是投資者關(guān)注的焦點。

　　香江控股董事長翟美卿明確提出，公司將在今年加快樓盤的銷售速度，以更快回籠資金。年報顯示，香江控股的資產(chǎn)負(fù)債率已接近70%，資金成為公司進(jìn)一步擴(kuò)張的最大絆腳石。近期頻推優(yōu)惠營銷策略的富力地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)140%。

　　對于一些融資渠道單一的中小開發(fā)商而言，對回籠資金尤為倚重。“目前中小開發(fā)商資金中25%左右為自有資金，25%左右為銀行貸款，銷售回籠資金占了近50%，而以前三者的比例基本為各占三分之一。”韓世同介紹說。

　　“現(xiàn)在已有一些中小型房企，因為資金不足，有出讓項目或者找合作方共同開發(fā)項目的情況。”黃韜告訴記者，“萬科在這個時候大打折扣牌，積極回籠資金，便可在合適的時候收購一些較小的公司。”

　　北京 房價并未出現(xiàn)明顯下降

　　雖然打折聲四起，北京市房價開始出現(xiàn)松動跡象，但上海證券報記者在調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，北京房價并沒有出現(xiàn)明顯下降。

　　看相 打折的不少，降幅卻不大

　　“現(xiàn)在均價14000元/平方米，其中二居(90平方米左右)南北通透戶型，5層的價格在13100至13300元/平方米，14層的在14200元/平方米。”北京萬科中糧·假日風(fēng)景的售樓小姐說。

　　她告訴以客戶身份問詢的記者，目前該樓盤折扣已經(jīng)恢復(fù)為住宅統(tǒng)一折扣，即一次性付款9.5折，按揭貸款9.8折。記者注意到，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)3月18日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬科假日風(fēng)景項目已經(jīng)簽約52套，成交均價為13075元/平方米。

　　值得注意的是，3月1日，該項目開盤銷售時，均價為13800元/平方米，開盤當(dāng)日購買可以享受一次性付款9.3折的優(yōu)惠，按揭貸款則為9.6折。

　　同樣以客戶身份，記者從位于北京西南三環(huán)的萬年花城售樓處獲悉，其在售現(xiàn)房均價16000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭貸款9.5折。據(jù)了解，3月20日后，萬年花城項目將推出新房源，價格每平方米還將微漲約七八百元。

　　而記者了解到，去年10月左右，萬年花城樓盤項目均價還在12000元/平方米。今年以來，則一直保持在16000元/平方米的水平，其價格沒有明顯下降。

　　正是由于上述原因，北京購房者普遍感覺房價沒有下降。本周國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，北京新建住房銷售價格2月仍以16.5%的漲幅處于70個大中城市中的第五位，且這一漲幅超過了70個大中城市11.8%的平均漲幅。

　　對此，萬年投資集團(tuán)萬年長興置業(yè)總經(jīng)理黃璽慶也向記者表示，北京房價并沒有下降。“打折僅僅是一種營銷手段，并不意味著價格松動。考慮到北京住房的剛性需求，北京房價下降不太可能。”

　　然而，可以肯定的是，京城樓市打折聲四起卻是不爭的事實。對此，鏈家地產(chǎn)一份有關(guān)北京打折樓盤的調(diào)查報告也指出，目前北京市場打折項目占到調(diào)查項目的79.5%，具有一定的普遍性。有一成左右的項目打折幅度在95折及以下，屬于大幅讓利行為。

　　探源 開發(fā)商都還想看一看

　　“實際上，最可怕的事是住房交易量持續(xù)走低。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。記者也注意到，按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的記錄統(tǒng)計，今年2月的網(wǎng)上認(rèn)購數(shù)和網(wǎng)上簽約數(shù)分別為3628套和2823套，而去年同期的這兩個數(shù)值分別是4295套和6604套，同比分別下降了15.5%和57%。另從每日簽約數(shù)估算，目前成交量也較去年下降了約50%左右。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，連續(xù)六次加息，加之對第二套房的限制，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，在一定程度上改變了人們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

　　“特別是今明兩年一大批保障性住宅投入市場后，會明顯緩解實際剛性需求的壓力。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。

　　3月初，北京市建委主任隋振江向媒體透露，今年北京保障性住房的供應(yīng)面積已經(jīng)確定為800萬平米，相比去年530萬平米的供應(yīng)量，大幅增加了51%。

　　這正是本次市場觀望與以往的不同之處，也正是由于上述原因，房地產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，目前北京樓市進(jìn)入了購房者和開發(fā)商集體觀望期。雖然隨著3月傳統(tǒng)銷售回暖季節(jié)的到來，部分開發(fā)商開始以打折的方式促銷，期望增加銷售量，但回暖跡象并不明顯。

　　上海 只被萬科特賣“閃了下腰”

　　與北京的情況相似，上海樓市也只是被“拐點”論閃了下腰。雖然市場內(nèi)的一系列現(xiàn)象以及數(shù)據(jù)表明上海的房價有下行趨勢，但購房者甚至業(yè)內(nèi)人士并沒有感覺到。

　　看相 大都擺出不降價姿態(tài)

