華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)。（資料圖） 中新社發(fā) 盛佳鵬 攝

　　1998年房改之前，絕大多數(shù)民眾并不關(guān)心房價(jià)，他們在等待分配，而絕大多數(shù)的家庭并沒有因此而等來像今天一樣的住房條件。

　　是市場經(jīng)濟(jì)讓民眾的住房條件改善了，當(dāng)然土地的資源使用費(fèi)快速上漲并居高不下時(shí)，也大大推高了房價(jià)。于是所有的罪名都扣在了黑心的“開發(fā)商”頭上，似乎是因?yàn)橛辛碎_發(fā)商才有了高價(jià)房。

　　而市場經(jīng)濟(jì)最基本的規(guī)律卻是資金只投向能產(chǎn)生利潤的領(lǐng)域，利潤越高的領(lǐng)域吸引的投資越多。投資多，量上去了，價(jià)格才能平衡。因此打倒了開發(fā)商，減少了供給量的情況下，也絕不會(huì)變出更多的“廉價(jià)房”。

　　美國的次級債爆發(fā)后，沒聽說有多少開發(fā)商破產(chǎn)，但卻有大量的購房家庭破產(chǎn)了，有大量的擁有次級債的銀行等金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)了。

　　次級債的產(chǎn)生是美國的宏觀經(jīng)濟(jì)出了問題，并讓房價(jià)在曾經(jīng)連續(xù)多年的暴漲中隨宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑而產(chǎn)生了下跌。雖然至今美國的房價(jià)約比平均下跌了20%，但在無首付、低首付，且利息還能沖抵個(gè)人購房時(shí)的個(gè)稅時(shí)，這種20%的下跌也足以讓購房人寧愿斷供，不再支付還貸了。

　　但中國的房地產(chǎn)情況與美國有極大的不同，那就是美國的市場中由開發(fā)商直接生產(chǎn)提供的一手房約為100多萬套，而二手房交易則會(huì)高達(dá)七八百萬套。因此宏觀經(jīng)濟(jì)的升降直接影響到人均的收入與整體的資產(chǎn)價(jià)格(土地的永久使用權(quán)、讓房屋的價(jià)格更多的體現(xiàn)在土地的資產(chǎn)價(jià)格升值上)。

　　而中國則相反，一手房市場的總量巨大，二手房市場的比例相對較小，因此房價(jià)更多的反映的是一手房的供求關(guān)系，并且與此后的土地升值幾乎關(guān)系極小，甚至隨著土地使用期限的延長會(huì)貶值。

　　在現(xiàn)有的房產(chǎn)交易中，銀行已支付了大量個(gè)貸，開發(fā)商已將產(chǎn)品銷售了。如果出現(xiàn)斷供，開發(fā)商沒有任何損失。假如開發(fā)商的資金鏈有危險(xiǎn)，就有一部分開發(fā)商會(huì)大幅度降價(jià)而回籠資金。但如果土地是低價(jià)取得的，哪怕房價(jià)大幅下降，開發(fā)商在高低地價(jià)平衡中仍有利潤，仍能活下去。而對已購房者和銀行來說，這個(gè)價(jià)格的暴跌則會(huì)產(chǎn)生巨大的財(cái)產(chǎn)價(jià)格的損失和斷供的可能，自然也就會(huì)影響到銀行已發(fā)放的個(gè)貸。

　　然而當(dāng)“跳樓價(jià)”出現(xiàn)時(shí)，許多自認(rèn)為看到低價(jià)購房機(jī)會(huì)的消費(fèi)者也未必會(huì)“該出手時(shí)就出手”，反而可能買漲不買跌的心理占上風(fēng)，讓交易量在資產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)更低，形成價(jià)格與交易量輪番下跌的惡性循環(huán)，從而引發(fā)更多的斷供和次級債。(任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)