潘石屹肖像 中新社發 孫世麒 攝
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中國房地產市場發展到2008年,最基本的特征是錢少地多。在今天的經濟形勢下,為取得資金付出的成本和代價要比前兩年高得多。但只要房地產公司能夠未雨綢繆,早做準備,對克服今年資金的困難就會很有好處。最怕的是開發商不承認自己資金上遇到的問題,掩耳盜鈴,諱疾忌醫,到頭來困難和危險就會更大。
房價是表面的,是由供求關系派生出來的,市場的供求關系是因,房價是果。如果房價背后的供求關系不發生變化,房價就不會變。分析上市房地產公司的財務數據,進而可以分析市場上房子的供求關系,自然會推導出房價的走勢。
從房地產行業總體來看,情況不容樂觀。2007年,全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣,但我們從國土資源部公布的數據來看,1~11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣,全年應該超過1萬億元。一般出讓金占地價款的三分之一,其他三分之二是補償費和拆遷費。如此推算,去年開發商買地所花的資金超過了3萬億元,也就是說超過了全年銷售收入。
市場,無論是股票市場還是房地產市場,都是同樣的道理,如果我們一天到晚只盯著房價、股價,而不去分析和了解背后的規律以及供求關系,這些供求關系是否發生了變化,上市公司的財務狀況如何,大的經濟形勢如何等等,那只能變成一場場無謂的爭吵,甚至把市場變成賭場。如果只為了價格、股票指數而實施調節,這是治標不治本的做法,常常會帶來價格信號的失靈,使市場無所適從,甚至可能在市場上培養起越來越濃的賭博心態。
房地產行業發展到今天的局面,與開發商過去的行為有很大關系。例如,去年土地市場出現了“面粉比面包價格貴”的奇怪現象,這種不正常的現象一定會回歸理性和正常。如果不回歸,將可能有非常嚴重的后果。 (潘石屹 新浪博客)
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