在房價真拐還是假摔未見分曉的當口,有關兩大一線城市經濟適用房的消息格外吸引眼球。在上海,市房屋土地資源管理局官員日前透露,上海首批160萬平方米經濟適用房已經開始著手前期準備工作,將在二季度內開工建設;在廣州,停售了幾年的經濟適用房將在今年5月開始陸續推出銷售,首批約2000套。這會對房價產生怎樣的影響呢?
此外,在近日博鰲論壇上,業內人士潘石屹、任志強和一些學者、官員也都在熱議房價。那么,今年的房價走勢到底會怎樣?
首先來看,經濟適用房的推出是否會成為壓垮高房價的最后一根稻草?筆者對此并不樂觀。嚴格說來,經濟適用房并不屬于針對高房價的宏觀調控范疇,而是針對高房價下市場機制解決不了的社會保障問題。
經濟適用房對抑制高房價意義不大,不是因為投放規模不夠大。按照有關部門的計劃,今年上海將新建400萬平方米的經濟適用房,廣州將推出161萬平方米,按照60平方米的基本套型面積,滬穗兩市今年分別新建和推出的經濟適用房房源為6.7萬套和2.7萬套。這個規模并不算太小。
問題在于經濟適用房的定位決定了經濟適用房并不是商品房,經濟適用房的價格并不是市場均衡價格,因而,經濟適用房的低價格和市場上的高房價無關。建立經濟適用房出發點是好的,定位也較為明確,即滿足超出廉租住房保障對象認定標準、自身又無力從市場購買商品住房的中低收入家庭的居住困難。其核心特征就是,價格以保本微利為原則,按照開發建設綜合成本加微利確定;為限制投機,只給予有限產權。
在這些限制下,經濟適用房的價格沒有反映市場供求,也就是說,除非取消商品房市場,所有人的住房均由經濟適用房提供,否則經濟適用房的比重越高,可能房價也就越高。新加坡和香港就是這樣的例子。在新加坡,政府提供了八成的住房供給,但是這并不影響其他兩成的商品房房價高居天價水平。這里不是說新加坡模式不好,新加坡解決了大部分人的住房問題;問題是,國情決定我國政府無法像新加坡政府那樣主導整個房地產市場。中國不僅地域廣闊,而且地區差別巨大,人口流動規模龐大。因而,必須通過種種嚴格條件限制經濟適用房的享受人群。
經濟適用房對家庭的住房情況、收入狀況、落戶時間、家庭結構打分排隊發售,主流房型面積也較小,筆者相信,房價不是滿足這些條件的家庭推升上去的;同樣,解決了這部分人的住房需求,房價也不會有明顯下降。政府推行經濟適用房的初衷在于解決社會保障問題。這里是市場和政府兩個層面的問題。
其次,今年房價還會出現普遍性的大漲嗎?筆者認為可能性不大。
在博鰲論壇上,就連房地產市場上的“死多頭”任志強先生,也在房價今年大漲前面加上了一個基本條件:即只要宏觀經濟還保持11.9%的GDP增速。
然而,任先生關于房價大漲的前提假設今年很可能得不到滿足。高盛等投行對2008年經濟增長的預期是10%左右,2009年經濟增長率的預期進一步下降為9.5%。這意味著,中國經濟增長的此輪峰值或許已經過去。
就宏觀調控政策而言,影響房價的主要因素是貨幣政策的緊縮,而不是經濟適用房的推出。央行最近表示,緊縮調控的效力已經初步顯現,并仍未有放松的必要。與此同時,筆者認為,緊縮政策對房地產市場的影響效力也已初步顯現。有數據顯示,排名前13家的開發商,經營活動產生的現金流凈額只有2家為正,11家為負。
對準備近兩年購房的大多數人而言,這些信號是比經濟適用房推出更值得期待的利好。(作者傅勇 為經濟學博士)
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