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        易憲容撰文:后奧運時代房價將全面向下調整

        2008年08月28日 13:31 來源:新華網(wǎng)

          提示語:這次中國房地產市場周期性大調整中,順勢者才得以生存,逆勢者一定會在市場的優(yōu)勝劣汰規(guī)則中被淘汰掉。

          在中國,盡管早些時候,不少房地產的商人一直在大聲叫嚷房地產市場面臨多少危機,面臨多少風險,而這些風險又如何會影響國內金融體系,會如何導致中國金融體系危機,但是到目前為止,國內房地產市場根本就沒有看到一家房地產企業(yè)由于經(jīng)營困難而破產或倒閉的。按照市場基本法則,在激烈競爭的市場中,如果近十年的時間,一個行業(yè)內根本就沒有看到這個行業(yè)有任何企業(yè)由于經(jīng)營困難而破產倒閉的,那么這個行業(yè)會有問題嗎?這個行業(yè)正常嗎?

          一個在政策蜜月中度過的房地產業(yè),大把大把的暴利在短期內聚集到少數(shù)人手中,這個行業(yè)是永遠不存在企業(yè)破產情況的。但是,當這個行業(yè)的暴利模式被新的房地產政策打破時,房地產開發(fā)商當然是不會心甘情愿把煮熟的鴨子飛了的,當然希望政府的政策永遠讓這種暴利模式進行下去,這很正常。但是,地方政府停留在這個認識來保護房地產市場暴利模式,不僅違背了中央的房地產政策,也侵害了廣大民眾的利益。

          同時,其效果也是微乎其微。因為,國內房地產市場在經(jīng)過近十年快速發(fā)展,房價快速飆升的階段之后,已經(jīng)開始進入房地產周期性調整時期。按照一般的市場法則,這種房地產周期性調整是任何人都無法改變的。有些地方政府希望逆市場法則而出什么政策來救當?shù)氐姆康禺a市場,這種“救市”注定只能是“竹藍子打水一場空”。何也?

          早幾年房地產市場的價格快速上漲,真的是由于住房的“剛性需求”存在而導致了住房的供不應求,進而讓房價快速飆升的嗎?不而是許多人借助政府對房地產市場價格的隱性擔保、銀行的金融杠桿及低利率政策涌入房地產投資與炒作。

          目前國內房地產市場以下幾個方面發(fā)生的根本性變化,一是政府政策明確規(guī)定房地產市場是民生的市場,是以消費為主導的市場而不是炒作投資的市場。

          二是房地產市場的炒作與投資減少——這不僅因為政府的房地產政策,而且因為利率水平上升,投資成本大幅升高,增加了炒作的成本。目前第二套住房的一年期貸款利率達到8.63%。利息上漲3.65%,利率漲幅達74.3%。加上目前通貨膨脹過高,利率仍然處于上升的通道上,因此,進入房地產炒作的風險急速上升,投資者也因此將減少。

          三是地方政府及房地產開發(fā)商希望重溫2007年房地產市場價格快速上漲之夢已經(jīng)沒有條件了。2007年房地產價格為什么能夠快速上漲?這既與個人住房按揭貸款快速增長有關(如去年住房按揭貸款增加8699億元),也與一些銀行推轉按揭、加按揭產品大量從銀行獲得信貸資金有關,與國內股市短期內繁榮有關。但是這些條件,除了自住性住房按揭貸款政府仍然鼓勵之外,個人想通過按揭貸款輕易地進入房地產市場是不可能了。

          四是今年汶川地震所發(fā)生的住房資產在瞬間消失,也改變國人對房地產投資的認識。也就是說,即使出現(xiàn)上述同樣的條件,但是在汶川地震后,由于國人對房地產投資的認識變化,他們也不會涌入房地產市場,特別是成都這樣的地方更是如此。

          總之,當前房地產市場的價格將出現(xiàn)全面向下調整是誰也無法改變的趨勢。這是房地產市場發(fā)展到一定階段的必然規(guī)律,誰也無法改變。(作者系中國社會科學院金融研究所研究員)(來源:上海商報)

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