武漢一家叫東星集團(tuán)的房地產(chǎn)公司的降價(jià)行動揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角,這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利,而且主動把自家樓盤的銷售價(jià)下調(diào)了30%,離樓盤很遠(yuǎn)就可看到幾條巨大的紅色條幅,上寫著:“江城地產(chǎn)第一炮,轟下武漢高房價(jià)”,“響應(yīng)政府號召,平抑武漢房價(jià)”。(《CCTV-經(jīng)濟(jì)半小時》3月25日)
自2002年以來,媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國10大暴利行業(yè)之首,一批學(xué)者就開始與開發(fā)商展開漫長而激烈的口水戰(zhàn);2005年,福州市物價(jià)局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本,經(jīng)測算,該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%,最低的約20%,最高的超過90%。更有開發(fā)商自曝“沒高利潤誰做房地產(chǎn)”。種種跡象顯示,暴利是樓市代名詞的說法是準(zhǔn)確的。
值得注意的是,類似于以上這些內(nèi)幕引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”,也只是嘴巴層面的爭論,不僅開發(fā)商依然我行我素,買房人依然蜂擁售樓處,而且政府相關(guān)部門也缺少實(shí)質(zhì)性行動。
在筆者看來,“暴利事件”之所以打不垮高房價(jià),最大的原因是供求失衡。從需求角度來看,樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒有抑制住炒房、投機(jī),對自住性需求也缺乏合理引導(dǎo),甚至說樓市調(diào)控一直對需求缺少有效估計(jì),致使需求呈泛濫之勢。當(dāng)然,房屋需求泛濫也與整個社會大環(huán)境相關(guān),比如城市化進(jìn)程加快的拉動,再比如說流動性過剩也是導(dǎo)致房屋投機(jī)活躍的原因。
從供應(yīng)層面來說,政府壟斷土地和經(jīng)營土地,影響的不僅僅是房屋成本,更影響著房屋供應(yīng)量和供應(yīng)效率,因?yàn)橥恋厥欠课葜6遥趬艛嗤恋睾徒?jīng)營土地的同時,也對開發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營土地治理不善。那些大開發(fā)商不僅大量圈地,也在大量囤地。至于開發(fā)商囤房、違規(guī)銷售、逃稅等,更是牟取暴利的手段。
從另一個角度分析,開發(fā)商普遍缺乏社會責(zé)任感也是一個原因。樓市自有暴利之說起,從沒有一個開發(fā)商正大光明站出來戳穿樓市的暴利面目。之前,雖有開發(fā)商曝行業(yè)黑幕,但都是隱姓埋名,其真實(shí)性就大打折扣,對行業(yè)的沖擊力也極其有限。而武漢這家開發(fā)商站出來戳穿樓市的暴利面目,也并不是基于企業(yè)的社會責(zé)任感,而是緣于從今年初銷售突然遭遇谷底的原因。
更重要的是,更多的地方政府在袒護(hù)暴利,據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道,有的開發(fā)商在二三線的項(xiàng)目決定降價(jià)時,居然得不到當(dāng)?shù)匚飪r(jià)等部門的批準(zhǔn)。原因竟然是房價(jià)降了會影響當(dāng)?shù)赝恋刎?cái)政的收益,甚至覺得當(dāng)?shù)胤績r(jià)低了“沒面子”。
可見,有地方政府撐腰,樓市暴利難除。那么,還有沒有其他辦法來治理暴利呢?筆者認(rèn)為一是可以借鑒德國經(jīng)驗(yàn),德國房價(jià)10年不漲的原因之一就是,德國房價(jià)并不是由開發(fā)商說了算,而是取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)。二是完善法律,比如說及早出臺物業(yè)稅、《住宅法》綜合調(diào)控,甚至都可以制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 (馮海寧)
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