地震毀壞的商品房按揭貸款,是否還要災民繼續償還?此前,各家商業銀行負責人均表態,貸款不可能“說減免就減免”。據銀監會的通知和解釋,災民確有證明無財產可供還款的,可將其商品房按揭貸款認定為呆賬,但“監管層不能要求銀行完全免除房貸損失”,“銀行核銷呆賬仍須遵循商業原則”。(5月24日《新京報》)
所謂的“商業原則”到底指什么,根據有關方面“仍然”、“商業”的措辭,可概知其意:一是在基本原則上,震毀商品房的按揭貸款仍然堅持“人在債在、欠債還錢”的商業鐵律;二是如果客觀上確實不能收債的,則沿用金融業通例,視作呆債予以核銷。言下之意,災區商品房按揭款要不要償還,不在于房屋是否毀損,而在于業主有無償債能力;若業主有其他財產可供還款,即使原商品房煙消云散,按揭債務并不息止。
上述處置思路,基本稱得上金融業在正常情況下的“商業原則”。但是,“人們提到原則,乃是因為有例外的存在;而在例外情況下不必遵守常規,這本身也是一項原則”。從各種情況看,汶川大地震都不能當作通常狀態。對災區受損特別是全毀的商品房,其按揭還款必須牢牢把握“非常情勢”和“公平合理”這兩個關鍵詞,決不能固執和簡單地套用正常狀態下的一般處理模式。
事實上,在“欠債還錢、呆賬核銷”這層“商業原則”之外,還通行另一個國際商業原則,即“情勢變更原則”。所謂“情勢變更”,是指因當事人不能預料、不能避免亦不能防止的客觀情勢變化,使合同的履行基礎不復存在或者權利義務顯失公平時,一方當事人可提出變更或解除合同。舉世公認,地震屬于典型的情勢變更事由。
情勢變更,與其說是法律原則,還不如說是現實選擇。如果對震前震后發生巨大變化的債權債務關系不予必要變通,災后重建的居民和企業很難從沉重的債務負擔中快速奮起,更何況震毀商品房歸于功能性全損,其原有按揭款將成為一筆失去合同標的、履行不再具有合同意義的合同。
對因情勢變更而改變合同義務,在許多國家的商事法律中有普遍規定。我國民法通則、合同法雖然未明確承認“情勢變更”,但一般認為,依這些法律的最高準則即誠實信用原則自然引申,至少不會排斥情勢變更原則。而且一些地方法院在以往民商事審判中,也曾間接援引“情勢變更”,依法改變合同義務,合理調整當事人的債務負擔。從適用情形而言,在汶川大地震這種極端突發、根本改變生活面貌的巨大災難重擊下,適用“情勢變更原則”比適用“欠債還錢、呆賬核銷”的“商業原則”,更恰如其分。
當然,不能苛求金融界站出來擁抱情勢變更原則,主動減免震毀商品房的按揭款。把震毀商品房業主從無謂的按揭款負擔下解放出來,主要寄希望于業主自身。依法理和通例,以情勢變更原則變更合同,一般由一方當事人提出愿望,進而雙方協商;如果協商不成,則需向司法機關或者仲裁機構提出。
因此,提醒震毀商品房的業主,如果就減免按揭款一事與銀行無法達成協議,可以向法院提起變更或者解除按揭購房合同。考慮到此事波及面廣、司法政策性強,基層法院無力做出相關判決,建議最高法院盡快出臺司法解釋,對此次地震是否屬于“不可抗力”、如何確定“情勢變更原則”的適用范圍、標準等,作出明確的司法指引。
□江渚上(北京 律師)
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