有關數據顯示,今年盡管各個城市地價和交易量表現不一,但外資熱情卻有增無減。 中新社發 吳芒子 攝
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有關數據顯示,今年盡管各個城市地價和交易量表現不一,但外資熱情卻有增無減。 中新社發 吳芒子 攝
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奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關注的焦點。今年以來,盡管房地產1月至7月投資增幅超過30%,但樓盤銷量增長下降,市場觀望氣氛濃厚。有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近,當前,樓市出現了一些值得引起關注的新動向。
外資拿地熱情有增無減,重點關注二三線城市
全國地價監測中心的有關數據顯示,今年盡管各個城市地價和交易量表現不一,但外資熱情卻有增無減。中國未來的經濟成長性,是眾多外資基金投資的實質所在。
6月,南京掛牌出讓的2塊房地產開發用地,分別被韓國SK集團和香港恒基地產駐內地分支機構摘牌,成交總價6.5億元人民幣。一位業內人士透露,一家具有英國基金背景的公司正準備接手南京中心城區某大宗地塊,土地價格達40多億元。
美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示:“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產項目已達10個。”
2006年,凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅;2007年7月,凱雷出資10億元,介入青島CBD核心的凱悅中心,占約70%股份;今年4月,凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目……在一浪高過一浪的物業收購熱潮之后,外資的注意力開始逐步從房地產開發領域延伸到物業管理、中介服務、租賃經營和金融投資等業務。
“外資進入我國房地產市場,主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力。”上海五合智庫總經理鄒毅認為,我國房地產市場具備良好的市場環境和豐富的投資機會,能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時,隨著政策環境的改善和市場成熟度的增加,房地產的投資風險也逐漸清晰可控。
以上海五合智庫統計,僅2008年一季度,上海房地產企業獲得的外資投資金額就達到4.4億美元,占一季度外資投資總額的32.6%。國家統計局數據顯示,2007年中國房地產開發利用外資高達650億元,增長64.8%,整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出,在去年從緊的貨幣政策下,仍有大量的外資涌入中國樓市。
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍說,今明兩年,外資關注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業、借道二三線城市等多種手法,加速進入中國房地產業。
成交量萎縮,開發商“死扛”難改調整大勢
7月份,北京僅銷售商品住宅4194套,銷售套數降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點,為今年以來最低漲幅。有專家認為,目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望,奧運會后隨著房地產傳統旺季的來臨,成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗,成交量可能出現小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色,這將對一度緊繃的開發商資金鏈構成威脅。
數據已經印證了這一點。北京市地稅局7月發布的最新數據顯示,欠稅榜單上200余家企業中房地產公司占了四分之一,其中欠稅超過千萬元以上的地產企業就達20余家,最高的欠稅達3559萬元。無獨有偶,5月份,上海財稅網上刊登了一季度欠稅公告,在百萬元級以上欠稅大戶中,房地產公司占約40%。
人們不禁疑惑,一向以進富豪排行榜為榮的房地產企業,為何也會頻現欠稅榜呢?
開發商欠稅的一個重要理由是資金緊張。近來樓盤交易量下降,現金回流有限,開發商資金鏈繃得較緊,這也是客觀原因。
“房價前期持續大幅上漲,超過了大多數購房者的承受能力,供需矛盾越發突出,目前價格漲幅出現回落是市場調整之必然。”中大恒基等一些中介公司認為,當前開發商與其死扛高房價,還不如“隨行就市”,加快資金回籠。
剛性需求仍然旺盛,房價理性回歸可期
國家發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴說,奧運會和房地產市場之間的關聯關系從各國表現看不盡相同,很難得出一般規律。但無可否認的是,當前中國房地產市場的調整,從長遠發展來看是積極的,某種意義上講有擠壓泡沫的作用。
中國的房價在連續10年保持上漲態勢的情況下,開始改變原有運行軌跡進行調整并不值得大驚小怪。對于少數房價較高的地區,專家認為:“房價的適當回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快,主要取決于宏觀經濟的總體走勢。當前經濟運行依然總體向好,無疑為房地產市場逐步走向理性回歸創造了良好的環境。
純粹由投資拉動的發展不具有可持續性,需求才是市場的根本動力。一些專家提出,中國房地產市場的調整階段也是一個理性回歸階段,其“后勢”如何,應該由市場的需求來決定,由整體經濟發展的基本面來決定。
房貸是反映交易情況的直接有效數據,也是折射市場需求的重要數據。央行上海總部不久前發布的上半年上海市貨幣信貸運行情況顯示:6月份中資商業銀行個人住房貸款增加27.1億元。這表明市場剛性需求仍然旺盛。只要房價擠壓出泡沫,適度調整,需求就自然會上升,而保持房地產業的健康可持續發展,才是中國房地產市場應有的常態。(記者陳芳、鄧華寧)
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