“住房改革在中國是一個巨大的成功，但是住房領(lǐng)域仍存在很多問題。目前，居民儲蓄過多，房價漲幅過快，房地產(chǎn)行業(yè)肯定存在泡沫。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長袁志剛在出席“住房與民生”圓桌會議時指出。

　　記者了解到，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是“上海論壇2008”的一個重點話題。除了題為“構(gòu)建‘民生房產(chǎn)’新時代：機遇與挑戰(zhàn)”外，論壇還專門策劃了多場關(guān)于中外住房政策對比的分論壇。

　　金融業(yè)改革主導(dǎo)房價走勢

　　袁志剛認為，解決房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于中國金融體制改革。他進一步分析到，住房是居民消費結(jié)構(gòu)中的最后產(chǎn)品，除了食品、家電和汽車等，最終產(chǎn)品是房產(chǎn)。近年來，中國政府在住房改革上取得了巨大的成功。

　　具體而言，在住房改革中，中國政府建立了住房產(chǎn)權(quán)制度，并把使用權(quán)交給廣大居民，這使居民的住房條件得到很大改善。在此基礎(chǔ)上，中國實施了住房貸款等金融創(chuàng)新。同時，中國的城市基礎(chǔ)建設(shè)有了很大發(fā)展。不管是高速公路還是城市地鐵等交通設(shè)施都出現(xiàn)大發(fā)展，城市里也出現(xiàn)大批綠化等，城市讓生活更美好。

　　此外，袁志剛認為，房地產(chǎn)的開發(fā)，也催生了大量的就業(yè)機會，農(nóng)民的就業(yè)與城市居民的住房改善同步進行。不過，他同時指出，中國目前的住房領(lǐng)域仍存在很大問題。比如，土地資源稀缺、產(chǎn)權(quán)不明晰、土地資源浪費、房屋質(zhì)量差等。

　　“但是，這并不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，也包括中國金融業(yè)、經(jīng)濟體制等多方面因素。”袁志剛告訴記者，要解決這些問題，首先要推出土地產(chǎn)權(quán)的明確界定，并增加土地供應(yīng)和住房供給。此外，政府應(yīng)該盡可能地打擊投機性房地產(chǎn)需求。這就需要從根本上改革金融市場，通過金融手段和稅收政策等來解決。

　　房價對銀行利潤影響不大

　　“政府對房價的調(diào)控主要針對炒房者，對于自有住房者并沒有貸款限制。因此，銀行業(yè)利潤不會受太大影響，最多占營業(yè)收入總額的15%。”上海銀行副行長王世豪在接受采訪時指出。

　　王世豪分析說，中國銀行業(yè)的主要利潤來源有三塊：一是存貸利差，二是國債經(jīng)營、貨幣市場經(jīng)營，三是中間業(yè)務(wù)收費。其中，存貸利差占比在75%-80%，是商業(yè)銀行最重要的利潤來源。

　　至于房貸業(yè)務(wù)占比，王世豪告訴記者，在銀行存貸款結(jié)構(gòu)中，按揭比重在全國占15%，在上海這個比例在20%左右。就算取消全部房貸業(yè)務(wù)，最多影響存貸總額的15%的營業(yè)收入。更何況，目前，政府并沒有取消銀行的房貸業(yè)務(wù)，只是增長比較慢。

　　王世豪進一步分析認為，為了防止房地產(chǎn)泡沫，央行規(guī)定第二套房屋首付提高至40%，第三套房屋原則上不放貸，“由此可見，央行是對于房屋市場上的投資者進行限制，并沒有對自有用房者進行限制�！�

　　外資流動有利于穩(wěn)定房價

　　資料數(shù)據(jù)顯示，2006年外資在中國的房地產(chǎn)投資增長了70%，需求占比最低是5%，最高達到23.21%。外資流入房地產(chǎn)的比率是相當大的，對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視。

　　對此，復(fù)旦大學(xué)金融研究院副院長張金清認為，外資流入的共同特征是趨利避險，差異主要在供給和需求環(huán)節(jié)面臨的風(fēng)險不同。而外資流入供給環(huán)節(jié)，從某種意義上說是件好事，對中國房地產(chǎn)市場起著一個穩(wěn)定的作用。

　　“事實上，外資對供給環(huán)節(jié)的投入也表明其對中國經(jīng)濟增長的信心。盡管就金融資產(chǎn)的投資來看，流動性比較大。但就供給量來講，是非常小的。從短期來看，外資流入對中國房地產(chǎn)市場的沖擊主要是需求環(huán)節(jié)�！睆埥鹎逖a充到。

　　張金清同時向記者透露，上海房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)進入一個相持階段，外資流入需求環(huán)節(jié)的幅度開始減少。未來一年中，外資大規(guī)模投入商業(yè)性房地產(chǎn)市場可能性比較小。對于如何控制房價，張金清的建議是政府可以通過貨幣、財政、產(chǎn)業(yè)政策來引導(dǎo)供需環(huán)節(jié)的外資流向，使得房地產(chǎn)價格處于合理、健康的狀態(tài)。此外，由于需求環(huán)節(jié)的外資流動在短時間內(nèi)對房地產(chǎn)價格的影響更大，因此，政府應(yīng)該重點關(guān)注需求環(huán)節(jié)的外資流向。(記者 張穎)