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        深圳樓市底在何方? 機構稱調整估計要3-4年

        2008年08月29日 16:46 來源:深圳晚報 發表評論



        上周深圳樓市成交均價環比下跌14.29%。 圖片來源:深圳晚報

          在探究深圳樓市何時跌到底之前,我們不妨看看其他國家地區樓市的周期變化情況。

          美國房價下跌期限是3.5-5.5年,英國是4年,中國香港是6年,日本為3-4年,中國臺灣為1-2年,綜合起來樓市的熊市是4年左右。反觀深圳這次的樓市調整,估計也要3-4年,原因為:一是國家的宏觀調控政策在逐步地細化,今年下半年仍會實行從緊的金融緊縮政策;二是按照奧運城市的經驗,舉辦奧運會的下一年房價會回落,明年的樓市仍然不樂觀,還會下跌,但是2010年后估計會回升,深圳的樓市也會受此影響;三是深圳今年的新房成交量經預測會回到10年前,以往的市場存量還需要3-4年的時間來消化。

          房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1,聯合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1,日本則是4∶1。按照國際慣例,目前比較通行的說法認為,房價收入比在4~6倍之間為合理區間。

          2008年上半年深圳市生產總值3532.88億元 同比增長10.5%,預計全年的GDP增幅仍然會在兩位數。而且,從過去的經驗看,深圳市多年的GDP增幅超過15%,表明了深圳經濟的穩步增長,這會帶來一系列良性反應:產業升級、就業人口增多、居住需求激增。從大的經濟環境來看,深圳樓市還是比較有利的。

          另外,現在深圳工作的骨干人群,大多出生在上世紀80年代前后。這些人目前正值結婚購房的高峰期,他們將成為推動深圳樓市發展的主力軍。 一旦時機成熟,這些積累已久的剛性需求必將報復性反彈,導致市場購買力集中爆發。

          令房地產市場信心翻轉的因素有以下幾個:國家上半年經濟運行穩健,下半年經濟總量均衡與政策運行穩定都可期待;美國次級債危機對于中國金融的影響處于可控范圍;中國房地產市場的需求面穩定也算存在,并未有一夜間消失的可能。況且,房地產行業已培養出了若干運行基本面良好、經營相對穩健的領頭企業,它們的自我調控能力勝出一般人的想象,特別是深圳的全國大型房企占的分量最多,如萬科、金地、招商等,他們經過了市場的鍛造,有很強的市場敏感性和適應性,會引領深圳其他房地產企業走出目前的困境。

          再加上市場經驗證明,信心低迷從來都不會持久,因此,信心的翻轉隨時可以期待。

          所以,無論開發商還是購房者,更或是房地產行業的從業人員,都應該樹立起對市場的信心,對關聯50多個行業的行地產行業充滿信心,看不到這一點,提不起信心,就難以挺過行業的調整期。 (德思勤)

        編輯:位宇祥】
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