2008年上半年，長沙市在建工程抵押面積增幅較大，但取得貸款金額增幅僅為抵押面積增幅的１／６，單位面積取得貸款金額減少，銀行對房企貸款緊縮。

　　而周三，中國人民銀行及銀監(jiān)會發(fā)布《央行銀監(jiān)會下發(fā)關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》（以下簡稱《通知》），再次強調(diào)嚴格建設(shè)用地項目等方面的房地產(chǎn)貸款管理。這對資金鏈普遍吃緊的房企而言，融資渠道無疑再度收緊。

　　限制貸款買地：開發(fā)商資金壓力加重

　　《通知》要求，金融機構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對國土資源部門認定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。

　　各金融機構(gòu)應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用紀錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評估；審核確認房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復(fù)抵押；在預(yù)購商品房抵押貸款發(fā)放前，應(yīng)審核確認房地產(chǎn)企業(yè)已解除該項目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對應(yīng)部分的抵押物。

　　長沙市國土資源局地產(chǎn)處相關(guān)工作人員表示，按照土地出讓金支付相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在全額支付土地款后，才能取得土地證，而土地出讓金的來源，則是由開發(fā)商自籌的，國土資源部門并不會干涉資金來源。“這也和國家從緊的土地政策是相呼應(yīng)的。不過，對于開發(fā)商來說，這些規(guī)定肯定會加重資金壓力�！遍L沙市國土資源部門相關(guān)人士分析道，“這一政策的出臺，實質(zhì)上是銀行為了防范金融風(fēng)險所作出的取舍，首當(dāng)其沖的當(dāng)然是房地產(chǎn)企業(yè)。本來房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就很少，此次限貸，從拿地到開發(fā)都再次收緊貸款，房企的日子將會更加難過。”　

　　“雖然以前國家對于用購買土地的貸款也有過相關(guān)的規(guī)定，但遠不及此次的監(jiān)管力度�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，“以前的規(guī)定中，土地出讓金的來源是由開發(fā)商自籌，因為各行有著不同的細則，這其中還是有可操作的空間，只要銀行愿意放貸，還是能夠貸到款的。但是《通知》出臺以后，恐怕這條路將會更加困難了�！�

　　囤地兩年禁貸：或加速地產(chǎn)業(yè)洗牌

　　央行及銀監(jiān)會再次對囤地開發(fā)商揮動利劍�！锻ㄖ�》明確表示，只要國土資源部門認定某個房地產(chǎn)項目建設(shè)用地閑置時間超過兩年，開發(fā)該項目的房產(chǎn)公司將無法從銀行獲取任何形式的貸款。對于房地產(chǎn)公司來說，這一措施一旦施行，遠遠比繳納閑置費更加嚴厲。

　　《通知》中要求，“對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))�！边@一通知等于掐斷了擱置多年土地的房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行獲取貸款的可能性。在資本市場低迷、融資手段嚴重匱乏的今天，開發(fā)商對銀行的依賴程度相當(dāng)高，一旦這條路被封死，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將越來越嚴峻。

　　這一條款是宏觀調(diào)控以來對囤地開發(fā)商所實行的最嚴厲措施。央行表示，《通知》源于落實此前《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》精神。在當(dāng)時的國務(wù)院通知中規(guī)定，對于土地閑置滿一年不滿兩年的，需要按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。

　　“就長沙的情況來看，從2006年以來拿地的開發(fā)商，資金壓力將會更大，因為這兩年的地價上漲，在土地購買時的資金沉淀更多，同時，他們可能也正好面臨《通知》提及的‘一年，二年’的時間節(jié)點，洗牌不可避免。而《通知》的出臺，將會加速這個進程。”

　　對于大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)而言，拿地只是開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，后期建設(shè)需要的資金壓力更大。這兩條規(guī)定，則進一步堵住開發(fā)商建設(shè)開發(fā)貸款的途徑。一旦拿了地，卻沒錢開工，超過約定時間又不能貸款，資金就將全面斷流。無法開工后，面臨的將是土地閑置，按規(guī)定將被政府收回，這樣一來，如果沒有充足的資金準備，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會陷入到絕境之中。(劉渝渝)