“住房改革在中國(guó)是一個(gè)巨大的成功，但是住房領(lǐng)域仍存在很多問(wèn)題。目前，居民儲(chǔ)蓄過(guò)多，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，房地產(chǎn)行業(yè)肯定存在泡沫。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)袁志剛在出席“住房與民生”圓桌會(huì)議時(shí)指出。

　　記者了解到，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是“上海論壇2008”的一個(gè)重點(diǎn)話題。除了題為“構(gòu)建‘民生房產(chǎn)’新時(shí)代：機(jī)遇與挑戰(zhàn)”外，論壇還專門策劃了多場(chǎng)關(guān)于中外住房政策對(duì)比的分論壇。

　　金融業(yè)改革主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　袁志剛認(rèn)為，解決房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于中國(guó)金融體制改革。他進(jìn)一步分析到，住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的最后產(chǎn)品，除了食品、家電和汽車等，最終產(chǎn)品是房產(chǎn)。近年來(lái)，中國(guó)政府在住房改革上取得了巨大的成功。

　　具體而言，在住房改革中，中國(guó)政府建立了住房產(chǎn)權(quán)制度，并把使用權(quán)交給廣大居民，這使居民的住房條件得到很大改善。在此基礎(chǔ)上，中國(guó)實(shí)施了住房貸款等金融創(chuàng)新。同時(shí)，中國(guó)的城市基礎(chǔ)建設(shè)有了很大發(fā)展。不管是高速公路還是城市地鐵等交通設(shè)施都出現(xiàn)大發(fā)展，城市里也出現(xiàn)大批綠化等，城市讓生活更美好。

　　此外，袁志剛認(rèn)為，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也催生了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，農(nóng)民的就業(yè)與城市居民的住房改善同步進(jìn)行。不過(guò)，他同時(shí)指出，中國(guó)目前的住房領(lǐng)域仍存在很大問(wèn)題。比如，土地資源稀缺、產(chǎn)權(quán)不明晰、土地資源浪費(fèi)、房屋質(zhì)量差等。

　　“但是，這并不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，也包括中國(guó)金融業(yè)、經(jīng)濟(jì)體制等多方面因素。”袁志剛告訴記者，要解決這些問(wèn)題，首先要推出土地產(chǎn)權(quán)的明確界定，并增加土地供應(yīng)和住房供給。此外，政府應(yīng)該盡可能地打擊投機(jī)性房地產(chǎn)需求。這就需要從根本上改革金融市場(chǎng)，通過(guò)金融手段和稅收政策等來(lái)解決。

　　房?jī)r(jià)對(duì)銀行利潤(rùn)影響不大

　　“政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控主要針對(duì)炒房者，對(duì)于自有住房者并沒(méi)有貸款限制。因此，銀行業(yè)利潤(rùn)不會(huì)受太大影響，最多占營(yíng)業(yè)收入總額的15%。”上海銀行副行長(zhǎng)王世豪在接受采訪時(shí)指出。

　　王世豪分析說(shuō)，中國(guó)銀行業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源有三塊：一是存貸利差，二是國(guó)債經(jīng)營(yíng)、貨幣市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，三是中間業(yè)務(wù)收費(fèi)。其中，存貸利差占比在75%-80%，是商業(yè)銀行最重要的利潤(rùn)來(lái)源。

　　至于房貸業(yè)務(wù)占比，王世豪告訴記者，在銀行存貸款結(jié)構(gòu)中，按揭比重在全國(guó)占15%，在上海這個(gè)比例在20%左右。就算取消全部房貸業(yè)務(wù)，最多影響存貸總額的15%的營(yíng)業(yè)收入。更何況，目前，政府并沒(méi)有取消銀行的房貸業(yè)務(wù)，只是增長(zhǎng)比較慢。

　　王世豪進(jìn)一步分析認(rèn)為，為了防止房地產(chǎn)泡沫，央行規(guī)定第二套房屋首付提高至40%，第三套房屋原則上不放貸，“由此可見(jiàn)，央行是對(duì)于房屋市場(chǎng)上的投資者進(jìn)行限制，并沒(méi)有對(duì)自有用房者進(jìn)行限制。”

　　外資流動(dòng)有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　資料數(shù)據(jù)顯示，2006年外資在中國(guó)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了70%，需求占比最低是5%，最高達(dá)到23.21%。外資流入房地產(chǎn)的比率是相當(dāng)大的，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視。

　　對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)金融研究院副院長(zhǎng)張金清認(rèn)為，外資流入的共同特征是趨利避險(xiǎn)，差異主要在供給和需求環(huán)節(jié)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同。而外資流入供給環(huán)節(jié)，從某種意義上說(shuō)是件好事，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著一個(gè)穩(wěn)定的作用。

　　“事實(shí)上，外資對(duì)供給環(huán)節(jié)的投入也表明其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心。盡管就金融資產(chǎn)的投資來(lái)看，流動(dòng)性比較大。但就供給量來(lái)講，是非常小的。從短期來(lái)看，外資流入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊主要是需求環(huán)節(jié)。”張金清補(bǔ)充到。

　　張金清同時(shí)向記者透露，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相持階段，外資流入需求環(huán)節(jié)的幅度開(kāi)始減少。未來(lái)一年中，外資大規(guī)模投入商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)可能性比較小。對(duì)于如何控制房?jī)r(jià)，張金清的建議是政府可以通過(guò)貨幣、財(cái)政、產(chǎn)業(yè)政策來(lái)引導(dǎo)供需環(huán)節(jié)的外資流向，使得房地產(chǎn)價(jià)格處于合理、健康的狀態(tài)。此外，由于需求環(huán)節(jié)的外資流動(dòng)在短時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響更大，因此，政府應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注需求環(huán)節(jié)的外資流向。(記者 張穎)