　　作為當(dāng)年樓市重要的“風(fēng)向標(biāo)”之一，本周一剛結(jié)束的“上海之春”房產(chǎn)展示交易會恐怕讓開發(fā)商和購房者都感到失望。

　　對開發(fā)商來說，房展會顯示出樓市的“虛假繁榮”之相，人流量比去年那屆下降了5%，成交及意向金更下降了30%；對購房者來說，多數(shù)人只是來“打樣”的。

　　攜樓盤前來參展的開發(fā)商也是態(tài)度各異。如以大華為代表的開發(fā)商旗下樓盤價格堅持去年水平，無論是位于浦東、均價18000元/平方米的“錦繡華城”，還是位于浦西、均價17000元/平方米的“御品水岸”，都擺出一副不降價的姿態(tài)；上月曾95折特賣的萬科新里程也“重回”17000至18000元/平方米的均價高位，銷售人員甚至稱本周六將開盤的萬科金色雅筑還會比同地段的萬科新里程賣得貴。

　　一小部分開發(fā)商則開始采用送裝修、贈家具、免2%契稅等方式進(jìn)行暗降；還有一些樓盤定在4、5月份開盤，銷售人員對外表示房價尚未確定，但先期登記屆時可享受98折優(yōu)惠。

　　“前一階段萬科打折銷售，客觀上反映了開發(fā)商配合政府宏觀調(diào)控，是超前主動規(guī)避市場可能潛伏的風(fēng)險，并快速回收資金避免被動的考慮。當(dāng)然，這會對其他開發(fā)商產(chǎn)生不小的心理影響和示范效應(yīng)，但目前來看，上海樓市還未迎來促銷高潮。”分析人士指出。

　　為了自身利益這一共同的目標(biāo)，開發(fā)商陣營發(fā)生著變化，但他們卻難以改變購房者的預(yù)期。

　　“我覺得供需關(guān)系是決定房價的一方面，但現(xiàn)在還有一方面就是大家的預(yù)期。今年許多大城市的樓市進(jìn)入了觀望，但像去年那樣在觀望后一下子爆發(fā)的情況不會重新出現(xiàn)。”中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示。

　　數(shù)據(jù)也能說明一些問題。如在剛剛過去的3月上半月，佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告顯示，上海一手商品住宅(剔除動遷配套房)的成交量為36.92萬平方米，雖然環(huán)比增長了33%，但是相比去年同期仍下降了39.7%；此外，去年同期的成交量環(huán)比增長率高達(dá)121%，是3月上半月漲幅的近4倍。

　　而在連續(xù)上漲一年之后，上海新建商品住房價格在今年2月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，2月上海房屋銷售價格增長停滯，房價與1月持平。其中，新房價格還出現(xiàn)了0.1%的環(huán)比下跌。

　　“房價‘拐點’論的紛爭多少反映了群眾對緩解住房難的企盼，而當(dāng)前的上海住房市場就處在新一輪調(diào)整期的前夜。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師指出，雖然上海住房價格總體沒有出現(xiàn)調(diào)頭，但成交量收縮，價格漲幅平緩，許多開發(fā)商延緩新盤上市并扛住房價，購房者則持幣觀望耐心等待，市場博弈正在進(jìn)一步演進(jìn)。

　　探源 期待購買力恢復(fù)性上漲

　　面對上海樓市的“搖曳”姿態(tài)，開發(fā)商選擇了“慎行”，業(yè)內(nèi)人士則選擇了“謹(jǐn)言”。

　　“其實道理很簡單，一些前期漲價太多和地段較偏的樓盤，開發(fā)商在價格上往往比較容易松口，而市區(qū)的品質(zhì)較高的樓盤，開發(fā)商肯定不太會選擇降價。”佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄如此看待開發(fā)商之間的態(tài)度分化問題。

　　至于房價走勢，資深評論人士蔡為民則認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場的利好因素正在不斷減少，政策調(diào)控加緊、房貸大幅度萎縮、產(chǎn)品價格上漲而購買能力下降等等，讓大家再去期待房價有一個大幅度的飆升是不可能的。

　　中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟也認(rèn)為，政策已經(jīng)開始深層次地影響房地產(chǎn)業(yè)，隨著中小戶型樓盤及保障類樓盤的開發(fā)及供應(yīng)逐步放大，未來“技術(shù)層面”導(dǎo)致的短期供需不平衡的情況不會出現(xiàn)。“由此我堅信房地產(chǎn)價格的漲幅一定會趨緩。”

　　不過，薛建雄卻認(rèn)為，在國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民幣升值也較快的背景下，上海以市區(qū)為主的房價不漲才是沒道理的。而之所以現(xiàn)在樓市過冷，一個原因是前期漲得太快，需要一個緩沖再接受的過程；另一個原因就是購買力被過度抑制，其中購買市區(qū)住房的有錢人主要是受房貸新政影響，中低收入者則是基于政府正推行各種保障類住房而不急于購房。“但是，在去年購買力過度釋放的情況下，再抑制購買力，一旦搞得不好，如銀根松動或者出現(xiàn)其他的融資渠道，也很有可能重新出現(xiàn)一輪像前年至去年那樣‘先抑后揚(yáng)’的報復(fù)性上漲。”(李和裕 于祥明 周鵬峰)